التأمين على الإيجار في هولندا: قاعدة الحد الأقصى بشهرين
بالنسبة لأي عقد إيجار هولندي موقّع في 1 يوليو 2023 أو بعده، يمكن لمالك العقار أن يطلب كحد أقصى إيجارًا أساسيًا (kale huur) لشهرين كتأمين، يُعرف باسم borg أو waarborgsom، يُحسب على الإيجار وحده، دون رسوم الخدمات أو الدفعات المقدمة. يأتي هذا الحد من Wet goed verhuurderschap (قانون حسن التأجير)، المدرج في المادة 7:261b من القانون المدني الهولندي. العقود الموقّعة قبل هذا التاريخ قد لا تزال تحمل الحد الأقصى القديم البالغ ثلاثة أشهر، والقاعدة الجديدة ليست رجعية الأثر. بمجرد الانتقال، يجب على المالك إعادة التأمين خلال 14 يومًا إذا لم يكن هناك ما يُخصم، أو خلال ما يصل إلى 30 يومًا إذا كان يسوي إيجارًا غير مدفوع أو رسوم خدمات أو أضرارًا تسبب بها المستأجر أو رسوم أداء الطاقة، وهي الفئات الأربع الوحيدة المسموح بخصمها. إذا طلب المالك أكثر من الحد الأقصى القانوني أو لم يُعد تأمينًا مستحقًا، فإن الحل ليس Huurcommissie، بل تُحال نزاعات التأمين إلى kantonrechter (محكمة المنطقة الفرعية) أو تبدأ بشكوى رسمية إلى البلدية، التي يمكنها تغريم الملاك الذين ينتهكون قواعد حسن التأجير.
القاعدة الرسمية
منذ 1 يوليو 2023، أصبح الملاك الهولنديون ملزمين بحد أقصى صارم لما يمكنهم طلبه كتأمين على الإيجار، المعروف محليًا باسم borg أو waarborgsom. وفقًا لـالإرشادات الرسمية من Rijksoverheid، فإن الحد الأقصى لأي عقد موقّع في هذا التاريخ أو بعده هو إيجار أساسي (kale huur) لشهرين. يأتي هذا الحد من Wet goed verhuurderschap (قانون حسن التأجير)، الذي أضاف المادة 7:261b إلى القانون المدني الهولندي خصيصًا لتوحيد ممارسات التأمين التي كانت تتفاوت كثيرًا من مالك عقار إلى آخر.
هناك تفصيلان أكثر أهمية مما قد يبدوان للوهلة الأولى. أولًا، يُحسب التأمين على الإيجار وحده، وليس على إجمالي دفعتك الشهرية. تُستثنى رسوم الخدمات والدفعات المقدمة للمرافق والإضافات مثل رسوم موقف السيارات من الأساس الذي يُحسب عليه التأمين. ثانيًا، الحد ليس رجعي الأثر. إذا وُقّع عقدك قبل 1 يوليو 2023، فلا تزال المعايير الأقدم والأكثر مرونة سارية، وكان بإمكان الملاك أن يطلبوا قانونيًا ما يصل إلى ثلاثة أشهر من الإيجار الأساسي بموجب تلك الاتفاقيات الأقدم.
| تاريخ توقيع العقد | الحد الأقصى للتأمين |
|---|---|
| 1 يوليو 2023 أو بعده | إيجار أساسي (kale huur) لشهرين، باستثناء رسوم الخدمات |
| قبل 1 يوليو 2023 | حتى 3 أشهر من الإيجار الأساسي، لا تزال المعايير الأقدم سارية |
استرداد تأمينك
عند انتهاء الإيجار، يبدأ العد التنازلي فورًا. وفقًا لـالإرشادات الرسمية من Volkshuisvesting Nederland، يملك الملاك عمومًا 14 يومًا لإعادة التأمين كاملًا إذا لم يكن هناك ما يُسوّى، وحتى 30 يومًا إذا كانوا بحاجة إلى خصم شيء أولًا. المهم أن ما يُسمح لمالك العقار بخصمه هو قائمة قصيرة ومغلقة، وليست فئة عامة من نوع “أي شيء يريدونه”: إيجار غير مدفوع، رسوم خدمات غير مدفوعة، أضرار تسبب بها المستأجر أثناء فترة الإيجار، ورسوم أداء الطاقة حيثما ينطبق ذلك. البلى العادي الناتج عن الاستخدام المعتاد لا يُعد ضررًا، والرسوم الإدارية أو رسوم المعالجة أيضًا ليست خصمًا مسموحًا به. إذا اعترض مالك العقار على حالة المسكن، فعبء الإثبات يقع عليه لا عليك، إذ عليه أن يُظهر أن الضرر موجود وأنك من تسبب به.
