Hamburgs Treppenhausreinigungspflicht: was SAGA, die Genossenschaften der Stadt und ein Urteil von 2022 tatsächlich verlangen

Dieselbe Bundesregel, mit einer Hamburger Besonderheit

Die Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses ist rechtlich standardmäßig Aufgabe der Vermieterseite, in Hamburg genau wie überall sonst in Deutschland. Die Instandhaltungspflicht der Vermieterseite umfasst Gemeinschaftsflächen wie Treppenhäuser und Flure, und ohne eine spezielle gegenteilige Vereinbarung tragen Mietparteien keine automatische Reinigungspflicht. Die eigene Erklärung des Mieterverein zu Hamburg zu diesem Thema ist eindeutig, was das Einzige ist, das das ändert: Die Pflicht muss entweder im Mietvertrag selbst oder in einer vom Vertrag ausdrücklich in Bezug genommenen Hausordnung stehen, nicht einfach nachträglich im Eingangsbereich ausgehängt werden. Sobald diese Pflicht wirksam übertragen ist, wird die Reinigung auch zu einer Betriebskostenposition, die Mietparteien über ihre Nebenkostenabrechnung tragen.

Die Besonderheit, die es zu kennen lohnt, bevor über das eigene Gebäude etwas angenommen wird: Hamburgs Mieterverein stellt ausdrücklich klar, dass eine Vermieterseite einen laufenden Mieter-Putzplan nicht einseitig auf eine bezahlte professionelle Leistung umstellen und alle dafür abrechnen kann. Das, so der Mieterverein zu Hamburg, kommt einer Änderung des zugrunde liegenden Mietverhältnisses gleich, etwas, das rechtlich die Zustimmung jeder betroffenen Mietpartei erfordert, keinen unter Türen geschobenen Zettel, der die Umstellung ankündigt. Läuft im eigenen Gebäude seit Jahren ein Putzplan und taucht stattdessen plötzlich ein neuer Reinigungsposten auf der Nebenkostenabrechnung auf, ist das ein konkreter Punkt, der angesprochen werden sollte, nicht etwas, dessen Gültigkeit automatisch angenommen werden sollte.

Wenn nichts Konkretes vereinbart wurde

Wo eine Rotation gilt und der Mietvertrag oder die Hausordnung die Einzelheiten nicht regelt, greift die allgemeine deutsche Mietrechtspraxis standardmäßig auf eine recht einfache Aufteilung zurück. Laut mietrecht.orgs Erklärung zu Mieterpflichten bei der Reinigung wird im Allgemeinen erwartet, dass jede Mietpartei die Treppe und den Absatz zwischen dem darunterliegenden Stockwerk und der eigenen Wohnung reinigt, nicht weiter darüber oder darunter, wobei der Erdgeschosshaushalt zusätzlich den Eingangsbereich übernimmt, da niemand unter ihm wohnt, der ihn beanspruchen könnte. Wöchentliche Reinigung gilt ohne andere Vereinbarung als ausreichender Standard, und der erwartete Umfang ist gewöhnliches Kehren und Wischen, keine Grundreinigung und kein Ausgleich für Schäden durch Bauarbeiten oder Vandalismus.

Warum diese Frage in Hamburg anders landet als anderswo

Hamburg ist eine wirklich mieterlastige Stadt, mehr als der Großteil Deutschlands, das bedeutet, die Treppenhausreinigungsfrage betrifft hier einen deutlich größeren Anteil der Bevölkerung als in einer Stadt, in der Eigentümerinnen und Eigentümer dominieren. Die unabhängige Hamburger Mietenstudie 2025, die 283.000 aktive Mietverträge auswertete, mehr als ein Drittel aller bestehenden Mietverträge der Stadt, setzt 760.047 der 964.622 Hamburger Wohnungen, 78,79 Prozent, in Mieterhand. Die eigenen Wohnungsstatistiken des Mieterverein zu Hamburg beziffern die Wohneigentumsquote auf etwas über ein Fünftel der Haushalte der Stadt, die zweitniedrigste Quote jedes deutschen Bundeslandes nach Berlin, und deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt von knapp 41 Prozent.

Ein großer Teil dieses Mietbestands liegt zudem bei zwei bestimmten Arten großer Vermieter, nicht bei kleinen Privatpersonen, die Gebäude für Gebäude einen Putzplan aushandeln. Der erste ist ein einzelnes, dominantes öffentliches Unternehmen. SAGA, Deutschlands größtes kommunales Wohnungsunternehmen, hält allein rund 140.000 Wohnungen in ganz Hamburg, damit wohnt etwa jede vierte Mieterin oder jeder vierte Mieter der Stadt bei SAGA, ein Konzentrationsgrad, den Berlin nicht hat, wo der vergleichbare öffentliche Bestand auf sechs getrennte Unternehmen statt eines einzigen verteilt ist.

