Получили Eigenbedarfskündigung в Берлине? Оговорка о трудностях на самом деле выигрывает дела прямо сейчас

Официальное правило

Рынок аренды Берлина достаточно тесен, что получение Eigenbedarfskündigung, расторжения, потому что ваш арендодатель или близкий родственник действительно хочет въехать в квартиру сам, поднимает немедленный, очень практический вопрос, с которым семьям в менее стесненных городах редко приходится сталкиваться так остро: куда бы вы на самом деле пошли. Этот вопрос оказывается важным юридически, не только практически, и берлинские суды трактуют его как центральный.

По § 574 BGB, вы можете возразить против расторжения и требовать продолжения аренды, если ее окончание стало бы трудностью для вас, вашей семьи, или другого члена домохозяйства, теми, что не оправданы даже когда законный интерес вашего арендодателя в квартире должным образом взвешен. Прецедентное право Мюнхена вокруг этой оговорки склонно сосредотачиваться на нарушении обучения и семейных обстоятельствах. В Берлине основание, которое действительно решает дела прямо сейчас, резче: настоящая, хорошо задокументированная неспособность найти другую квартиру на рынке этого города.

Самый яркий недавний пример - решение Landgericht Berlin II от 25 января 2024 года (дело 67 S 264/22), и собственные суды Берлина опубликовали детали сами. Арендодатель подал иск о выселении после Eigenbedarfskündigung; Amtsgericht Mitte уже отклонил его, признав само расторжение формально недействительным. В апелляции Landgericht Berlin II пошел дальше: даже отложив формальный вопрос, арендаторы, собственными словами суда, подали заявки на большое количество квартир по всему городу Берлин в течение периода почти двух лет, безуспешно. Некоторые юридические комментарии насчет того же дела приводят число свыше 244 отдельных объявлений. Суд признал те усилия достаточными, чтобы удовлетворить обязанность арендатора серьезно искать, продолжил аренду еще на два года, и потребовал лишь, чтобы арендную плату подняли до рыночной ставки как условие. Апелляция арендодателя не имела успеха. На момент собственного пресс-релиза суда решение еще не было окончательным.

Что сделало то решение возможным - нечто действительно специфичное для Берлина: арендаторам здесь не нужно аргументировать с нуля, что рынок тесен. Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV Bln), тот же регламент, лежащий в основе берлинского Mietpreisbremse, уже определяет весь город как Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, зону с напряженным рынком жилья. Суд 67 S 264/22 процитировал то определение прямо, и отметил, что даже Geschützter Wohnungsmarkt, управляемая городом программа размещения, соединившая более 30 000 бездомных домохозяйств с квартирами с 1993 года через сотрудничество между жилищными компаниями Берлина, районными офисами, и государственным офисом здравоохранения и социальных дел (Lageso), тоже не имела альтернативы предложить этому арендатору. Kappungsgrenzenverordnung Берлина, ограничивающая повышение арендной платы в имеющихся арендах до 15 процентов за три года с марта 2023 года и действующая до 10 мая 2028 года, и правила Zweckentfremdungsverbot города, поднявшие потолок компенсации за незаконно перепрофилированное жилье с 4100 до 4600 евро за квадратный метр, указывают в том же направлении: несколько отдельных, одновременно действующих городских регламентов, все трактующих весь жилищный фонд Берлина как дефицитный.

Собственные цифры Berliner Mieterverein подтверждают, насколько часто это на самом деле играет в пользу арендаторов. Его анализ 501 дела Eigenbedarf, обработанных между 2018 и 2024 годами, опубликованный в декабре 2025 года, выявил, что примерно четверть расторжений Eigenbedarf заканчиваются фактическим иском о выселении, что арендаторы выигрывают эти иски полностью примерно в четверти случаев, примерно вдвое чаще арендодателей, с большинством остальных дел, разрешенных через Vergleich, согласованное урегулирование. По крайней мере одна из десяти примерно 2000 консультаций ассоциации по Eigenbedarf в год включает конкретное подозрение, что заявленная потребность вообще не настоящая. Пожалуй, самая яркая отдельная цифра: сам Берлин составляет примерно четверть каждого иска о выселении Eigenbedarf, поданного где-либо в Германии, отражение того, насколько большое давление рынок аренды этого города создает на отношения между арендодателями и арендаторами.

