Hamburgs eigene Bank verlangt 39,90 Euro, damit die Kaution nicht mit dem Geld der Vermieterin oder des Vermieters vermischt wird

Hamburgs eigene Bank verkauft dieses Produkt für 39,90 Euro

Wer sich in Hamburg umhört, wo tatsächlich ein Mietkautionskonto eröffnet wird, hört einen Namen häufiger als jede bundesweite Kette: Haspa, kurz für Hamburger Sparkasse, mit Sitz in der Stadt und tatsächlich Hamburgs eigene Bank statt einer lokalen Filiale von etwas Größerem. Die Eröffnung des Kontos kostet derzeit einmalig 39,90 Euro, ein bestehendes Verhältnis zu Haspa ist dafür nicht nötig. Personalausweis und ein bereits von beiden Seiten unterschriebener Mietvertrag reichen bei jeder Filiale, die Bank eröffnet das Konto im eigenen Namen und verpfändet es dann zugunsten der Vermieterseite als Sicherheit für die Kaution.

Nicht jede Bank betreibt noch diese Art von Konto, Haspas anhaltende Bereitschaft, eines anzubieten, lohnt sich also festzuhalten, statt sie als selbstverständlich anzunehmen. Mehrere bundesweite Namen haben ihre eigenen Mietkautionskonto-Produkte in den letzten Jahren still gestrichen, größtenteils weil ein Niedrigzinsumfeld die Verwaltungskosten gegenüber der Rendite schwer rechtfertigbar machte: die Postbank nahm ab dem 1. Oktober 2020 keine neuen Antragstellenden mehr an und verweist Kundschaft stattdessen auf Kautionsversicherungsprodukte, die Deutsche Bank beendete das Neugeschäft für Privatkundschaft 2021, und die HypoVereinsbank folgte einem ähnlichen Weg. Haspa hat sich diesem Rückzug nicht angeschlossen, das dichte Filialnetz über Hamburgs eigene Bezirke macht die Eröffnung zu einem persönlichen, lokalen Gang statt etwas, das online gesucht werden muss.

Die tatsächliche Regel darunter ist bundesweit, nicht Hamburgs eigene

Ohne die konkrete Bank verschiebt sich die gesetzliche Anforderung selbst kein bisschen zwischen Hamburg und jedem anderen Ort im Land. § 551 Absatz 3 BGB verpflichtet eine Vermieterseite, die eine Barkaution angenommen hat, diese getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen, bei einer Bank, zum üblichen Zinssatz für ein Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist, außer beide Seiten haben schriftlich eine andere Regelung mit gleichwertigem Schutz vereinbart. Die Vermieterseite schuldet außerdem Auskunft darüber, wo die Kaution tatsächlich liegt und wie sie angelegt ist, nicht nur eine mündliche Zusicherung, dass sie irgendwo existiert.

Nichts davon ist Hamburger Politik. Es ist derselbe Paragraf, auf den sich eine mietende Person in München, Köln oder einer kleinen Stadt in Brandenburg genauso berufen kann, und er existiert aus einem einzigen Grund: damit eine Kaution am Tag, an dem finanziell etwas schiefgeht, nicht einfach ununterscheidbar vom allgemeinen Vermögen der Vermieterseite ist.

Was passiert, wenn eine Vermieterseite das einfach überspringt

Das Überspringen der Trennungspflicht ist kein hypothetisches Szenario, sondern hat ein konkretes, dokumentiertes Fehlermuster. Eine Vermieterseite, die die Barkaution direkt auf das eigene Giro- oder Geschäftskonto einzahlt, statt auf ein eigenes, verpfändetes Mietkautionskonto, hat nicht getan, was § 551 verlangt, und der Unterschied bleibt weitgehend unsichtbar, bis genau diese Vermieterseite insolvent wird. Dann zählt er enorm.

Eine ordentlich in einem eigenen Konto angelegte Kaution, getrennt vom Vermögen der Vermieterseite, bleibt außerhalb der Insolvenzmasse, dem allgemeinen Vermögenspool, den eine Insolvenzverwaltung unter allen aufteilt, denen die Vermieterseite Geld schuldete, eine mietende Person kann sie in der Regel nahezu vollständig zurückfordern. Eine Kaution, die stattdessen im gewöhnlichen Konto der Vermieterseite lag, fällt direkt in dieselbe Insolvenzmasse, und der Anspruch darauf wird zu einem gewöhnlichen, ungesicherten Insolvenzanspruch, der sich hinter vorrangigen Gläubigerinnen und Gläubigern neben allen anderen einreiht, denen die Vermieterseite etwas schuldete. Die Rückzahlung in diesem Szenario ist häufig minimal, manchmal auch null, laut speziell zu diesem Fehlermuster veröffentlichten Hinweisen.

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Das Urteil von 2010, das der Mieterverein zu Hamburg als eigene Rechtsprechung führt

Der Mieterverein zu Hamburg pflegt eine eigene Online-Sammlung von Urteilen, die er für Mitglieder als wissenswert erachtet, und ein Eintrag dort, schlicht als Mietkaution / insolvenzfestes Sonderkonto geführt, behandelt genau dieses Thema. Das dort zitierte Urteil ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Oktober 2010, Verfahren VIII ZR 98/10. Es stammt gar nicht aus Hamburg. Der Streit lief über ein Amtsgericht und ein Landgericht in Nordrhein-Westfalen, bevor er den BGH in Karlsruhe erreichte. Seine Wirkung gilt trotzdem für jedes Mietverhältnis im Land, Hamburg eingeschlossen, und dass der Mieterverein zu Hamburg sich ausdrücklich entschieden hat, es für die eigenen Mitglieder zu archivieren, ist ein kleines, aber echtes Zeichen dafür, wie oft dieser Streit hier tatsächlich auftaucht.