- يوم الانتقالتجري المعاينة النهائية، ويُفضّل أن تكون مع تقرير حالة موقّع يحتفظ كل طرف بنسخة منه.
- خلال 14 يومًايُعاد التأمين كاملًا إذا لم يكن هناك ما يُخصم مقابل إيجار غير مدفوع أو رسوم خدمات أو أضرار أو رسوم أداء طاقة.
- خلال 30 يومًاتنطبق المهلة الممددة فقط إذا كان مالك العقار يُسوّي بنشاط أحد الخصومات الأربعة المسموح بها.
- لا رد بحلول اليوم 30أرسل رسالة مطالبة خطية، والخطوة التالية إذا استمر مالك العقار في عدم الدفع هي kantonrechter (محكمة المنطقة الفرعية).
صورة: Jakub Zerdzicki، عبر Pexels
ما يفهمه الناس خطأً في الواقع
الخطأ الأكثر شيوعًا هو افتراض أن Huurcommissie، الجهة التي يسمع عنها معظم القادمين الجدد أولًا فيما يتعلق بأي شيء متعلق بالإيجار، هي أيضًا المكان المناسب للشكوى بشأن تأمين محتجز أو مبالغ فيه. ليست كذلك. تغطي اختصاصات Huurcommissie نزاعات تسعير الإيجار وحسابات نقاط WWS، وليس التأمينات. نزاع التأمين مسألة قانون مدني تخص kantonrechter (محكمة المنطقة الفرعية)، وبالنسبة للمطالبات حتى 25000 يورو، تشير أدلة قانون الإيجار الهولندية، بما فيها Rechtfabriek، إلى أنك عمومًا لا تحتاج إلى محامٍ لتقديم الدعوى بنفسك. الخطوة الأولى الموصى بها قبل الاقتراب حتى من قاعة المحكمة أبسط: رسالة خطية تمنح مالك العقار مهلة صارمة قدرها 14 يومًا للدفع، ما يخلق أثرًا موثقًا إذا تصاعدت القضية فعلًا.
الالتباس المتكرر الثاني هو أن المستأجرين يقللون من شأن ما يمكن للبلديات فعله الآن. منذ دخول Wet goed verhuurderschap حيز التنفيذ، تدير كل بلدية نقطة إبلاغ يمكن للمستأجرين من خلالها الإبلاغ عن سوء سلوك الملاك، بما في ذلك مخالفات التأمين، ويمكن للبلديات إصدار تحذيرات أو غرامات إدارية بمعزل عن أي مطالبة مدنية تسعى إليها أنت بنفسك. وفقًا لـالصفحة الرسمية لبلدية لاهاي حول القانون، يمكن أن تصل أول غرامة إلى نحو 22500 يورو، ترتفع إلى نحو 90000 يورو للمخالفات المتكررة ضمن الفترة نفسها، وتُعدَّل هذه الأرقام دوريًا نحو الأعلى وفق فئات الغرامات في القانون الجنائي التي يستند إليها القانون، فتعامل معها كترتيب تقريبي للحجم وليس رقمًا ثابتًا لا يتغير أبدًا. الشكوى إلى البلدية لا تُعيد لك مالك مباشرة، لكنها تضغط على مالك العقار بطريقة لا تستطيعها مطالبة مدنية فردية بمفردها، وتقديمها مجاني.
خطوة بخطوة
- تحقق أولًا من تاريخ عقدك. إذا وُقّع قبل 1 يوليو 2023، فلا ينطبق حد الشهرين، وقد يكون طلب حتى ثلاثة أشهر من الإيجار الأساسي أمرًا مشروعًا.
- تأكد من أن التأمين يُحسب على الإيجار الأساسي فقط، وليس على إجمالي دفعتك الشهرية بما يشمل رسوم الخدمات أو رسوم موقف السيارات.
- احتفظ بتقرير حالة موقّع عند الدخول والخروج، ويُفضّل أن يتضمن صورًا وتواريخ، لأن عبء الإثبات لأي مطالبة بأضرار يقع على مالك العقار.
- تتبّع مهلتي 14 و30 يومًا من يوم انتهاء الإيجار، وأرسل رسالة مطالبة خطية إذا مرت المهلة دون تأمين أو تفسير.
- إذا استمر مالك العقار في عدم الدفع، ارفع المطالبة إلى kantonrechter وليس Huurcommissie، وفكّر في شكوى موازية إلى نقطة إبلاغ حسن التأجير في بلديتك إذا كنت تشك في أن التأمين الأصلي نفسه تجاوز الحد الأقصى القانوني.
