Покупка доли в WEG с детьми: что сообщество собственников может и не может регулировать насчет детского шума
Если вы покупаете квартиру в Мюнхене как часть Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), сообщество собственников может принять Hausordnung простым большинством голосов на Eigentümerversammlung, согласно статье 19 абз. 2 № 1 WEG, но она натыкается на точно ту же юридическую стену, что применяется в арендном жилье: она не может запретить или конкретно ограничить обычный детский шум. Знаковое решение Bundesgerichtshof 2017 года (дело VIII ZR 226/16), подтверждающее, что шум от соответствующего возрасту поведения детей - фундаментально то, с чем другие жители должны мириться, применяется и здесь, это не защита только для арендного жилья. Что Hausordnung WEG действительно может установить - это общие, равномерно применяемые часы тишины, обычно с 22:00 до 7:00 для ночного отдыха, с опциональным обеденным периодом тишины, правила, которые также влияют на то, когда дети могут шуметь, не выделяя детей как категорию. Если другой собственник в вашем WEG действительно считает, что произошло нарушение правила, управляющий недвижимостью (Verwalter) - первая точка контакта, от которого ожидают действий как части ordnungsmäßige Verwaltung, надлежащего управления, и реалистичный путь эскалации проходит через разговор, затем письменное предупреждение, затем формальный Abmahnung, прежде чем что-либо достигнет суда.
Официальное правило
Семьи, взвешивающие покупку жилья в мюнхенском WEG, иногда беспокоятся, что владение вместо аренды означает столкновение с более строгим, более исполнимым набором правил шума от коллег-собственников. Фактическая юридическая картина более обнадеживающая, чем это.
Hausordnung WEG - реальный, обязательный документ, принятый через собственный процесс управления сообщества. Объяснение ImmoAdmin Daul и справочный гид weg-wissen.de оба подтверждают, что установление Hausordnung подпадает под ordnungsmäßige Verwaltung, надлежащее управление, прямо назначенное полномочию принятия решений Eigentümerversammlung согласно статье 19 абз. 2 № 1 WEG, и принимается или изменяется простым большинством голосов на той ассамблее.
Но это полномочие натыкается на точно ту же юридическую границу, что применяется в арендном жилье. Специфичные для WEG рекомендации насчет шума lpe-immobilien.com прямые: полный запрет Kinderlärm недопустим, поскольку знаковое решение Bundesgerichtshof от 22 августа 2017 года (дело VIII ZR 226/16) уже установило, что шумовые выбросы от соответствующего возрасту детского поведения фундаментально то, с чем стоит мириться, принцип, применяемый независимо от того, находится ли здание в аренде или в собственности жителей. Kinderlärm несет эту конкретную юридическую защиту и обычно должен быть принят, даже когда субъективно воспринимается как беспокоящий.
| Тип правила | Действительно? |
|---|---|
| Общие часы тишины, применяемые одинаково ко всем (обычно 22:00-7:00, опциональный обеденный отдых) | Да, это стандартное, допустимое положение Hausordnung |
| Правило, конкретно запрещающее или ограничивающее детский шум как собственную категорию | Нет, это прямо противоречит основному принципу решения BGH 2017 года |
| Правила, регулирующие общее использование общих пространств (хранение велосипедов, использование подъезда, общие зоны) | Да, при условии, что это не достигает Sondereigentum или unentziehbare Rechte |
Что Hausordnung действительно может регулировать - это общее использование общих пространств и равномерно применяемые часы тишины, рекомендации ImmoAdmin Daul отмечают, что оно не может достигать Sondereigentum, права собственности на отдельную единицу, или unentziehbare Rechte, неотчуждаемые права, и допустимые положения конкретно включают стандартные часы тишины вроде окна ночного отдыха 22:00-7:00, с опциональным обеденным периодом отдыха, правила, которые влияют на то, когда всем, включая детей, нужно быть тише, не делая детей конкретной целью более строгого стандарта.
Если возникает настоящий спор, управляющий недвижимостью - назначенный первый ответчик, не прямая подача в суд. Профессиональный справочник юридической практики Haufe и weg-wissen.de оба описывают реалистичный путь эскалации: от Verwalter ожидают действий для поддержания надлежащего управления, когда утверждается нарушение, обычно следуя поэтапной последовательности, сначала разговор, затем письменное предупреждение, затем формальный Abmahnung, задолго до того, как спор достигнет суда.
