Заборгували два місяці оренди в Берліні? Чому погашення боргу не завжди рятує ваш договір, і чому власні суди Берліна продовжують програвати цю боротьбу

Офіційне правило

Відставання з орендою не потребує накопичуватися місяцями, перш ніж стати справжнім ризиком для договору оренди, і це так само справедливо в Берліні, як і будь-де в Німеччині. За параграфом 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, орендодавець отримує право на негайне розірвання без попередження, як тільки орендар відстає за два послідовні терміни платежу з незначною часткою оренди, нестача понад повний місяць оренди завжди вважається незначною, чи як тільки заборгованість протягом понад двох термінів платежу сягає двомісячної оренди. На відміну від більшості інших підстав для fristlose Kündigung, заборгованість з платежами не вимагає попереднього формального попередження (Abmahnung), перш ніж може бути видане розірвання. Ніщо в Берліні не пом’якшує цей федеральний поріг.

Німецьке законодавство також вбудовує справжній другий шанс, Schonfristzahlung, за параграфом 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Сплатіть всю заборгованість чи отримайте від державного органу, як-от Jobcenter чи районного Sozialamt, формальне зобов’язання покрити її, протягом двох місяців з моменту вручення вам фактичного позову про виселення, Räumungsklage, і надзвичайне розірвання стає недійсним. Це двомісячне вікно починається з моменту вручення позову, що в Берліні означає поданого до того районного Amtsgericht, який покриває адресу, а не з початкового листа про розірвання.

Там, де Берлін дійсно відхиляється від решти історії, це те, чого це виправлення не досягає, і звідки насправді береться боротьба з цього питання. Орендодавці дуже часто надсилають два розірвання одночасно за ту саму заборгованість: надзвичайне за параграфом 543 і звичайне (ordentliche Kündigung) за параграфом 573 BGB, комбінацію, широко відому як Doppelkündigung. 23 липня 2025 року Bundesgerichtshof постановив у справі VIII ZR 287/23, що Schonfristzahlung зцілює лише надзвичайне розірвання, і те рішення було апеляцією проти рішення власної 66-ї цивільної палати Landgericht Berlin, яка дотримувалась протилежної думки. BGH скасував його, підтвердивши позицію, якої він послідовно дотримувався з рішення 2005 року.

Власні суди Берліна продовжують програвати цю суперечку, і продовжують намагатися знову

З 1 січня 2024 року Берлін веде судову структуру, яку не використовує жодне інше німецьке місто: його старий, єдиний Landgericht був розділений на Landgericht Berlin I, що розглядає всі кримінальні справи по всьому місту з будівлі суду в Moabit, і самостійний Landgericht Berlin II, що розглядає всі цивільні справи по всьому місту з локацій на Tegeler Weg та Littenstraße. Апеляції з орендного права з районних Amtsgerichte Берліна тепер потрапляють до Landgericht Berlin II, і саме той самий суд, конкретно його Zivilkammer 66, продовжує займати сприятливе для орендаря тлумачення щодо Doppelkündigung навіть після того, як його скасовували за це.

Суперечка стосується того, наскільки вузько слід тлумачити параграф 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, а не самого порогу заборгованості. BGH трактує виправлення пільговим періодом як таке, що досягає лише конкретного надзвичайного розірвання, назване статутом, позиція, якої його Восьмий цивільний сенат послідовно дотримувався з 2005 року і знову підтвердив у жовтні 2024 та квітні 2025 перед справою липня 2025. Zivilkammer 66 Landgericht Berlin II стверджує, що формулювання статуту насправді не підтримує такого вузького обмеження, і що орендар, який повністю сплачує борг протягом строку, не мав би все одно втрачати оренду через друге повідомлення, що покриває ту саму нестачу. Оскільки тлумачення BGH це те, що зараз керує на загальнонаціональному рівні, і оскільки апеляція з майбутньої берлінської справи легко могла б знову дійти до BGH, трактування позиції берлінської палати як усталеного захисту це реальний ризик, а не безпечне припущення.

