Çocuklu Bir Aile Olarak WEG'e Girmek: Kat Malikleri Topluluğu Çocuk Gürültüsü Konusunda Neyi Düzenleyebilir, Neyi Düzenleyemez
Münih'te bir Wohnungseigentümergemeinschaft'ın (WEG, kat malikleri topluluğu) parçası olarak bir daire satın alıyorsanız, kat malikleri topluluğu, § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG uyarınca Eigentümerversammlung'da basit çoğunluk oyuyla bir Hausordnung çıkarabilir, ama kiracılık konutlarda geçerli olan tam olarak aynı yasal duvara çarpar: normal çocuk gürültüsünü yasaklayamaz veya özellikle kısıtlayamaz. Federal Yüksek Mahkeme'nin (Bundesgerichtshof) 2017 tarihli çığır açan kararı (Az. VIII ZR 226/16), yaşa uygun çocuk davranışından kaynaklanan gürültünün diğer sakinlerin tolere etmesi gereken temel bir şey olduğunu doğruluyor, burada da geçerlidir; bu yalnızca kiracılığa özgü bir koruma değildir. Bir WEG'in Hausordnung'unun geçerli olarak belirleyebileceği şey, çocukları bir kategori olarak ayırmadan, çocukların ne zaman gürültülü olabileceğini de etkileyen, genel, herkese eşit uygulanan sessizlik saatleridir, tipik olarak gece istirahati için 22:00'den 7:00'ye ve isteğe bağlı bir öğle sessizlik dönemi. Kat malikleri topluluğunuzdaki başka bir malik gerçekten bir kural ihlali olduğuna inanıyorsa, ilk temas noktası, ordnungsmäßige Verwaltung'un (düzgün yönetimin) bir parçası olarak hareket etmesi beklenen mülk yöneticisidir (Verwalter) ve gerçekçi tırmanma yolu, herhangi bir şey mahkemeye ulaşmadan önce konuşma, ardından yazılı uyarı, ardından resmi bir Abmahnung'dan geçer.
Resmi Kural
Münih’te bir WEG’de ev satın almayı değerlendiren aileler bazen kiralamak yerine satın almanın, diğer maliklerden daha katı, daha uygulanabilir bir gürültü kuralları dizisiyle karşılaşmak anlamına geldiğinden endişe ediyor. Gerçek yasal tablo bundan daha güven vericidir.
Bir WEG’in Hausordnung’u, topluluğun kendi yönetişim süreci aracılığıyla kabul edilen gerçek, bağlayıcı bir belgedir. ImmoAdmin Daul’un açıklaması ve weg-wissen.de’nin referans kılavuzu, her ikisi de bir Hausordnung belirlemenin ordnungsmäßige Verwaltung, yani düzgün yönetim kapsamına girdiğini, § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG uyarınca açıkça Eigentümerversammlung’un karar verme yetkisine atandığını ve bu toplantıda basit çoğunluk oyuyla kabul edildiğini veya değiştirildiğini doğruluyor.
Ama bu yetki, kiracılık konutlarda geçerli olan tam olarak aynı yasal sınıra çarpıyor. lpe-immobilien.com’un WEG’e özel gürültü rehberliği açık: Kinderlärm’i doğrudan yasaklamak izin verilmez, çünkü Bundesgerichtshof’un 22 Ağustos 2017 tarihli çığır açan kararı (Az. VIII ZR 226/16), yaşa uygun çocuksu davranıştan kaynaklanan gürültü emisyonlarının temelde tolere edilmesi gereken bir şey olduğunu zaten belirlemişti; bu ilke, bina kiralık mı yoksa malik oturumlu mu olduğundan bağımsız olarak geçerlidir. Kinderlärm bu belirli yasal korumayı taşır ve öznel olarak rahatsız edici bulunsa bile genellikle kabul edilmesi gerekir.
