Mietrückstand in Hamburg beglichen: Warum ein Urteil vom Dezember 2024 die einfache Antwort verkompliziert

Ein Hamburger Gericht verkompliziert die einfache Regel

Die meisten Erklärungen zur Schonfristzahlung lassen sich auf einen Satz verkürzen: wer den vollständigen Mietrückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht, lässt die fristlose Kündigung entfallen, aber eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Diese zweite Hälfte des Satzes ist die bundesweite Grundregel, vom Bundesgerichtshof bestätigt, und sie gilt weiterhin in den allermeisten Fällen. Am 13. Dezember 2024 entschied das Landgericht Hamburg (Az. 307 S 40/24) jedoch einen Fall, in dem das nicht zutraf, und bestätigte damit eine Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese.

Die Mieter in diesem Fall waren mit der Miete in Rückstand geraten. Ihr Vermieter schickte im selben Schreiben sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung wegen desselben Rückstands, eine sogenannte Doppelkündigung. Ungewöhnlich war, was danach geschah: die Mieter zahlten binnen drei Tagen nach Erhalt des Schreibens den gesamten geforderten Betrag, einschließlich einer Mieterhöhung, deren Wirksamkeit sie zu diesem Zeitpunkt noch aktiv bestritten. Dass die fristlose Kündigung dadurch nach der gewöhnlichen Schonfristzahlungsregel geheilt war, überraschte niemanden. Ungewöhnlicher war der nächste Schritt: statt die ordentliche Kündigung automatisch bestehen zu lassen, wie es die strenge bundesweite Regel eigentlich erlauben würde, stützte sich das Gericht auf § 242 BGB, die allgemeine Regel von Treu und Glauben, und entschied, dass das Festhalten an der ordentlichen Kündigung gegenüber Mietern, die gerade ein solches Maß an Vertragstreue gezeigt hatten, eher wie die Bestrafung eines kurzen, vollständig bereinigten Ausrutschers wirke als wie der Schutz eines echten, fortbestehenden Interesses des Vermieters. Wörtlich hält die Rechtsprechung fest, dass sich die Berufung auf eine an sich wirksam ausgesprochene Kündigung nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich erweisen kann, wenn eine derart schnelle und vollständige Zahlung die gestörte Vertrauensbeziehung faktisch wieder heilt.

Das ist nicht derselbe Weg, den manche Berliner Gerichte in ähnlichen Streitfällen gegangen sind, wo teils argumentiert wurde, die Schonfristzahlung selbst müsse als Auslegungsfrage auch die ordentliche Kündigung erfassen. Hamburgs Ansatz ist enger und einzelfallbezogen: er schreibt nicht um, was § 569 BGB regelt, sondern fragt, ob das Durchsetzen der ordentlichen Kündigung gegenüber einer derart schnellen und vollständigen Zahlung auf diesen konkreten Tatsachen gegen Treu und Glauben verstößt. Wer erst am 55. von 60 Tagen zahlt, oder wer nur den unstrittigen Kernbetrag begleicht und eine bestrittene Erhöhung zurückhält, befindet sich nicht in derselben Ausgangslage.

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Der bundesweite Rahmen darunter, kurz erklärt

Hamburgs eigene Rechtsprechung ändert nichts daran, was eine fristlose Kündigung überhaupt auslöst, dieser Teil ist in jeder deutschen Stadt identisch. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gibt ein Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete dem Vermieter ein sofortiges Kündigungsrecht, wobei mehr als eine Monatsmiete immer als nicht unerheblich gilt, und ein über mehr als zwei Termine verteilter Rückstand, der insgesamt zwei volle Monatsmieten erreicht, qualifiziert sich genauso. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich, anders als bei den meisten übrigen Gründen für eine fristlose Kündigung.

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist die Heilungsmöglichkeit: wer den gesamten ausstehenden Betrag zahlt, oder eine Behörde dazu bringt, sich verbindlich zur Übernahme zu verpflichten, innerhalb von zwei Monaten nach tatsächlicher Zustellung der Räumungsklage, lässt die fristlose Kündigung unwirksam werden. Eine Teilzahlung reicht nicht, und die Frist beginnt mit der Zustellung der Klage, nicht mit dem Datum des Kündigungsschreibens. Diese konkrete Heilungsmöglichkeit steht nur einmal alle zwei Jahre zur Verfügung.

Das Wettrennen von team.arbeit.hamburg gegen dieselbe Frist

Wer Bürgergeld oder Sozialhilfe bezieht, muss sich in Hamburg nicht auf Zufall bei der Abstimmung zwischen Gericht und Leistungsstelle verlassen. Die eigene Fachanweisung der Sozialbehörde zu § 22 Abs. 8 SGB II, gültig seit dem 1. Januar 2025, verweist ausdrücklich auf dieselben zivilrechtlichen Vorschriften, die §§ 543, 569 und 573 BGB, und baut die Koordination direkt darauf auf: sobald ein Gericht der Hamburger Fachstelle für Wohnungsnotfälle meldet, dass tatsächlich eine Räumungsklage wegen Mietrückstands eingereicht wurde, muss diese Stelle die zuständige Leistungsstelle umgehend informieren, gerade weil die Schonfristzahlungsfrist unabhängig von der Reaktionsgeschwindigkeit weiterläuft.