Die Antwort des BGH war unmissverständlich. Eine mietende Person darf die Übergabe der Kaution ganz verweigern, bis die Vermieterseite tatsächlich ein insolvenzfestes Konto benannt hat, nicht nur versprochen hat, das Geld irgendwann dorthin zu bewegen. Im zugrunde liegenden Fall versuchte eine Vermieterseite, den Mietvertrag von mietenden Personen zu kündigen, die die Kaution genau aus diesem Grund zurückgehalten hatten. Das Gericht stellte sich vollständig auf die Seite der mietenden Personen: das Zurückhalten der Zahlung unter diesen konkreten Umständen sei überhaupt kein Vertragsbruch, da eine zuerst verlangte Zahlung mit erst danach folgender ordnungsgemäßer Absicherung den gesamten Sinn der gesetzlichen Trennungspflicht untergraben würde.

Wer gar keine Pauschalsumme binden möchte

Ein Mietkautionskonto ist nicht der einzige rechtlich zulässige Weg, eine Kautionspflicht zu erfüllen. Eine Mietkautionsbürgschaft, eine Bürgschaft, die eine Bank, Versicherung oder ein Spezialanbieter anstelle einer Barkaution übernimmt, lässt die Vermieterseite bei tatsächlich geschuldeten Beträgen zum Auszug auf die bürgende Stelle zugreifen, ohne dass jemals eine Pauschalsumme irgendwo geparkt wird. Haspa selbst verkauft eine solche, nicht direkt, sondern über den langjährigen Partner, den Versicherungsmakler Th. Funk & Sohn GmbH, abgesichert durch die Baloise Sachversicherung AG. Die Prämie liegt bei 4,4 Prozent der Kautionssumme jährlich, mit einem Mindestbetrag von 40 Euro, deckt Kautionen von 400 bis 10.000 Euro ab, die Abrechnung endet in dem Moment, in dem die Police endet, statt an eine feste Laufzeit gebunden zu sein.

Egal für welchen Weg entschieden wird, der zugrunde liegende Deckel bewegt sich nicht: § 551 begrenzt jede dieser Kautionsformen, Barkonto oder Bürgschaft, auf drei Monatskaltmieten, dieselbe Obergrenze, ob das Geld in Haspas Mietkautionskonto liegt oder eine monatliche Prämie stattdessen an eine bürgende Stelle fließt. Der Kompromiss ist unkompliziert, keine Option ist objektiv besser: eine Barkaution kostet eine kleine Eröffnungsgebühr und kommt beim Auszug vollständig zurück, plus der bescheidenen Zinsen, während eine Bürgschaft eine laufende Prämie kostet, die nie zurückgezahlt wird, dafür aber das Bargeld selbst für die Dauer des Mietverhältnisses freihält.

Was in der Praxis auffällt

Beratende, die regelmäßig mit Hamburger Kautionsfragen zu tun haben, beschreiben ein wiederkehrendes Muster: die meisten Mietenden wissen gar nicht, dass ein Mietkautionskonto als eigenständige, getrennte Sache existieren muss, bis bereits ein Mietvertrag vor ihnen liegt, und noch weniger wissen, dass die Zahlung zu verweigern, bis das Konto tatsächlich benannt ist, ein echtes, gerichtlich bestätigtes Recht ist, keine unangenehme, konfrontative Bitte. Laut der eigenen veröffentlichten Anleitung des Mietervereins zu Hamburg bekommen Mietende, die tatsächlich nachfragen, das Konto meist ohne größere Reibung benannt, da die meisten Vermieterinnen und Vermieter, oder die Hausverwaltung im Auftrag, die Anforderung bereits kennen und lieber ruhig nachkommen, als dass eine mietende Person auf ein BGH-Urteil verweisen muss.

Schritt für Schritt

1. Die Vermieterseite schriftlich fragen, bevor irgendetwas gezahlt wird, welche Bank und Kontostruktur die Kaution tatsächlich halten wird.
2. Kann noch kein konkretes insolvenzfestes Konto benannt werden, besteht das Recht, die Zahlung so lange zu verweigern, laut dem BGH-Urteil von 2010.
3. Speziell Haspa in Betracht ziehen, wer eine tatsächlich lokale Option möchte: 39,90 Euro Eröffnung, kein bestehendes Konto nötig, bis zu 10.000 Euro ohne eins oder 100.000 Euro mit bereits vorhandenem Girokonto.
4. Sobald das Konto existiert, eine schriftliche Bestätigung verlangen, wo die Kaution liegt und wie sie angelegt ist, das ist eine gesetzliche Pflicht der Vermieterseite, kein Gefallen.
5. Passt eine Pauschalsumme finanziell tatsächlich nicht, nach einer Mietkautionsbürgschaft fragen, einschließlich Haspas eigener Version über Th. Funk & Sohn.
6. Wird bekannt, dass die Vermieterseite die Kaution im eigenen Konto hielt und später eine Insolvenz droht, sofort den Mieterverein zu Hamburg kontaktieren, denn ob der Anspruch als geschützt oder nur gewöhnlich gilt, hängt von Fakten ab, die sich lohnen, früh zu dokumentieren.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag erklärt die allgemeine rechtliche Struktur für Mietkautionskonten in Deutschland, aktuelle Produktdetails einer bestimmten Hamburger Bank, und ein Bundesgerichtsurteil von 2010, ersetzt aber keine Rechtsberatung, und Bankgebühren, Zinssätze und Kontogrenzen ändern sich über die Zeit. Aktuelle Konditionen sollten direkt bei Haspa oder einer anderen gewählten Bank bestätigt werden, die eigene Situation beim Mieterverein zu Hamburg oder einer auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwältin beziehungsweise einem Rechtsanwalt.