تواجه Räumungsklage في ميونخ؟ إليك كم من الوقت لديك فعليًا، وكيف تكسب وقتًا إضافيًا

إذا صمد إنهاء العقد ولم تنتقل بعد، فإن الخطوة التالية الفعلية لمالك عقارك هي Räumungsklage، دعوى إخلاء رسمية، وليست إخلاءً تلقائيًا. يجب على مالك عقارك رفعها لدى Amtsgericht المختصة ودفع دفعة مقدمة من تكاليف المحكمة قبل أن تبلّغك المحكمة بها حتى، والعملية بأكملها تختلف كثيرًا فعلاً: تنتهي بعض القضايا في نحو ستة أشهر، وتمتد أخرى لأكثر من اثني عشر شهرًا، مع تكاليف إجمالية، رسوم محكمة ومحامٍ مجتمعة، تصل عادة إلى أربعة أرقام حتى في القضايا البسيطة. إذا كان لديك أطفال في سن المدرسة في الأسرة، فهذا أحد الأماكن القليلة فعلاً التي يأخذها القانون الألماني بعين الاعتبار صراحة: يمكن للمحاكم منح Räumungsfrist، تمديد موعد الإخلاء، من ستة إلى ثمانية أشهر تحديدًا للسماح بمرور فترة امتحانات أو عطلة صيفية أولاً، رغم أن الحد الأقصى المطلق عبر كل التمديدات مجتمعة محدود بسنة واحدة. إذا وصلت الأمور إلى تاريخ إخلاء نهائي ولم تكن مستعدًا بعد، يوجد صمام أمان آخر أضيق، Räumungsschutzantrag يُقدَّم إلى محكمة التنفيذ التابعة لـAmtsgericht München، لكن يجب أن يصلها في موعد أقصاه أسبوعان قبل التاريخ المحدد، وفقط أسس مشقة محددة تؤهل.

القاعدة الرسمية

حتى بعد أن يصبح الإنهاء ساريًا قانونيًا وتمر أي فترة اعتراض، لا يزال مالك عقارك غير قادر على تغيير الأقفال ببساطة. إخراجك يتطلب دعوى قضائية فعلية، ولتلك الدعوى جدول زمني وتكلفة حقيقيان خاصان بها، وللعائلات تحديدًا، حمايات حقيقية خاصة بها.

Räumungsklage دعوى إخلاء رسمية يجب على مالك عقارك رفعها لدى Amtsgericht المختصة، ولا تصلك إلا بمجرد أن تبلّغك المحكمة بها فعليًا، وهذا نفسه لا يحدث إلا بعد أن يدفع مالك عقارك دفعة مقدمة من تكاليف المحكمة. هذه ليست إجراءً شكليًا يمكن تخطيه أو التسرع به، إنها البوابة الفعلية لبداية العملية بأكملها.

يرفع مالك العقار Räumungsklage لدى Amtsgericht المختصة.
يدفع مالك العقار Gerichtskostenvorschuss، الدفعة المقدمة لتكاليف المحكمة، قبل أن يتحرك أي شيء.
تبلّغك المحكمة بالدعوى، فقط بعد دفع تلك الدفعة فعليًا.
لديك فرصة حقيقية للرد؛ عدم الرد على الإطلاق يمكن أن يؤدي إلى حكم غيابي أسرع (Versäumnisurteil).
تتبع ذلك جلسة استماع وحكم، وهنا أيضًا يمكنك طلب تمديد Räumungsfrist إذا كان لديك أطفال في سن المدرسة أو مشقة معترف بها أخرى.
إذا تحدد تاريخ إخلاء نهائي، يبقى Räumungsschutzantrag كملاذ أخير ممكنًا، لكن فقط حتى أسبوعين قبل ذلك التاريخ.