Впрочем, не каждое основание трудностей в Берлине проходит через напряженность рынка, и заявления на основе здоровья идут с собственной, более строгой доказательной планкой. Решение Федерального суда справедливости от 26 августа 2025 года (VIII ZR 262/24) касалось берлинского арендатора, рожденного в 1939 году, живущего в той же квартире с 1982 года, чье возражение опиралось на сердечное состояние и тяжелый депрессивный эпизод, что, по его аргументу, делал переезд опасным для его здоровья. И Amtsgericht, и, в апелляции, Landgericht Berlin II отклонили заявление, с Landgericht, обосновывавшим, что, поскольку арендатор все еще мог справиться с поездкой поездом, он мог бы справиться с переездом, вывод, который BGH прямо назвал недопустимым непрофессиональным медицинским суждением для суда принимать самому. BGH обнаружил, что нижестоящие суды полагались на неполное и внутренне противоречивое экспертное заключение, не разрешая противоречия или не ища дополнительного, и отправил дело назад в Landgericht Berlin II для должным образом проясненной медицинской оценки. Практический урок: заявление о трудностях на основе здоровья нуждается в доказательствах, достаточно конкретных, чтобы суд не имел пространства заполнить пробелы собственными догадками.

Что говорят реальные люди

Даже источники со стороны арендодателей начали признавать, насколько трудно на самом деле стало осуществить выселение Eigenbedarf в Берлине. Форумы арендодателей, обсуждающие рынок аренды города, цитируют отраслевые издания, описывающие это, на практике, как близкое к невозможному успешно провести выселение Eigenbedarf здесь прямо сейчас, заметно другой тон, чем тот же разговор в менее стесненных городах.

Со стороны арендаторов, примерно 2000 консультаций Berliner Mieterverein по Eigenbedarf в год указывают, насколько распространенным стало получение одного из этих уведомлений, Eigenbedarf сейчас занимает пятое место среди тем, которые приносят члены, позади споров об уровне арендной платы, дефектов, споров об отоплении и коммунальных расходах, и вопросов субаренды. Люди, проходящие через это, описывают сам поиск квартиры как настоящую работу: подачу заявок по районам, а не оставание на местном уровне, и отношение к каждому письму с отказом как к части доказательств, стоящих сохранения, а не чему-то для удаления.

Дело 67 S 264/22 стало своего рода ориентиром в кругах совета для арендаторов именно потому, что показывает стратегию, работающую от начала до конца: два года задокументированного поиска по всему городу, в сочетании со ссылкой на собственное регуляторное признание Берлином своего жилищного дефицита, было достаточно, чтобы сохранить аренду даже после того, как арендодатель выиграл в апелляции во всем остальном в аргументе.

Шаг за шагом

1. Внимательно прочитайте вашу Eigenbedarfskündigung и проверьте, соответствует ли само уведомление формальным требованиям, поскольку дело Amtsgericht Mitte, лежащее в основе 67 S 264/22, изначально было отклонено именно на этом основании, не оговорке о трудностях.
2. Начните документировать ваш поиск квартиры немедленно, подавая заявки по всему городу, а не только в собственном районе, и храните датированные копии каждой заявки и каждого отказа.
3. Если ваше основание - здоровье, возраст, или беременность, а не отсутствие замещающего жилья, получите оценку специалиста, прямо обращающуюся к вашей способности переехать, не только вашему диагнозу, учитывая, как BGH отнесся к противоречивому, неполному заключению в решении августа 2025 года.
4. Отправьте ваше письменное возражение так, чтобы оно дошло до вашего арендодателя не позднее чем за два месяца до окончания аренды, цитируя и ваш задокументированный поиск, и, где уместно, определение Берлина Mietenbegrenzungsverordnung всего города как напряженного рынка жилья.
5. Получите обзор от Berliner Mieterverein или адвоката перед завершением вашего возражения, поскольку члены, присоединившиеся более чем за три месяца до получения расторжения, получают юридическую защиту включенной, а оговорка о трудностях остается тестом балансирования дело за делом.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общие правила вокруг оговорки о трудностях по § 574 BGB и то, как берлинские суды их применяют, но это не юридическая консультация, и подходит ли ваша конкретная ситуация, может подтвердить только ассоциация арендаторов или адвокат, знакомый с вашими полными обстоятельствами.