تواجهون Räumungsklage في برلين؟ عنوانكم يحدد المحكمة، لا مكتب مركزي واحد

كم عدد المحاكم التي تنظر فعليا في هذه القضايا

لا ترسل برلين كل Räumungsklage إلى عنوان واحد كما تفعل ميونخ، ولا ينسخ انقسامها الخاص انقسام هامبورغ أيضا. تنظر عشر Amtsgerichte منفصلة تابعة للدوائر حاليا في نزاعات الإيجار المدنية عبر المدينة: Charlottenburg وKöpenick وKreuzberg وLichtenberg وMitte وNeukölln وPankow وSchöneberg وSpandau وWedding. بموجب المادة 29a ZPO، نفس القاعدة الوطنية التي تطبقها محاكم هامبورغ بالفعل، ينتمي الاختصاص الحصري على نزاع يتضمن غرفا مؤجرة لأيا كانت دائرة Amtsgericht التي يقع فيها العقار الفعلي، بغض النظر عن مكان تسجيل أي من الطرفين.

كان هناك خيار حادي عشر في السابق. نظرت Amtsgericht Tiergarten في المسائل المدنية أيضا في وقت ما، لكن صفحتها الرسمية الخاصة تذكر الآن بوضوح أن كل قضية جنائية في المدينة تتركز هناك، مع طي سجلها المدني السابق ضمن Amtsgericht Mitte بدلا من ذلك. تملك أسرة تواجه Räumungsklage في برلين اليوم فعلا 10 وجهات محتملة، لا 11، وبالتأكيد ليس واحدة.

لا تتطابق الحدود بدقة مع دوائر برلين الإدارية الاثنتي عشرة، وصفحة Amtsgericht Schöneberg الخاصة صريحة بشأن ذلك: تغطي المحكمة كل Steglitz-Zehlendorf بالإضافة إلى حيي Schöneberg وFriedenau التاريخيين فقط، وليس تحديدا Tempelhof أو Mariendorf أو Marienfelde أو Lichtenrade، التي تنتمي بدلا من ذلك إلى Amtsgericht Kreuzberg (أُعيدت تسميتها من Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg في أغسطس 2021) إلى جانب كل Friedrichshain-Kreuzberg. التحقق من أي المحاكم العشر تغطي فعلا مبنى محددا، بدلا من افتراض أن اسم دائرة يطابق محكمة بنفس الاسم، يستحق الفعل قبل اقتراب أي موعد نهائي لتقديم بوقت طويل.

صورة بواسطة AS Photography عبر Pexels

1. يقدم صاحب الأملاك Räumungsklage إلى أيا كانت من Amtsgerichte العشر التابعة للدوائر التي تغطي الشقة المؤجرة.
2. يدفع صاحب الأملاك Gerichtskostenvorschuss، سلفة تكلفة المحكمة، قبل أن تتقدم القضية أكثر.
3. تُبلّغكم المحكمة بالشكوى، فقط بمجرد أن تُحصَّل تلك السلفة فعلا.
4. تحصلون على فرصة حقيقية للرد؛ عدم الرد على الإطلاق يخاطر بحكم غيابي أسرع (Versäumnisurteil).
5. تتبع ذلك جلسة استماع وحكم، وهذا أيضا حيث يمكن طلب Räumungsfrist للأطفال في سن المدرسة أو ضرر معترف به آخر.
6. إذا حُدد تاريخ إخلاء نهائي، يبقى Räumungsschutzantrag ممكنا لدى نفس المحكمة الدائرية، لكن فقط حتى أسبوعين قبل ذلك.
7. إذا حدث التنفيذ فعليا، قد يأخذ شكل Berliner Räumung بدلا من إخلاء كامل، ما يغير ما يحدث لممتلكاتكم.

يذهب Räumungsschutzantrag إلى نفس المحكمة، لا محكمة منفصلة

لا يرسل Räumungsschutzantrag اللاحق القضية إلى أي مكان جديد. الإرشادات الرسمية الخاصة ببرلين مباشرة بشأن ذلك: المحكمة المختصة هي Amtsgericht العاملة كـVollstreckungsgericht في الدائرة التي من المقرر أن يحدث فيها الإخلاء فعليا، ما يعني أن أيا من المحاكم العشر التابعة للدوائر التي تحمل بالفعل ملف Räumungsklage الخاص بكم تستمر ببساطة في معالجة القضية في هذه المرحلة اللاحقة. لا يوجد مكتب تنفيذ منفصل على مستوى المدينة يقف في الطريق، بالطريقة التي قد يوجد بها شيء مثل قيد سجل مدينين في مكان آخر من ألمانيا.