Що кажуть реальні люди

Консультанти з орендних питань у Берліні описують повторюваний шаблон: родина повністю зосереджується на надзвичайному розірванні в листі, бо воно звучить найтерміновіше, повністю сплачує заборгованість, видихає й лише пізніше усвідомлює через перегляд Mieterverein, що друге, звичайне розірвання лежало в тому самому конверті весь цей час, працюючи за власним тримісячним годинником незалежно від платежу. З огляду на те, як часто Doppelkündigung з’являється в берлінській практиці, і наскільки активно все ще оскаржується питання Schonfristzahlung між Landgericht Berlin II та BGH, ця звичка читати лист про розірвання саме на те, що він насправді закликає, і параграф 543, і параграф 573, чи скорочено außerordentliche і vorsorgliche ordentliche Kündigung, це найповторюваніша практична порада.

Масштаб основної проблеми видно в тому, скільки таких справ насправді доходить до суду. Amtsgerichte Берліна прийняли понад 7500 позовів про виселення у 2024 році, згідно з власними даними сенату, причому Neukölln, Lichtenberg та Kreuzberg разом складають значну частку тієї суми. Не кожна подана Räumungsklage закінчується фактичним виселенням, райони зазначили, що розрив між поданими позовами й проведеними виселеннями значний, але обсяг показує, чому такі організації, як Berliner Mieterverein і Fachstelle Soziale Wohnhilfe кожного району, залишаються зайнятими цілий рік, а не лише під час сезонного піку. Одна практична складність, що нещодавно виникла: орендарі на Bürgergeld, які припускали, що Jobcenter продовжуватиме покривати їхній членський внесок Mieterverein, виявили, що ця домовленість закінчилася в грудні 2025 року, після того як угода про співпрацю Берліна з асоціацією закінчилася після федеральної перекласифікації того, чим ті внески вважаються, що зараз є справжньою витратою з власної кишені для деяких людей, які найбільше потребують консультації.

Крок за кроком

1. Якщо проблема з платежами починає накопичуватися, зв’яжіться з орендодавцем до того, як мине два повних терміни платежу, оскільки ранній план платежів може запобігти тому, щоб заборгованість взагалі досягла порогу, який дозволяє розірвання без попередження.
2. Якщо приходить лист про розірвання, уважно прочитайте, чи він посилається як на надзвичайне, так і на звичайне розірвання, оскільки Doppelkündigung потребує двох окремих відповідей, а поточна юридична позиція, як би власні суди Берліна до неї не ставилися, полягає в тому, що сплата заборгованості автоматично не скасовує звичайне.
3. Якщо Räumungsklage дійсно подана й вручена, зафіксуйте точну дату вручення й який районний Amtsgericht її видав, оскільки та дата починає ваше двомісячне вікно Schonfristzahlung, а не попередній лист про розірвання.
4. Сплатіть повну заборгованість протягом того вікна чи отримайте від Jobcenter чи вашого районного Sozialamt формальне зобов’язання покрити її, зв’язавшись з Fachstelle Soziale Wohnhilfe вашого району якомога раніше, щоб залишити простір для заявки на позику за параграфом 22 Abs. 8 SGB II чи параграфом 36 SGB XII, щоб вона фактично оброблялася вчасно.
5. Отримайте окремий перегляд супровідного звичайного розірвання, оскільки більш дружнє до орендаря тлумачення Landgericht Berlin II не є позицією, яка зараз контролює на загальнонаціональному рівні, а Berliner Mieterverein (030 226 260) чи адвокат з орендного права можуть сказати вам, де насправді стоїть ваша конкретна справа.
6. Якщо це другий епізод заборгованості протягом двох років, не припускайте, що Schonfristzahlung доступна знову, і зверніться до Fachstelle Soziale Wohnhilfe вашого району чи Berliner Mieterverein якомога раніше натомість.

Примітка про відповідність

Ця сторінка пояснює загальну систему навколо fristlose Kündigung через заборгованість з оренди й Schonfristzahlung за німецьким федеральним законодавством, плюс те, як власні суди Берліна розглядали питання Doppelkündigung, актуальну станом на середину 2026 року. Це не юридична консультація, а те, як ці правила застосовуються до конкретного договору оренди, суми заборгованості й листа про розірвання, залежить від окремих документів і часової шкали, особливо поки позиції Landgericht Berlin II та BGH залишаються у відкритому конфлікті. Підтвердьте конкретну ситуацію з Berliner Mieterverein, районною Fachstelle Soziale Wohnhilfe чи адвокатом з орендного права, перш ніж припускати, що конкретне розірвання дійсне, недійсне чи виправне.