Что говорят реальные люди
Специалисты по управлению недвижимостью, обрабатывающие споры WEG, описывают жалобы на детский шум как повторяющуюся, но обычно разрешимую точку трения, именно потому, что юридическая базовая норма уже хорошо установлена и последовательна, обычный детский шум защищен, фактические споры обычно сосредотачиваются на действительно чрезмерных или не соответствующих возрасту ситуациях, а не на повседневной игре и беготне. Консультанты последовательно отмечают, что WEG, пытающийся вписать ограничение шума, специфичное для детей, в свой Hausordnung, стоит на действительно слабой юридической почве, если его когда-либо оспорят, и рекомендуют против принятия таких положений, даже если громкое меньшинство собственников настаивает на них.
Семьи, рассматривающие покупку в WEG конкретно на долгосрочный период, описывают настоящее облегчение, узнав, что та же юридическая защита, которую они имели бы как арендаторы, переносится на собственность, механизм разрешения споров меняется, проходя через Verwalter и ассамблею собственников, а не арендодателя, но базовая толерантность к нормальному детскому шуму не слабеет только потому, что здание находится в собственности жителей.
Шаг за шагом
- Перед покупкой доли в WEG попросите увидеть текущий Hausordnung и проверьте, устанавливает ли он общие, равномерно применяемые часы тишины, а не что-то, что конкретно выделяет детей.
- Знайте, что положение Hausordnung, конкретно ограничивающее детский шум, стоит на слабой юридической основе, если вы встретите такое, стоит поднять это на следующей Eigentümerversammlung, а не предполагать, что это автоматически исполнимо.
- Если шум вашей собственной семьи поставлен под сомнение, поймите, что защита решения BGH 2017 года для обычного, соответствующего возрасту поведения применяется к вам как собственнику так же, как применялась бы к арендатору.
- Если вы считаете, что шум другого собственника действительно переходит от обычного к чрезмерному, начните с Verwalter, не прямой юридической подачи, как ожидаемой первой точки контакта согласно обязанностям надлежащего управления.
- Ожидайте поэтапный процесс разрешения: сначала разговор, затем письменное предупреждение, затем формальный Abmahnung, прежде чем что-либо реалистично достигнет суда.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общую юридическую структуру вокруг правил Hausordnung WEG и детского шума согласно немецкому закону о праве собственности на кондоминиум (WEG), но это не юридическая консультация, и конкретные ситуации могут зависеть от правил и обстоятельств вашего индивидуального WEG. По поводу вашей конкретной ситуации проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на Wohnungseigentumsrecht (право собственности на кондоминиум), или обратитесь к вашему Verwalter.
Частые вопросы и типичные ошибки
Может ли наш WEG принять правило, конкретно запрещающее детям играть в общем подъезде или дворе в определенные часы?
WEG обычно может установить общие часы тишины, применяемые равномерно ко всем, но натыкается на реальную юридическую проблему, если правило написано или применяется конкретно, чтобы нацеливаться на детский шум как собственную категорию, а не как общее, равномерно применяемое правило часов тишины. Основной принцип решения BGH 2017 года, что обычный детский шум фундаментально то, с чем стоит мириться, не перестает быть релевантным только потому, что здание находится в собственности жителей, а не в аренде.
В чем фактическая разница между общим правилом часов тишины и таким, которое неправомерно выделяет детей?
Общее правило, скажем, никакой громкой активности где-либо в общих пространствах между 22:00 и 7:00, применяется ко всем одинаково независимо от возраста или причины, и это тот тип правила, которое Hausordnung WEG может действительно принять. Правило, конкретно называющее детскую игру или устанавливающее более низкий порог шума только для звука, генерируемого детьми, прямо противоречит юридическому принципу, что обычный детский шум получает особую толерантность, не особое ограничение.
Если другой собственник в нашем WEG действительно беспокоит здание чрезмерным шумом от своих детей, есть ли у нас какое-то реальное средство?
Да, но планка действительно о том, выходит ли шум за пределы обычного, соответствующего возрасту поведения, не просто заметен ли он или иногда раздражает. Если он действительно пересекает эту границу, управляющий недвижимостью (Verwalter) должен быть первой точкой контакта как часть его обязанностей ordnungsmäßige Verwaltung, с поэтапным подходом, разговор, затем письменное предупреждение, затем формальный Abmahnung, как реалистичный путь прежде чем что-либо достигнет суда.
Меняет ли покупка вместо аренды фактические права нашей семьи насчет шума вообще?
Базовая юридическая защита обычного детского шума, укорененная в обосновании решения BGH 2017 года, функционально не меняется между арендой и собственностью. Что действительно меняется - это механизм вокруг этого, Hausordnung WEG происходит от голосования большинства коллег-собственников, а не собственных условий арендодателя, а исполнение проходит через Verwalter и собственную структуру управления WEG, а не отношения арендодатель-арендатор.