| Kural türü | Geçerli mi? |
|---|---|
| Herkese eşit uygulanan genel sessizlik saatleri (tipik olarak 22:00-7:00, isteğe bağlı öğle istirahati) | Evet, bu standart, izin verilen bir Hausordnung hükmüdür |
| Çocukların gürültüsünü kendi kategorisi olarak özellikle yasaklayan veya kısıtlayan bir kural | Hayır, bu 2017 BGH kararının temel ilkesiyle doğrudan çelişir |
| Ortak alan kullanımını genel olarak düzenleyen kurallar (bisiklet depolama, merdiven boşluğu kullanımı, ortak alanlar) | Evet, Sondereigentum'a veya unentziehbare Rechte'ye ulaşmadığı sürece |
Bir Hausordnung’un geçerli olarak düzenleyebileceği şey, ortak alanların genel kullanımı ve eşit uygulanan sessizlik saatleridir, ImmoAdmin Daul’un rehberliği, bunun Sondereigentum’a (bireysel birim mülkiyet haklarına) veya unentziehbare Rechte’ye (devredilemez haklara) ulaşamayacağını belirtiyor ve izin verilen hükümler özellikle gece istirahati için 22:00’den 7:00’ye kadar olan standart sessizlik saatlerini, isteğe bağlı bir öğle istirahati dönemiyle birlikte içeriyor; bu kurallar, çocuklar dahil herkesin ne zaman daha sessiz olması gerektiğini etkiliyor, çocukları daha katı bir standardın belirli hedefi haline getirmeden.
Gerçek bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, doğrudan bir mahkeme başvurusu değil, belirlenen ilk müdahale eden mülk yöneticisidir. Haufe’nin profesyonel hukuk pratiği referansı ve weg-wissen.de, her ikisi de gerçekçi tırmanma yolunu tanımlıyor: Verwalter, bir ihlal iddia edildiğinde düzgün yönetimi sürdürmek için hareket etmesi beklenen kişidir, tipik olarak kademeli bir sıra izleyerek, önce konuşma, ardından yazılı bir uyarı, ardından anlaşmazlık bir mahkemeye ulaşmadan çok önce resmi bir Abmahnung.
Gerçek Hayattan
WEG anlaşmazlıklarını ele alan mülk yönetimi profesyonelleri, çocuk gürültüsü şikayetlerini tekrar eden ama genellikle çözülebilir bir sürtüşme noktası olarak tanımlıyor, tam olarak çünkü yasal temel zaten iyi kurulmuş ve tutarlı: normal çocuk gürültüsü korunuyor, gerçek anlaşmazlıklar gündelik oyun ve koşuşturmadan ziyade gerçekten aşırı veya yaşa uygun olmayan durumlar etrafında yoğunlaşma eğiliminde. Danışmanlar tutarlı bir şekilde, bir WEG’in Hausordnung’una çocuğa özel bir gürültü kısıtlaması yazmaya çalışmasının, eğer bir gün itiraz edilirse gerçekten zayıf bir yasal zeminde olduğunu belirtiyor ve sesli bir azınlık malik bunu zorlasa bile bu tür hükümlerin kabul edilmemesini tavsiye ediyor.
Özellikle uzun vadeli olarak bir WEG satın almayı düşünen aileler, kiracı olarak sahip olacakları aynı yasal korumanın sahipliğe de taşındığını öğrenmekte gerçek bir güven duyduklarını anlatıyor; anlaşmazlıkları çözme mekanizması değişiyor, bir ev sahibi yerine bir Verwalter ve malikler kurulu üzerinden işliyor, ama normal çocukluk gürültüsüne yönelik temel hoşgörü, bina malik oturumlu olduğu için zayıflamıyor.
Adım Adım
- Bir WEG’e girmeden önce mevcut Hausordnung’u görmeyi isteyin ve özellikle çocukları hedef alan bir şey yerine genel, eşit uygulanan sessizlik saatleri belirleyip belirlemediğini kontrol edin.
- Özellikle çocuk gürültüsünü kısıtlayan bir Hausordnung hükmünün zayıf bir yasal zeminde olduğunu bilin, böyle bir hükümle karşılaşırsanız, otomatik olarak uygulanabilir olduğunu varsaymak yerine bir sonraki Eigentümerversammlung’da gündeme getirmeye değer.
- Kendi ailenizin gürültüsü sorgulanırsa, 2017 BGH kararının normal, yaşa uygun davranış için korumasının bir kiracıya olduğu kadar bir malik olarak size de uygulandığını anlayın.