Welche Stelle das konkret ist, folgt derselben Aufteilung, die auch bei der Kautionsübernahme in Hamburg gilt. Bürgergeld-Haushalte wenden sich an das Jobcenter team.arbeit.hamburg, das die Bewohnerinnen und Bewohner über rund 17 stadtteilbezogene Standorte erreicht statt über ein Amt pro Bezirk. Sozialhilfe-Haushalte wenden sich an das Fachamt Grundsicherung und Soziales ihres Bezirks, nach dem üblichen Muster der sieben Hamburger Bezirksämter. In beiden Fällen geht es um eine Kostenübernahmeerklärung, eine förmliche schriftliche Zusage zur Übernahme des Rückstands, die als gültige Schonfristzahlung nach § 569 BGB zählt, selbst wenn der Betrag selbst nicht rechtzeitig aufgebracht werden kann.

Was die Zahlen zeigen

Hamburgs eigene Berichterstattung zeigt, dass es sich dabei nicht um einen seltenen Ausnahmefall handelt. Nach der Berichterstattung von Hinz&Kunzt zählte Hamburg allein in den ersten sieben Monaten 2025 bereits 1.877 neue Räumungsklagen, und 458 Haushalte wurden im ersten Halbjahr 2025 tatsächlich zwangsgeräumt, nach 1.057 Räumungen im gesamten Jahr 2024. Dieselbe Berichterstattung zählt 2.360 neu gemeldete Fälle drohender Wohnungslosigkeit, gegenüber 1.104 drohenden Räumungen, die Beratungsstellen allein in den ersten vier Monaten 2025 durch verhandelte Zahlungspläne abwenden konnten, die deutlich ermutigendere Seite derselben Statistik. Rund ein Drittel aller Hamburger Räumungen betrifft einen städtischen Vermieter, vor allem SAGA, die allein über 200 im Jahr durchführt.

Was der Mieterverein zu Hamburg Mitgliedern rät

Der Mieterverein zu Hamburg, mit rund 80.000 Mitgliedshaushalten der größte Mieterverein der Stadt und der örtliche Arm des Deutschen Mieterbunds, betreibt eine Mitgliederhotline genau für solche Fragen. Die eigenen veröffentlichten Fallbesprechungen des Vereins machen deutlich, dass das Ergebnis vom Dezember 2024 die Ausnahme ist, nicht die Regel: die Zusammenfassungen der BGH-Urteile von 2018 und 2022 bestätigen beide, dass eine bestehen bleibende ordentliche Kündigung trotz vollständiger Nachzahlung weiterhin der Regelfall ist, mit dem Hamburger Mieter rechnen sollten. Der daraus folgende, durchgängige Rat: die Schonfristzahlung beim ersten auftretenden Rückstand nutzen, weil sie nur alle zwei Jahre zur Verfügung steht, und nicht davon ausgehen, dass eine schnelle Zahlung allein auch eine gleichzeitige ordentliche Kündigung erledigt, außer der eigene Sachverhalt ähnelt tatsächlich dem engen Fall von 2024: vollständige Zahlung, innerhalb weniger Tage, eines Betrags, der einen echt umstrittenen Bestandteil einschloss.

Schritt für Schritt

1. Bei aufkommendem Mietrückstand sofort den Vermieter kontaktieren, oder bei Bürgergeld- oder Sozialhilfe-Bezug den zuständigen Jobcenter- oder Sozialamt-Standort. Hamburgs eigenes Beratungsnetz konnte allein in vier Monaten über 1.100 drohende Räumungen durch frühzeitige Zahlungspläne verhindern.
2. Ein Kündigungsschreiben darauf prüfen, ob es sowohl §§ 543 als auch 573 BGB nennt. Eine Doppelkündigung braucht zwei getrennte Reaktionen, die Heilung der einen löst die andere nicht automatisch mit.
3. Das genaue Datum der Zustellung der Räumungsklage notieren, nicht das Datum des Kündigungsschreibens. Dieses Datum setzt die zweimonatige Schonfristzahlungsfrist in Gang, und es lohnt sich zu klären, welches der acht Hamburger Bezirks-Amtsgerichte den Fall bearbeitet.
4. Wenn der volle Rückstand nicht selbst aufgebracht werden kann, sofort eine Kostenübernahmeerklärung bei team.arbeit.hamburg oder dem zuständigen Fachamt Grundsicherung und Soziales beantragen. Hamburgs eigene Koordinationsregeln verlangen eine schnelle Reaktion, sobald die Gerichtsmeldung eingeht.
5. Vollständig zahlen, oder die behördliche Zusage vollständig sichern, nicht nur teilweise, innerhalb der Zweimonatsfrist. Eine Teilzahlung heilt nach § 569 BGB nichts.
6. Nicht automatisch davon ausgehen, dass eine gleichzeitige ordentliche Kündigung damit ebenfalls erledigt ist, außer die eigene Zahlung war ähnlich schnell und vollständig wie im Hamburger Urteil vom Dezember 2024. Den eigenen Sachverhalt vom Mieterverein zu Hamburg oder einer Mietrechtskanzlei prüfen lassen, bevor man sich darauf verlässt.

Rechtlicher Hinweis

Diese Seite erklärt den allgemeinen bundesweiten Rahmen zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands und zur Schonfristzahlung, Hamburgs eigene Gerichtspraxis nach dem Urteil des Landgerichts Hamburg vom Dezember 2024, sowie Hamburgs Koordinationsregeln für Leistungsempfänger, Stand Mitte 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Kündigung wirksam, heilbar oder wegen Rechtsmissbrauchs angreifbar ist, hängt vollständig von den eigenen Unterlagen und dem eigenen Zeitablauf ab und sollte mit dem Mieterverein zu Hamburg, einer Sachbearbeiterin oder einem Sachbearbeiter der Sozialbehörde, oder einer Mietrechtskanzlei abgeklärt werden.