Hospitaverhuur: Die Regeln für die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung

Die offizielle Regel

Hospitaverhuur beschreibt eine bestimmte Situation: Sie leben bereits in der Wohnung, entweder als Eigentümer oder als Hauptmieter, und vermieten ein freies Zimmer an jemand anderen, während Sie weiterhin gemeinsame Einrichtungen, Küche, Bad oder Toilette, mit dieser Person teilen. Laut offizieller Rijksoverheid-Auskunft müssen einige Bedingungen erfüllt sein, damit die Regelung zutrifft: Sie und Ihr Mieter müssen an derselben Adresse gemeldet sein, beide mindestens 18 Jahre alt sein, Sie dürfen keine eingetragenen Partner sein, und Sie teilen sich beide den Eingang und die gemeinsamen Einrichtungen. Sind diese Bedingungen nicht erfüllt, handelt es sich nicht um Hospitaverhuur, sondern um eine andere Mietkategorie mit völlig anderen Regeln.

Der schriftliche Vertrag selbst muss konkrete Angaben enthalten: die Grundmiete, berechnet nach dem WWSO (dem Wohnraumbewertungssystem, das speziell für unselbstständigen Wohnraum entwickelt wurde, im Unterschied zum Standard-WWS für abgeschlossene Wohnungen), etwaige Nebenkosten, genau welches Zimmer oder welche Zimmer vermietet werden, und zu welchen Einrichtungen der Mieter Zugang hat.

Die 9-monatige Probezeit, der Teil, der wirklich zählt

Das ist der Mechanismus, der Hospitaverhuur rechtlich von einem normalen Mietverhältnis unterscheidet, und das einzige Detail, das es zu verstehen gilt, bevor man ein Zimmer in der eigenen Wohnung vermietet. Für die ersten 9 Monate können Sie als Eigentümer oder Hauptmieter den Mietvertrag ohne Angabe irgendeines Grundes beenden, Sie müssen lediglich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten. Sie brauchen keine Gründe, keine Zustimmung des Mieters, und keine Genehmigung eines Richters, Sie kündigen einfach, und die Vereinbarung endet.

Diese Flexibilität verschwindet in dem Moment, in dem die 9 Monate verstreichen, ohne dass Sie gekündigt haben. Laut Rijksoverheids Auskunft zum Mieterschutz erhält der Mieter, sobald die Probezeit abgelaufen ist, automatisch vollen, gewöhnlichen Mieterschutz, denselben Status wie jedes andere unbefristete niederländische Mietverhältnis. Ab diesem Zeitpunkt erfordert die Beendigung der Vereinbarung einen rechtlich anerkannten Kündigungsgrund, und falls der Mieter widerspricht, muss ein Gericht die Kündigung genehmigen, bevor sie gültig ist. Es gibt keinen schrittweisen Übergang und keine separate Warnung, die 9-Monats-Marke ist eine harte rechtliche Grenze.

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Eine Gesetzesänderung kommt, ist aber noch nicht da

Laut offizieller Rijksoverheid-Nachricht vom Juli 2026 hat die Regierung dem Tweede Kamer einen Gesetzentwurf zugeleitet, der Hospitaverhuur für Eigentümer attraktiver machen soll, mit angestrebtem Inkrafttreten am 1. Januar 2027. Das Kernproblem, das der Entwurf lösen soll, ist genau die oben beschriebene 9-Monats-Klippe: Viele Eigentümer beenden derzeit durchaus funktionierende Vereinbarungen kurz vor Monat 9, einfach weil sie sich nicht auf vollen unbefristeten Schutz festlegen wollen, während potenzielle Mieter ohnehin oft nach etwas Kurzfristigerem suchen. Die vorgeschlagene Lösung fügt eine wirklich neue Option hinzu, weiterhin um dieselbe 9-monatige Probezeit herum aufgebaut, einen befristeten Hospitaverhuur-Vertrag von bis zu 5 Jahren, sodass Eigentümer einen Mittelweg zwischen “unbefristet” und “gar nichts” erhalten. Die Regierung schätzt, dass etwa ein Drittel der niederländischen Haushalte über ein Zimmer verfügt, das sie auf diese Weise vermieten könnten, und die Erschließung auch nur eines Teils davon könnte landesweit bis zu rund 100.000 zusätzliche vermietbare Zimmer bringen, zusammen mit vereinfachten Kündigungsregeln für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen, und einkommensabhängigem Schutz vor starken Mieterhöhungen für diejenigen, die tatsächlich ein Zimmer vermieten.