- Başka bir malikin gürültüsünün gerçekten sıradan olmaktan aşırıya geçtiğine inanıyorsanız, doğrudan bir hukuki başvuru yerine Verwalter ile başlayın, düzgün yönetim görevleri altında beklenen ilk temas noktası olarak.
- Kademeli bir çözüm sürecini bekleyin: önce bir konuşma, ardından yazılı bir uyarı, ardından resmi bir Abmahnung, herhangi bir şey gerçekçi olarak bir mahkemeye ulaşmadan önce.
Uyumluluk Notu
Bu sayfa, Alman kat mülkiyeti hukuku (WEG) kapsamında WEG Hausordnung kuralları ve çocuk gürültüsüne ilişkin genel yasal çerçeveyi açıklamaktadır, ancak bu hukuki danışmanlık değildir ve belirli durumlar kendi WEG’inizin kurallarına ve koşullara bağlı olarak değişebilir. Kendi durumunuz için Wohnungseigentumsrecht (kat mülkiyeti hukuku) alanında uzmanlaşmış bir avukata danışın veya Verwalter’ınızla iletişime geçin.
Sık Sorulan Sorular / Tuzaklar
Kat malikleri topluluğumuz, çocukların belirli saatlerde ortak merdiven boşluğunda veya avluda oynamasını özellikle yasaklayan bir kural çıkarabilir mi?
Bir WEG genellikle herkese eşit uygulanan genel sessizlik saatleri belirleyebilir, ama bir kural, genel, eşit uygulanan bir sessizlik saati kuralı olarak değil de özellikle çocuk gürültüsünü kendi kategorisi olarak hedef almak üzere yazılırsa veya uygulanırsa gerçek bir yasal soruna çarpar. 2017 BGH kararının temel ilkesi, yani sıradan çocuksu gürültünün temelde tolere edilmesi gereken bir şey olduğu ilkesi, bina kiralık yerine malik oturumlu olduğu için ilgisiz hale gelmez.
Genel bir sessizlik saati kuralı ile çocukları uygunsuz şekilde hedef alan bir kural arasındaki gerçek fark nedir?
Genel bir kural, örneğin ortak alanlarda 22:00 ile 7:00 arasında hiçbir gürültülü aktivite olmaması, yaş veya nedenden bağımsız olarak herkese eşit uygulanır ve bir WEG Hausordnung'unun geçerli olarak kabul edebileceği türden bir kuraldır. Özellikle çocukların oyununu adlandıran veya yalnızca çocuk kaynaklı ses için daha düşük bir gürültü eşiği belirleyen bir kural, normal çocuk gürültüsünün özel hoşgörü gördüğü, özel kısıtlama değil, yasal ilkesine doğrudan çarpar.
Kat malikleri topluluğumuzdaki başka bir malik, çocuklarından gelen aşırı gürültüyle binayı gerçekten rahatsız ediyorsa, gerçek bir başvuru hakkımız var mı?
Evet, ama ölçüt gerçekten gürültünün sıradan, yaşa uygun davranışın ötesine geçip geçmediğidir, sadece fark edilebilir olup olmadığı veya ara sıra can sıkıcı olup olmadığı değil. Eğer bu sınırı gerçekten aşıyorsa, mülk yöneticisi (Verwalter), ordnungsmäßige Verwaltung görevlerinin bir parçası olarak ilk temas noktası olması gereken kişidir; kademeli bir yaklaşımla, önce bir konuşma, ardından yazılı bir uyarı, ardından resmi bir Abmahnung, herhangi bir şey bir mahkemeye ulaşmadan önceki gerçekçi yoldur.
Kiralamak yerine satın almak, ailemizin gerçek gürültü haklarını hiç değiştirir mi?
2017 BGH kararının gerekçesine dayanan normal çocuk gürültüsü için temel yasal koruma, kiralama ve sahiplik arasında işlevsel olarak değişmez. Değişen şey, etrafındaki mekanizmadır; bir WEG Hausordnung'u bir ev sahibinin kendi şartlarından değil, diğer maliklerin çoğunluk oyundan gelir ve uygulama, bir kiracı-ev sahibi ilişkisi yerine bir Verwalter ve WEG'in kendi yönetim yapısı üzerinden işler.