Вам не потрібно платити заставу одним платежем: право на три частини
Переїзд у нову квартиру в Мюнхені вже накопичує витрати на переїзд, меблі і часто дві накладені орендні плати, тому вимога віддати повну тримісячну заставу в день підписання може по-справжньому зламати бюджет родини. Німецьке законодавство насправді цього не вимагає. Згідно з параграфом 551 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), орендодавець законно не може вимагати заставу, що перевищує потрійну місячну холодну орендну плату (Kaltmiete), і окремо, орендар має законне право сплатити цю заставу трьома рівними щомісячними частинами, перша з яких настає разом із першою орендною платою, а не в момент підписання договору. Пункт договору оренди, який намагається виключити це або нав'язати одноразову оплату, просто недійсний за німецьким законодавством, його не потрібно окремо оскаржувати в суді, щоб він втратив силу. Єдине, на що варто звернути увагу: відставання від графіка платежів на суму, що дорівнює двом місячним холодним орендним платам, може дати орендодавцю підстави для позачергового розірвання договору, тому право платити частинами не є правом платити із запізненням.
Офіційне правило
Орендодавець у Мюнхені, який просить повну заставу, часто максимальні три місячні холодні орендні плати, одним банківським переказом до передачі ключів, це достатньо поширена ситуація, тому багато орендарів просто вважають, що це обов’язково. Насправді це не так, і два пов’язані з цим захисти варто знати окремо.
По-перше, сама сума застави має жорсткий ліміт. Згідно з параграфом 551 BGB, Цивільним кодексом Німеччини, орендодавець не може вимагати заставу, що перевищує потрійну місячну холодну орендну плату, базову орендну плату без урахування авансів на комунальні послуги чи фіксованих платежів. Будь-яка угода, що вимагає більше цього ліміту, просто не має юридичної сили.
По-друге, і окремо, орендар має законне право сплатити цю заставу трьома рівними щомісячними частинами замість одноразової оплати. Та сама норма зазначає, що перша частина настає на початку оренди, разом із першою орендною платою, а не раніше. Наступні дві частини йдуть місяць за місяцем після цього.
| Частина | Коли настає термін |
|---|---|
| 1-ша (третина загальної застави) | Початок оренди, разом із першою орендною платою |
| 2-га (третина загальної застави) | Разом із орендною платою другого місяця |
| 3-тя (остання третина застави) | Разом із орендною платою третього місяця |
Пункт договору оренди, що намагається це скасувати, не діє. За даними mietrecht.org, орендодавець не може законно виключити право на розстрочку в договорі оренди або вимагати одноразової оплати наперед як умову підписання. Якщо договір оренди дійсно містить такий пункт, він просто недійсний, орендарю не потрібно окремо оскаржувати його в суді, щоб він втратив юридичну силу, законне право діє незалежно від того, що написано в договорі.
Проте існує реальна межа, і її варто сприймати серйозно. VON RUEDEN | HEYSE, берлінська юридична фірма, що спеціалізується на орендному праві, зазначає, що щойно орендар відстає від платежів застави частинами на суму, що досягає двох місячних холодних орендних плат, орендодавець отримує ті самі підстави для позачергового розірвання договору, що застосовуються до несплаченої орендної плати. Право на розстрочку розподіляє графік платежів, воно не надає необмеженої гнучкості щодо фактичної оплати.
Що кажуть реальні люди
Посібники для орендарів і обговорення на форумах щодо переїзду в нову квартиру послідовно вказують на один і той самий подив: багато орендарів просто платять повну заставу одразу, бо запит орендодавця натякає, що це обов’язково, навіть не усвідомлюючи, що право на розстрочку взагалі існує. Люди, які ним користуються, описують простий процес: короткий письмовий запит до орендодавця про намір платити трьома частинами, а потім ставлення до кожної частини з такою ж пунктуальністю, як до орендної плати, оскільки поріг двомісячної заборгованості для розірвання договору є реальним і його варто уникати.
Крок за кроком
- Переконайтеся, що загальна застава не перевищує три місячні холодні орендні плати, цей ліміт діє незалежно від того, що написано у вашому договорі.
- Повідомте вашого орендодавця письмово про намір платити заставу трьома частинами, це не потребує його схвалення.
- Сплатіть першу частину на початку оренди, разом із вашою першою орендною платою, не раніше.
- Сплатіть решту двох частин у наступні два місяці, кожну разом із орендною платою того місяця.
- Ставтеся до кожної частини так само серйозно, як до самої орендної плати: відставання на два місяці орендної плати за заставою може спричинити ті самі підстави для позачергового розірвання договору.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальний ліміт застави і право на розстрочку згідно з німецьким цивільним правом, але це не юридична консультація. Щодо вашого конкретного договору оренди, уточніть точні умови в об’єднанні орендарів (Mieterverein) або в юриста, що спеціалізується на Mietrecht.
Часті запитання та типові помилки
Чи повинен мій орендодавець погодитися на розстрочку, чи він може наполягати на одноразовій оплаті?
Вам не потрібна згода вашого орендодавця, це право, яке ви вже маєте безпосередньо згідно з параграфом 551 BGB, незалежно від того, що написано в договорі оренди. Якщо ваш договір оренди містить пункт, що вимагає повну заставу наперед або прямо виключає розстрочку, цей пункт недійсний, він не скасовує ваше законне право, і вам не потрібно оскаржувати його в суді, щоб він втратив силу. На практиці достатньо просто письмово повідомити вашого орендодавця, що ви користуєтеся своїм правом платити трьома частинами, а потім робити це.
Коли саме настає термін кожної частини?
Перша частина настає на початку оренди, разом із вашою першою орендною платою, а не в день підписання договору. Наступні дві частини йдуть у наступні два місяці, кожна разом із орендною платою того місяця. Такий розподіл справді змінює ваш грошовий потік у перший місяць переїзду, коли витрати на переїзд, перша плата за Kita або накладена орендна плата за попередню квартиру можуть настати одночасно.
Що відбувається, якщо я відстаю від графіка самих платежів частинами?
Це справжня межа цього права. Якщо ви відстаєте від платежів застави частинами на суму, що досягає двох місячних холодних орендних плат, ваш орендодавець отримує ті самі підстави для позачергового розірвання договору, що застосовуються до відставання від самої орендної плати. Право платити трьома частинами це право розподілити витрати, а не право затримувати їх на невизначений термін, тому ставтеся до кожної частини так само серйозно, як до орендної плати.