Stand 2026 handelt es sich weiterhin um einen Gesetzentwurf in Arbeit, nicht um geltendes Recht. Er benötigt noch die Zustimmung des Parlaments, und der 1. Januar 2027 ist ein Zieldatum, keine Garantie. Bis er tatsächlich in Kraft ist, gilt für jede Hospitaverhuur-Vereinbarung, die Sie heute unterschreiben, weiterhin die oben beschriebene Standard-9-Monats-Regel.

Was Menschen wirklich falsch verstehen

Das häufigste Missverständnis, das sich durch niederländische Rechtsberatungsquellen zieht, ist, die 9-Monats-Marke als weiche statt als harte Frist zu behandeln. Eigentümer gehen manchmal davon aus, sie könnten die Vereinbarung “jederzeit, wenn es nicht funktioniert” beenden, und tragen diese Annahme über Monat 9 hinaus, ohne zu bemerken, dass sich die rechtliche Grundlage darunter verschoben hat. Wenn sie versuchen, danach zu handeln, stellen sie fest, dass sie jetzt einen tatsächlichen rechtlichen Grund und möglicherweise ein Gericht brauchen, nicht nur eine Kündigungsfrist. Angesichts dessen, wie routinemäßig sich persönliche Umstände ändern können, ein Mieter, mit dem das Zusammenleben schwieriger wird, ein Eigentümer, der das Zimmer zurückhaben möchte, ist die sicherste Gewohnheit, Monat 9 von Tag eins an als aktiv zu verfolgenden Kalendertermin zu behandeln, nicht als etwas, das man später klärt.

Die zweite wiederkehrende Verwechslung ist, Hospitaverhuur mit gewöhnlicher Untervermietung oder gleichberechtigter Mitmiete zu vermischen. Besonders die Meldepflicht bringt Menschen ins Stolpern: Wenn Ihr potenzieller Mieter sich nicht an Ihrer Adresse anmelden will, oder wenn nicht Sie selbst dort als Eigentümer oder Hauptmieter gemeldet sind, fallen Sie möglicherweise gar nicht unter den Hospitaverhuur-Rahmen, was ändert, welche Regeln für die gesamte Vereinbarung gelten.

Schritt für Schritt

1. Prüfen Sie zuerst die Voraussetzungen: beide 18+, beide an derselben Adresse gemeldet, keine eingetragenen Partner, gemeinsame Einrichtungen.
2. Berechnen Sie die maximale gesetzliche Miete über das WWSO-Punktesystem für unselbstständigen Wohnraum, nicht über den Standard-WWS-Rechner für abgeschlossene Wohnungen.
3. Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest, mit Angabe der Miete, der Nebenkosten, welches Zimmer vermietet wird, und welche Einrichtungen geteilt werden.
4. Markieren Sie das 9-Monats-Datum in dem Moment, in dem die Vereinbarung beginnt, und stellen Sie rechtzeitig eine Erinnerung ein, denn die Kündigung unter der grundlosen Probezeit-Regel erfordert eine Frist von 3 Monaten, das heißt, Sie müssen sich effektiv bis Monat 6 entscheiden, wenn Sie die Option eines sauberen Ausstiegs behalten wollen.
5. Sind Sie nach 9 Monaten noch in der Vereinbarung, verstehen Sie, dass eine Kündigung jetzt einen rechtlichen Grund und, bei Widerspruch, ein Gerichtsurteil erfordert, planen Sie entsprechend, statt anzunehmen, Sie könnten einfach kündigen.

Hinweis zur Verlässlichkeit

Diese Seite fasst den allgemeinen Hospitaverhuur-Rahmen zusammen, basierend auf offizieller Rijksoverheid-Auskunft mit Stand 2026, einschließlich eines Gesetzentwurfs, der zum Zeitpunkt der Erstellung noch nicht Gesetz geworden war. Es handelt sich nicht um Rechtsberatung. Da ein relevanter Gesetzentwurf aktiv das Parlament durchläuft, bestätigen Sie den aktuellen rechtlichen Stand direkt bei der Rijksoverheid oder einem qualifizierten Wohnrechtsberater, bevor Sie eine Vereinbarung abschließen, besonders wenn Sie eine Entscheidung auf die vorgeschlagene Änderung zum 1. Januar 2027 ausrichten.