وفقًا لـJuraForum، تختلف المدة الفعلية فعلاً: تُحسم بعض القضايا في نحو ستة أشهر، وتستمر أخرى لأكثر من اثني عشر شهرًا، ويمكن أن يتحرك حكم غيابي ضد مستأجر غير مستجيب بشكل أسرع بشكل ملحوظ من قضية متنازع عليها. تتراكم التكاليف أيضًا، حتى في القضايا البسيطة، رسوم المحكمة والمحامي المجمَّعة لكلا الطرفين تصل عادة إلى أربعة أرقام، فوق ما تتضح عليه تكاليف الانتقال والإخلاء الفعلية.

مكتب خشبي بمطرقة صغيرة، وكومة من مستندات قضية قانونية مربوطة بخيط، وقلم حبر

إذا كان لديك أطفال في سن المدرسة في الأسرة، فهذا أحد الأماكن الأكثر ملموسية فعلاً التي يأخذ فيها الإجراء المدني الألماني الظروف العائلية بعين الاعتبار تحديدًا. وفقًا لـrechtsanwalt-bach.de، يمكن للمحاكم منح Räumungsfrist من ستة إلى ثمانية أشهر حيث يعيش أطفال في سن المدرسة في الشقة المستأجرة، مُوقَّت تحديدًا للسماح بمرور فترة امتحانات جارية أو العطلة الصيفية قبل أن تضطر الأسرة للانتقال. مع ذلك، هذا ليس بلا حدود: الحد الأقصى المطلق عبر كل التمديدات مجتمعة سنة واحدة، بموجب § 721 Abs. 5 ZPO.

إذا تحدد تاريخ إخلاء نهائي فعليًا ولم تكن مستعدًا فعلاً، يوجد خيار آخر أضيق. يمكن تقديم Räumungsschutzantrag مباشرة إلى محكمة التنفيذ (Vollstreckungsgericht) التابعة لـAmtsgericht München، لكن التوقيت لا يرحم: يجب أن يصلها في موعد أقصاه أسبوعان قبل تاريخ الإخلاء المحدد بموجب § 765a Abs. 3 ZPO، وإذا قُدِّم لاحقًا يجب على المحكمة رفضه كغير مقبول بلا حتى فحص ما إذا كان مبررًا. إنه أيضًا محجوز لأسس مشقة محددة ومعترف بها، انتقال وشيك إلى شقة جديدة بعد وقت قصير من تاريخ الإخلاء، أو موعد مقرر يقع ضمن فترة حماية الأمومة القانونية، أو مرض خطير لكنه مؤقت فعلاً، وليس مزمنًا.

Amtsgericht München، Vollstreckungsgericht (Rechtsantragsstelle)، Infanteriestraße 5، 80797 München. ساعات العمل عادة أيام الاثنين والثلاثاء والخميس والجمعة صباحًا، مغلق أيام الأربعاء، تأكد من الساعات الحالية مباشرة قبل الزيارة.

ماذا يقول الناس فعليًا

تصف العائلات التي تمر بـRäumungsklage بند Räumungsfrist الخاص بسن المدرسة بأنه شيء لا يعرفه تقريبًا أحد حتى يثيره محامٍ أو رابطة مستأجرين، يذكر عدة منهم افتراضهم أنهم سيضطرون ببساطة للانتقال متى ما قالت المحكمة، بغض النظر عن التقويم الدراسي، قبل أن يعرفوا أن نافذة الستة إلى ثمانية أشهر موجودة تحديدًا لهذا.

يصف الأشخاص الذين وصلوا إلى مرحلة Räumungsschutzantrag النهائية موعد الأسبوعين بأنه التفصيل الذي فاجأهم أكثر ما يكون، يذكر عدة منهم معاملته في البداية كوسادة مرنة قبل أن يدركوا أن المحكمة ليس لديها سلطة تقديرية لقبوله متأخرًا، مهما كانت المشقة الأساسية حقيقية.