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Der zweite Vermietertyp: Hamburgs ungewöhnlich großer Genossenschaftssektor

Die zweite Konzentration erwarten die meisten Zugezogenen nicht: Hamburg hat für deutsche Verhältnisse einen überdurchschnittlich großen Genossenschaftssektor. Laut den eigenen veröffentlichten Zahlen des Verein Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften e.V. verwalten 30 Mitgliedsgenossenschaften gemeinsam rund 135.000 Wohnungen für 230.000 Mitglieder, fast ein Fünftel des gesamten Mietwohnungsbestands der Stadt, verteilt über nahezu jeden Stadtteil von Harburg bis Poppenbüttel und Blankenese bis Lohbrügge. Die durchschnittliche Genossenschaftsmiete liegt laut derselben Quelle bei rund 7,61 Euro pro Quadratmeter netto-kalt, rund 20 Prozent unter dem stadtweiten Mietenspiegel-Durchschnitt.

Die Genossenschaftsmitgliedschaft verändert den Vertrag selbst, was für die Zuweisung einer Reinigungspflicht eine Rolle spielt. Statt eines gewöhnlichen Mietvertrags unterschreiben Mitglieder typischerweise einen Dauernutzungsvertrag, eine dauerhafte Nutzungsvereinbarung, die ein lebenslanges Wohnrecht sowie besonderen Schutz vor Kündigung wegen Eigenbedarfs gewährt, laut der eigenen Mitglieder-FAQ der Baugenossenschaft Hamburger Wohnen eG. Dieses andere rechtliche Verhältnis, näher an einer gemeinsamen Verantwortung für die Instandhaltung des Gebäudes als an einem gewöhnlichen Vermieter-Mieter-Verhältnis, ist Teil des Grundes, warum einzelne Genossenschaften die Treppenhausreinigung unterschiedlich handhaben: Manche bauen einen rotierenden Putzplan direkt als Ausdruck der Mitgliedschaftsbeziehung in die eigene Hausordnung ein, andere rechnen ihn von Anfang an als gemeinsame Betriebskosten ab. Es gibt keine einzige stadtweite Genossenschaftsantwort, die Satzung und Hausordnung der eigenen Genossenschaft ist die Quelle, die tatsächlich für das eigene Gebäude gilt.

Wenn eine Vermieterseite den Besen gegen eine Rechnung tauschen will

Hamburg hat einen eigenen warnenden Gerichtsfall genau für den Moment, in dem diese Frage strittig wird, und er fällt zugunsten der Mietpartei aus. In einem Urteil vom 3. März 2022 befasste sich das Amtsgericht Hamburg (Fall 48 C 320/20) mit einer Vermieterseite, die Mietparteien für wöchentliche Treppenhausreinigung abrechnete, angeblich ausgeführt von der eigenen Ehefrau gegen ein monatliches Entgelt. Das Gericht wies die Forderung ab: Die Vermieterseite konnte nicht nachweisen, dass die Ehefrau tatsächlich für die Arbeit bezahlt wurde, und nach § 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung zählt eine unentgeltlich von einem Familienmitglied ausgeführte Leistung schlicht nicht als umlagefähige Betriebskostenposition, wie es eine tatsächlich beauftragte, bezahlte Reinigungsfirma wäre. Eine Vermieterseite kann keine Nebenkostenposition aus unbezahlter Arbeit im eigenen Haushalt konstruieren und die Rechnung an Mietparteien weitergeben.

Das steht neben der breiteren Regel, die der Mieterverein zu Hamburg betont: Die Umstellung eines bestehenden Mieter-Putzplans auf eine bezahlte Reinigungsvereinbarung, egal ob Familienmitglied oder professionelle Firma, braucht die Zustimmung jeder Mietpartei, keine einseitige Entscheidung der Vermieterseite. Zusammen geben die beiden Punkte Hamburger Mietparteien ein wirklich nützliches Fragenpaar, wenn eine neue Reinigungsposition auf einer Nebenkostenabrechnung auftaucht: Wurde diese Änderung tatsächlich von den Mietparteien des Hauses vereinbart, und kann die Vermieterseite tatsächlich belegen, dass diejenige oder derjenige, die die Reinigung ausgeführt hat, dafür bezahlt wurde.