ملاحظة حول الامتثال
تلخص هذه الصفحة قواعد التأمين الهولندية العامة بموجب Wet goed verhuurderschap، استنادًا إلى الإرشادات الرسمية من Rijksoverheid وسياسة الإسكان الوطنية حتى عام 2026. هذه ليست استشارة قانونية. تُعدَّل قيم الغرامات البلدية بشكل خاص دوريًا وقد تختلف عمّا ورد هنا وقت قراءتك لها. إذا كنت تخوض نزاعًا حول تأمين أو تواجه مبلغًا مبالغًا فيه، تأكد من وضعك الخاص لدى Juridisch Loket أو مستشار مؤهل في حقوق المستأجرين أو نقطة إبلاغ حسن التأجير الخاصة ببلديتك قبل اتخاذ أي إجراء.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
عقدي وُقّع عام 2022. هل ينطبق عليّ حد الشهرين؟
لا. الحد الأقصى بشهرين ينطبق فقط على عقود الإيجار الموقّعة في 1 يوليو 2023 أو بعده، عندما دخل Wet goed verhuurderschap حيز التنفيذ. إذا كان عقدك قبل ذلك، فلا تزال القاعدة القديمة تحكم وضعك، وكان بإمكان الملاك طلب ما يصل إلى ثلاثة أشهر من الإيجار الأساسي. الحد ليس رجعي الأثر، لذا فإن عقدًا أقدم قائمًا لا يُقيَّد فجأة لمجرد أن القانون تغيّر لاحقًا.
هل يمكن لمالك العقار تضمين رسوم الخدمات أو رسوم موقف السيارات في حساب التأمين؟
لا، وفقًا للإرشادات الرسمية من Rijksoverheid يُحسب التأمين على الإيجار الأساسي (kale huur) فقط، وليس على رسوم الخدمات أو الدفعات المقدمة للمرافق أو الإضافات مثل رسوم موقف السيارات. إذا طلب مالك العقار شهرين من إجمالي دفعتك الشهرية بما في ذلك رسوم الخدمات، فمن المرجح أن هذا المجموع يتجاوز الحد الأقصى القانوني، ويستحق التحقق من الحساب قبل الدفع.
ما الذي يمكن خصمه بالضبط من تأميني عند الانتقال؟
أربعة أمور فقط، وفقًا للإرشادات الرسمية من Volkshuisvesting Nederland: الإيجار غير المدفوع، رسوم الخدمات غير المدفوعة، الأضرار التي تسببت بها أثناء فترة الإيجار، ورسوم أداء الطاقة إذا كانت مشمولة في عقدك. البلى العادي الناتج عن الاستخدام المعتاد لا يُعد ضررًا، والرسوم الإدارية أيضًا ليست خصمًا مسموحًا به. عبء الإثبات يقع على مالك العقار، فهو من يجب أن يثبت وجود الضرر وأنك من تسبب به، وليس العكس.
مالك العقار يرفض إعادة تأميني. هل Huurcommissie هي الجهة الصحيحة للشكوى؟
لا، وهذا خلط شائع. تتعامل Huurcommissie مع نزاعات تسعير الإيجار وحسابات نقاط WWS، وليس إعادة التأمينات. نزاع التأمين مسألة قانون مدني تُحال إلى kantonrechter (محكمة المنطقة الفرعية)، وبالنسبة للمطالبات حتى 25000 يورو، تشير أدلة قانون الإيجار الهولندية، بما فيها Rechtfabriek، إلى أنك عمومًا لا تحتاج إلى محامٍ لتقديم الدعوى بنفسك. الخطوة العملية الأولى قبل الاقتراب من المحكمة أبسط: رسالة مطالبة خطية تمنح مالك العقار 14 يومًا للدفع، وهذا ما توصي به عدة أدلة قانون إيجار هولندية كخطوة أولى معتادة.
هل يمكنني أيضًا إبلاغ بلديتي عن تأمين مبالغ فيه أو محتجز؟
نعم. منذ دخول Wet goed verhuurderschap حيز التنفيذ، أصبحت كل بلدية هولندية ملزمة بإدارة نقطة إبلاغ عن سوء سلوك الملاك، وطلب تأمين يتجاوز الحد الأقصى القانوني هو أحد الأمور التي تغطيها. يمكن للبلديات إصدار تحذيرات وغرامات إدارية بحق الملاك الذين ينتهكون قواعد حسن التأجير، بمعزل عمّا تسعى إليه أنت بنفسك عبر kantonrechter لاسترداد أموالك.