خطوة بخطوة

رد على Räumungsklage بمجرد تبليغك بها، لا تتجاهلها، فعدم الرد يمكن أن يسرّع حكمًا غيابيًا ضدك.
أثر وجود أطفال في سن المدرسة في أسرتك مبكرًا في الإجراءات إذا أردت أن تنظر المحكمة في Räumungsfrist حول فترات الامتحانات أو العطلة الصيفية.
تتبع الحد الأقصى للسنة الواحدة على تمديدات Räumungsfrist المجمَّعة حتى تخطط لانتقالك الفعلي بواقعية.
إذا تحدد تاريخ إخلاء نهائي ولم تكن مستعدًا، تصرف قبل علامة الأسبوعين بوقت كافٍ، فلا يمكن قبول Räumungsschutzantrag المقدَّم متأخرًا بغض النظر عن السبب.
استشر رابطة مستأجرين أو محاميًا بأسرع وقت ممكن، ويفضّل بمجرد تبليغك بالدعوى، وليس بمجرد تحديد تاريخ نهائي بالفعل.

ملاحظة الامتثال

تشرح هذه الصفحة القواعد العامة حول عملية Räumungsklage، وRäumungsfrist، وRäumungsschutzantrag، لكن هذه ليست استشارة قانونية، ولا يمكن تأكيد الجدول الزمني والخيارات في حالتك المحددة إلا من قبل رابطة مستأجرين أو محامٍ يراجع ظروفك الكاملة.

الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة

تلقينا للتو Räumungsklage. كم تستغرق هذه العملية فعليًا؟

تختلف فعلاً أكثر مما يتوقع الناس. تُحسم بعض القضايا في نحو ستة أشهر، وتستمر أخرى لأكثر من اثني عشر شهرًا، ويمكن أن يتحرك حكم غيابي ضد مستأجر لا يستجيب بسرعة أكبر بكثير من ذلك. تصل التكاليف الإجمالية لكلا الطرفين، بجمع رسوم المحكمة والمحامي، عادة إلى أربعة أرقام حتى في القضايا البسيطة، لذا يستحق التعامل مع العملية مبكرًا بدلاً من افتراض أنها ستُحل من تلقاء نفسها.

لدينا أطفال في سن المدرسة ولا يمكننا فعلاً الانتقال في منتصف السنة. هل يمكننا فعليًا الحصول على وقت إضافي؟

نعم، هذه واحدة من أكثر الحمايات الملموسة التي يقدمها الإجراء المدني الألماني للعائلات تحديدًا. يمكن للمحاكم منح Räumungsfrist من ستة إلى ثمانية أشهر عندما يعيش أطفال في سن المدرسة في الشقة المستأجرة، مُوقَّت تحديدًا للسماح بمرور فترة امتحانات جارية أو العطلة الصيفية قبل أن تضطر الأسرة للانتقال. مع ذلك، هذا ليس بلا حدود: الحد الأقصى المطلق عبر كل التمديدات مجتمعة سنة واحدة، بموجب § 721 Abs. 5 ZPO.

حصلنا على تاريخ إخلاء نهائي ولا يزال ليس لدينا مكان نذهب إليه. هل يوجد أي شيء متبقٍ يمكننا فعله؟

يوجد خيار آخر أضيق: Räumungsschutzantrag يُقدَّم مباشرة إلى محكمة تنفيذ Amtsgericht München (Vollstreckungsgericht). المشكلة هي التوقيت، إذ يجب أن يصلها في موعد أقصاه أسبوعان قبل تاريخ الإخلاء المحدد، وإذا قُدِّم لاحقًا يجب على المحكمة رفضه كغير مقبول بلا حتى النظر في وجاهته. إنه أيضًا محجوز لأسس مشقة محددة ومعترف بها، مثل انتقال وشيك إلى شقة أخرى، أو موعد يقع ضمن فترة حماية الأمومة القانونية، أو مرض خطير لكنه مؤقت فعلاً، وليس مزمنًا، وليس صعوبة عامة في إيجاد مكان جديد.