Was Betroffene berichten

Die häufigste Verwirrung unter Zugezogenen betrifft nicht den rechtlichen Mechanismus selbst, sondern die Annahme, es gebe eine einzige stadtweite Antwort. Wer bei SAGA mietet, nimmt an, das Genossenschaftsgebäude einer Bekannten oder eines Bekannten funktioniere genauso; wer in einer Genossenschaft wohnt, nimmt an, der Dauernutzungsvertrag bedeute automatisch gemeinsame Aufgaben statt einer bezahlten Leistung. In der Praxis teilt sich Hamburgs Gebäudebestand wirklich in drei Teile, SAGAs rund 140.000 Wohnungen, den Genossenschaftssektor mit rund 135.000, und den übrigen privaten und Altbau-Bestand, und jeder dieser drei Teile trägt eine unterschiedliche Wahrscheinlichkeit für einen laufenden Putzplan gegenüber einer ausgelagerten Reinigungskraft. Ältere, kleinere Gebäude ohne bezahlten Hausmeister, konzentriert in den Vorkriegs-Altbau-Inseln, die die katastrophalen Wohnungsverluste der Stadt im Krieg überstanden (Hamburg verlor laut Geschichtsspurens Bericht über die Zerstörung 52,7 Prozent seiner Vorkriegswohnungen im Zweiten Weltkrieg), bleiben die Gebäude, in denen heute am wahrscheinlichsten noch ein Mieter-Putzplan läuft; der deutlich größere, nach 1945 wiederaufgebaute oder neu errichtete Bestand, in dem SAGA und die Genossenschaften den Großteil ihres Portfolios halten, greift häufiger von Anfang an auf eine über die Nebenkostenabrechnung berechnete professionelle Leistung zurück.

Der Reihe nach vorgehen

1. Den eigenen Mietvertrag (oder Dauernutzungsvertrag) und die Hausordnung auf eine tatsächliche Reinigungspflicht-Formulierung prüfennicht nur, ob zufällig ein Putzplan im Treppenhaus aushängt. Ein ausgehängter Plan ohne vertragliche Grundlage bindet niemanden, unabhängig vom Vermietertyp.
2. Feststellen, welchen von Hamburgs drei Vermietertypen man tatsächlich hatSAGA, eine Genossenschaft, oder eine private Vermieterseite, denn die Wahrscheinlichkeit eines laufenden Putzplans unterscheidet sich zwischen ihnen wirklich, und es gibt keinen einzigen stadtweiten Standardfall.
3. Gilt eine dokumentierte Pflicht, den erwarteten Umfang und die Häufigkeit bestätigen. Ohne andere Vereinbarung ist das die Treppe vom darunterliegenden Stockwerk bis zur eigenen Wohnung (plus Eingang im Erdgeschoss), einmal pro Woche gereinigt.
4. Einen Tag innerhalb der Ruhezeiten des eigenen Hauses wählen, und bei einem verpassten Termin lieber mit einer Nachbarin oder einem Nachbarn tauschen als ihn ganz ausfallen zu lassen.
5. Taucht ein neuer Reinigungsposten auf der Nebenkostenabrechnung auf, zwei konkrete Fragen stellen: Hat wirklich jede Mietpartei im Haus dieser Umstellung zugestimmt, und kann die Vermieterseite belegen, dass diejenige oder derjenige, die die Reinigung ausgeführt hat, tatsächlich bezahlt wurde.
6. Verpasst eine Nachbarin oder ein Nachbar regelmäßig den eigenen Termin, die ausgefallenen Wochen schriftlich dokumentieren und bei der Hausverwaltung oder Vermieterseite ansprechenstatt aus Vergeltung die eigene Reinigung einzustellen, was ebenfalls zu einer Pflichtverletzung führen kann.
7. Bei einem Streit, der sich nicht klärt, den Mieterverein zu Hamburg kontaktierenum zu prüfen, ob die zugrunde liegende Reinigungsklausel oder eine Umstellung auf bezahlte Reinigung für das eigene Gebäude je wirksam vereinbart wurde.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag beschreibt allgemeine deutsche mietrechtliche Grundsätze, wie sie in Hamburg gelten, zusammen mit Hamburg-spezifischen Wohnungsmarktdaten und einem konkreten Urteil des Amtsgerichts Hamburg, Stand Mitte 2026. Er ist keine Rechtsberatung. Einzelne Gebäude, Vermieterinnen und Vermieter sowie Genossenschaftssatzungen unterscheiden sich erheblich, auch innerhalb des Portfolios eines einzelnen Unternehmens, deshalb den eigenen Mietvertrag oder Dauernutzungsvertrag und die Hausordnung für die eigene Situation prüfen oder direkt den Mieterverein zu Hamburg oder eine Mietrechtskanzlei konsultieren.