تحدد نفس الإرشادات الرسمية التكلفة العملية: 20 يورو للطلب نفسه، بالإضافة إلى 3.50 يورو لكل تسليم يجب على المحكمة ترتيبه. المهلة صارمة وفيدرالية، لا محلية: يجب أن يصل الطلب إلى المحكمة في موعد لا يتجاوز أسبوعين قبل تاريخ الإخلاء الذي حدده محضر بالفعل، ولا يمكن تقديمه إلا بمجرد وجود إشعار إخلاء ذلك المحضر فعليا من الأساس. يوجد استثناء متأخر فقط حيث نشأت أسباب الطلب بعد علامة الأسبوعين، أو حيث يمكنكم إثبات أنكم مُنعتم من التقديم أبكر بدون خطأ منكم، وحتى عندئذ يجب أن يصل التقديم قبل تاريخ الإخلاء نفسه، لا ببساطة ضمن فترة سماح بعده.

القواعد الفيدرالية الجالسة تحت التوجيه المحلي

لا شيء من هيكل محاكم برلين يغير ما تفعله Räumungsklage فعليا بمجرد تقديمها، لأن ذلك الجزء يعمل بشكل مطابق على مستوى البلاد. وفقا لـJuraForum، مدة القضية الفعلية غير قابلة للتنبؤ فعلا: تُحل بعض القضايا خلال حوالي ستة أشهر، وتستمر أخرى أكثر من عام بكثير، ويمكن لمستأجر لم يرد أبدا على التبليغ توقع حكما غيابيا أسرع بشكل ملحوظ من شخص يتنازع على القضية. تصل تكاليف المحكمة والمحامي المجتمعة لكلا الطرفين عادة إلى أرقام من أربع خانات حتى في نزاع مباشر، فوق أيا كانت تكلفة الانتقال الفعلي.

إذا كان أطفال في سن المدرسة يعيشون في الأسرة، تنطبق المادة 721 ZPO تماما كما تنطبق في أي مكان آخر في البلاد، إذ هي قاعدة إجراءات مدنية وطنية لا محلية. وفقا لـrechtsanwalt-bach.de، يمكن للمحاكم منح Räumungsfrist من ستة إلى ثمانية أشهر تحديدا للسماح بمرور فترة امتحانات جارية أو العطلة الصيفية قبل أن تضطر أسرة للانتقال، والسقف صارم: تحد المادة 721 الفقرة 5 كل تمديد مجتمعا بسنة واحدة إجمالا، بغض النظر عن أيا من محاكم برلين العشر التي تنظر في القضية.

Berliner Räumung: اختصار تكلفة مسمى باسم هذه المدينة

حيث تضيف برلين فعلا شيئا خاصا بها هو في نهاية العملية تماما، إذا وصلت قضية إلى التنفيذ الفعلي أبدا. قبل وقت طويل من وجود أي أساس لها في القانون المكتوب، طورت محاكم برلين نفسها ممارسة تُعرف الآن على مستوى البلاد ببساطة باسم Berliner Räumung، وأدرجها Mietrechtsänderungsgesetz لعام 2013 ضمن المادة 885a ZPO، مانحا إياها مكانة قانونية فيدرالية تحت اسم ما زال يشير إلى حيث بدأت. بدلا من استئجار شركة نقل لإخلاء شقة بأكملها ووضع ممتلكات المستأجر في تخزين مدفوع، يقوم محضر ينفذ Berliner Räumung فقط بتغيير القفل وتسليم الغرف الفارغة لصاحب الأملاك. يبقى أثاث المستأجر وممتلكاته بالضبط حيث هي، ويؤكد صاحب الأملاك Vermieterpfandrecht، حق حجز لصاحب الأملاك، على كل ما تُرك بدلا من الدفع لإزالته.

التكلفة هي السبب الكامل لوجود هذه الطريقة: يصل إخلاء كلاسيكي بإزالة وتخزين كاملين إلى عدة آلاف يورو، بينما تكلف Berliner Räumung عادة مبلغا منخفضا من ثلاث خانات. بالنسبة للمستأجر، النتيجة العملية عادة حوالي شهر للعودة فعلا وجمع الممتلكات قبل أن يتمكن صاحب الأملاك من بيع أو التخلص مما يبدو عديم القيمة. يتحمل صاحب الأملاك الذي يسيء إدارة تلك العملية فقط الضرر المتعمد أو الإهمال الجسيم، رغم أن نزاعات حول أشياء ثمينة تُخلَّص منها واتهامات بمساعدة ذاتية غير مصرح بها مصدر احتكاك حقيقي ومتكرر من الجانبين. إذا وصلت قضية في برلين إلى هذه المرحلة، معرفة أي نسخة من الإخلاء تحدث فعليا، وماذا تفعل ولا تفعل بممتلكاتكم، تهم بقدر ما هم النزاع القضائي السابق.

