Пришло письмо о повышении аренды в Берлине? Что на самом деле разрешают параграф 558 и Kappungsgrenze

Официальное правило

Конверт от вашего арендодателя с новым числом и строкой для подписи может ощущаться как что-то, что вы должны просто принять. Немецкое арендное законодательство не согласно, и именно в Берлине оно даёт вам довольно чёткий чек-лист прежде чем вы что-либо подписываете.

По параграфу 558 BGB, ваш арендодатель может только попросить ваше согласие повысить аренду существующего договора до местной сравнительной аренды, ortsübliche Vergleichsmiete, и только когда ваша текущая аренда уже оставалась неизменной как минимум 15 месяцев на момент, когда повышение должно вступить в силу. Сам запрос можно отправить не раньше чем через 12 месяцев после того, как вступило в силу ваше последнее повышение аренды, и он должен нести реальное обоснование, не просто число: ссылаясь как минимум на три сравнимые квартиры, оплаченную экспертную оценку или Berliner Mietspiegel.

Это действительно другой механизм, чем Mietpreisbremse, который ограничивает новый договор. Подписание свежего договора в Берлине ограничивает аренду до 10 процентов над сравнительной арендой. Повышение для договора, который у вас уже есть, работает иначе: ваш арендодатель может попросить полную сравнительную аренду, не только 110 процентов от неё, но отдельный Kappungsgrenze тогда вмешивается как собственный твёрдый потолок. Какое бы число ни было ниже, значение Mietspiegel или потолок 15 процентов, оно побеждает в вашу пользу.

Сам берлинский Kappungsgrenze установлен собственным Kappungsgrenzenverordnung города, изданным по параграфу 558 Abs. 3 BGB. Поскольку сенат объявил весь город территорией, где надлежащее жильё по разумным условиям особенно под угрозой, потолок стоит на сниженном уровне 15 процентов за любые плавающие три года, а не на национальном стандарте в 20 процентов. Текущая версия регуляции была продлена до того, как предыдущая закончилась в мае 2023 года, и сейчас действует до 10 мая 2028 года.

Сравнительная аренда, с которой должен работать ваш арендодатель, происходит из Berliner Mietspiegel 2026, опубликованного Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen 28 мая 2026 года. Он сортирует примерно 1,6 миллиона квартир, релевантных для Mietspiegel, на 189 отдельных строк, или Mietspiegelzeilen, на основе размера, периода строительства и признаков, и устанавливает общегородскую медиану в 7,71 евро за квадратный метр чистой холодной аренды, примерно на 7 процентов выше 7,21 евро из издания 2024 года. Это тот же Mietspiegel, который используется для Mietpreisbremse на новых договорах, но здесь он определяет потолок повышения напрямую, а не питает формулу 110 процентов.

Вы можете бесплатно найти свой собственный Mietspiegelzeile. Официальный Mietspiegelabfrage на mietspiegel.berlin.de проведёт вас через ваш адрес, Wohnlage вашей квартиры (простое, среднее или хорошее расположение), размер, возраст и признаки, чтобы вернуть конкретное значение, с которым должен работать ваш арендодатель. Если арифметика всё ещё кажется неопределённой, Berliner Mieterverein, одна из арендаторских ассоциаций города, ведёт собственный ежегодный Mieterhöhung-Fragebogen, форму, построенную специально вокруг 189 категорий Mietspiegel 2026 года, для членов, чтобы подать своё письмо о повышении на проверку. Членство начинается с примерно 7,50 евро за вступление плюс примерно 11 евро в месяц, со сниженным тарифом около 6,50 евро в месяц для более низких доходов, и оно включает покрытие юридической защиты для арендных споров, не только саму проверку аренды.

Ваш ответ имеет реальный срок. По параграфу 558b BGB, у вас есть время до конца второго календарного месяца после того, как вы получили письмо, чтобы ответить, письменно. Вам не нужно принимать или отклонять всё полностью: частичное согласие, согласившись только на ту часть, что действительно в пределах Mietspiegel и Kappungsgrenze, явно удерживая согласие на остальное, это один из более эффективных ходов, доступных вам, поскольку это возлагает бремя доказательства остального обратно на вашего арендодателя. Если вы удерживаете согласие и ничего больше не слышите, это тоже не конец: тогда у вашего арендодателя есть ровно ещё три месяца, чтобы подать Zustimmungsklage, иск, просящий суд приказать ваше согласие, и если тот срок подачи тоже пройдёт, весь запрос о повышении просто теряет силу, и ему пришлось бы начинать заново с нового письма.

Что говорят реальные люди

Арендаторские ассоциации Берлина описывают споры о повышении аренды как область, которая заметно стала более оживлённой в 2026 году, обусловленную менее драматичными разовыми делами, а больше растущим разрывом между тем, что платят долгосрочные арендаторы, и тем, что сейчас предлагают квартиры на открытом рынке, что даёт арендодателям более сильный стимул подталкивать существующую аренду вверх, где бы Mietspiegel и Kappungsgrenze это ни позволяли. Mietervereinigung Berlin, одна из нескольких арендаторских организаций города, отмечает, что споры, с которыми она сейчас имеет дело, обычно зависят от конкретных технических моментов, а не от того, разрешено ли повышение в принципе вообще: попала ли квартира в правильную строку Mietspiegel, действительно ли показатель жилой площади в письме о повышении соответствует договору, и была ли стоимость модернизации вложена в базовую аренду вместо того, чтобы выставляться отдельно.

Люди, прошедшие через собственный процесс проверки Berliner Mieterverein, описывают ценность меньше в драматичных сокращениях, а больше в уверенности: знать перед тем, как ответить, защищено ли число перед вами, а не гадать. Повторяющийся совет по всему арендаторскому сообществу Берлина последователен независимо от того, какую ассоциацию кто-то использовал: продолжайте платить существующую аренду, подайте свой ответ письменно до срока, и не предполагайте, что молчание вас защищает, поскольку часы продолжают тикать в любом случае.

Шаг за шагом

1. Сначала проверьте время. Действительно ли ваша аренда была неизменной 15 месяцев, и вступило ли последнее повышение в силу как минимум за 12 месяцев до прихода этого письма?
2. Определите обоснование и найдите свой Mietspiegelzeile, используя официальный Mietspiegelabfrage на mietspiegel.berlin.de, на основе размера, возраста, признаков и Wohnlage вашей квартиры.
3. Сравните запрошенную аренду с обоими потолками: значением вашей категории Mietspiegel и 15 процентами над тем, что вы платили три года до того, как повышение вступит в силу. Какое бы ни было ниже, это то, что фактически применяется.
4. Если что-то кажется неправильным, получите второе мнение от собственного результата Mietspiegelabfrage или, как член Berliner Mieterverein, от проверки Mieterhöhung-Fragebogen.
5. Отвечайте письменно до конца второго календарного месяца после получения, полное согласие, частичное согласие на правильную часть или обоснованный отказ, и продолжайте платить существующую аренду, пока вы фактически не согласились на большее.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общие правила вокруг запросов Mieterhöhung, Kappungsgrenze и Mietspiegel 2026 в Берлине, но это не юридическая консультация, и правильную сравнительную аренду для вашей конкретной квартиры можно подтвердить только через официальный Mietspiegelabfrage или арендаторскую ассоциацию.