كيف تبدو الأرقام فعليا في برلين

لا تتعامل Amtsgerichte برلين مع عبء قضايا صغير. وفقا لتغطية Tagesspiegel لرد مجلس شيوخ برلين على استفسار برلماني، استلمت محاكم المدينة الدائرية معا أكثر من 7,500 ملف Räumungsklage في 2024 وحده، مع هبوط حوالي ثلث ذلك الإجمالي على مستوى المدينة، 2,568 قضية، تحديدا في Amtsgericht Neukölln. يغطي دليل هذا الموقع لـتأخر الإيجار وSchonfristzahlung في برلين نفس مجموعة المحاكم من جانب المتأخرات في العملية، بما في ذلك كيف تعاملت محكمة الاستئناف المدنية في برلين مع نزاع ذي صلة بشكل مختلف عن Bundesgerichtshof.

Berliner Mieterverein، بأكثر من 190,000 عضو، هي أكبر جمعية مستأجرين في ألمانيا والاتصال الأول المعتاد بمجرد وصول أي من هذه المستندات فعليا، سواء كانت Räumungsklage جديدة التبليغ، أو موعد جلسة يمكن فيها إثارة Räumungsfrist، أو إشعار إخلاء من محضر يفتح نافذة Räumungsschutzantrag ذات الأسبوعين. يلاحظ المستشارون هناك باستمرار نفس النمط: المستأجرون الذين يفترضون أن تاريخ إخلاء مجدولا مجرد ثابت، دون إدراك أن إثارة وجود أطفال في سن المدرسة مبكرا، أو تقديم Räumungsschutzantrag قبل الموعد النهائي ذي الأسبوعين بوقت كاف، كلاهما أشياء يجب فعلها بفاعلية لا تركها للمحكمة لتثيرها.

خطوة بخطوة

1. تأكدوا أي من Amtsgerichte برلين العشر التابعة للدوائر تغطي فعلا عنوان مبناكم، بدلا من افتراض أن اسم دائرتكم يطابق محكمة بنفس الاسم.
2. ردوا بمجرد تبليغكم فعليا بـRäumungsklage، لا تتركوها، إذ يخاطر عدم الرد بحكم غيابي أسرع مما تستغرقه قضية متنازع عليها.
3. أثيروا وجود أطفال في سن المدرسة في الأسرة بأسرع وقت ممكن، حتى تتمكن المحكمة من موازنة Räumungsfrist حول فترة امتحانات أو العطلة الصيفية بدلا من القرار دون ذلك السياق.
4. تتبعوا سقف السنة الواحدة على تمديدات Räumungsfrist المجتمعة حتى يبقى عنوانكم التالي الفعلي واقعيا، إنها ليست وسادة مفتوحة النهاية.
5. إذا وصل إشعار إخلاء من محضر، عدّوا للوراء فورا. يجب أن يصل Räumungsschutzantrag إلى Amtsgericht الدائرية الخاصة بكم قبل أسبوعين على الأقل، وينطبق رسم الـ20 يورو بالإضافة إلى 3.50 يورو بغض النظر عن النتيجة.
6. إذا حدث التنفيذ فعليا، اسألوا مباشرة عما إذا كان إخلاء كاملا أو Berliner Räumung، إذ يترك الثاني الممتلكات في الشقة تحت حق حجز صاحب الأملاك مع حوالي شهر لجمعها.
7. تواصلوا مع Berliner Mieterverein بأسرع وقت ممكن، ويفضل في اللحظة التي تُبلَّغ فيها دعوى لا بمجرد تحديد تاريخ إخلاء نهائي بالفعل.

ملاحظة الامتثال

توضح هذه الصفحة الإطار العام وراء هيكل محاكم Räumungsklage في برلين، وRäumungsfrist، وRäumungsschutzantrag، وطريقة تنفيذ Berliner Räumung، لكن هذه ليست استشارة قانونية. أي Amtsgericht دائرية تنطبق على عنوان محدد، وما هي الخيارات الواقعية الفعلية للأسرة، لا يمكن تأكيدها إلا عبر جمعية مستأجرين أو محام يراجع عقد الإيجار وملف القضية بالكامل.