Погасили заборгованість з оренди в Гамбурзі? Рішення грудня 2024 року ускладнює просту відповідь

Гамбурзький суд щойно ускладнив просте правило

Більшість пояснень Schonfristzahlung зводяться до одного простого речення: сплатіть повну заборгованість з оренди протягом двох місяців після вручення позову про виселення, і ваш fristlose Kündigung зникає, але будь-яке звичайне припинення, подане поряд з ним, виживає незалежно. Та друга половина речення це федеральний стандарт, підтверджений Bundesgerichtshof, і це все ще правда більшість часу. Але 13 грудня 2024 року Landgericht Hamburg (справа 307 S 40/24) вирішив справу, де це було не так, підтвердивши рішення Amtsgericht Hamburg-Blankenese, одного з тих самих 8 районних Amtsgerichte, які путівник цього сайту з гамбурзького позову про виселення вже картографує.

Орендарі в тій справі відстали з орендою. Їхній орендодавець надіслав і fristlose Kündigung, і, в тому самому листі, звичайне припинення, що цитує ту саму заборгованість, комбінацію, відому як Doppelkündigung. Що зробило справу незвичайною, це те, що сталося далі: орендарі сплатили все заборговане, зокрема підвищення оренди, чию дійсність вони все ще активно оскаржували, протягом трьох днів після отримання листа. Суд визнав fristlose Kündigung вилікуваним за звичайним правилом Schonfristzahlung, непримітно до цього моменту. Що він зробив далі, було менш звичайним: замість того щоб дозволити звичайному припиненню виживати автоматично, як зазвичай дозволило б суворе федеральне правило, він застосував § 242 BGB, загальне застереження про добросовісність Німеччини, і постановив, що наполягання на звичайному припиненні в будь-якому разі, проти орендарів, що щойно продемонстрували такий рівень Vertragstreue, функціонувало б більше як покарання за короткий, повністю вирішений провал, ніж захист будь-якого справжнього поточного інтересу орендодавця.

Це не той самий крок, що зробили берлінські суди в подібних спорах деінде, де деякі регіональні суди стверджували, що саме Schonfristzahlung мусить розтягуватися, щоб покрити звичайне припинення, як питання законодавчого тлумачення. Підхід Гамбурга вужчий і специфічний для справи: він не переписує, що охоплює § 569, він запитує, чи виконання звичайного припинення проти орендаря, що заплатив так швидко й так повно, образило б звичайну добросовісність на цих конкретних фактах. Орендар, що платить на 55-й день 60-денного вікна, чи хто платить лише незаперечну основну оренду, утримуючи оспорюване підвищення, не працює з тим самим фактичним взірцем взагалі.

Фото Towfiqu barbhuiya на Pexels

Федеральна структура під цим, коротко

Жодна з власної судової практики Гамбурга не змінює те, що насправді запускає fristlose Kündigung в першу чергу, ця частина однакова в кожному німецькому місті. За § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, відставання на дві послідовні дати платежу за незначну частку оренди дає вашому орендодавцю негайне право на припинення, з понад одним місяцем оренди, що завжди рахується як незначне, і заборгованість, розкидана понад двома датами платежу, що додається до двох повних місяців оренди, кваліфікується так само. Жодне попереднє попередження не вимагається, на відміну від більшості інших підстав для fristlose Kündigung.

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB це ліки: сплатіть всю заборговану суму, чи отримайте від державного органу формальне зобов’язання покрити її, протягом двох місяців після того, як позов про виселення справді вручений вам, і fristlose Kündigung стає недійсним. Часткова оплата не рахується, а годинник починається з вручення позову, не з дати оригінального листа про припинення. Ви можете використати цей конкретний засіб лише раз на два роки.

Гонка team.arbeit.hamburg проти того самого годинника

Якщо ваше домогосподарство отримує Bürgergeld чи Sozialhilfe, Гамбург не залишає координацію між судами й офісами пільг на випадок. Власна Fachanweisung zu § 22 Abs. 8 SGB II міста, постійна директива Sozialbehörde про взяття боргів для запобігання втрати житла, наразі чинна з 1 січня 2025 року, перехресно посилається на ті самі цивільно-правові положення, вже висвітлені на цій сторінці, § 543, 569 і 573 BGB, і будує координацію прямо навколо них: щойно суд сповіщає Fachstelle für Wohnungsnotfälle Гамбурга, що Räumungsklage через заборгованість з оренди справді подано, той офіс зобов’язаний негайно сповістити відповідальний офіс пільг, саме тому, що годинник Schonfristzahlung продовжує йти незалежно від того, наскільки швидко будь-який офіс реагує.

Який офіс це насправді, слідує тому самому поділу, який путівник цього сайту з гамбурзького взяття застави вже викладає. Домогосподарства Bürgergeld проходять через Jobcenter team.arbeit.hamburg, досягаючи мешканців через приблизно 17 районних Standorte, а не через офіс по кожному округу. Домогосподарства Sozialhilfe проходять через Fachamt Grundsicherung und Soziales свого власного району, слідуючи звичайному взірцю 7-Bezirksamt Гамбурга натомість. У будь-якому разі, запит на Kostenübernahmeerklärung, формальне письмове зобов’язання покрити заборгованість, і весь сенс цього рахуватися як дійсний Schonfristzahlung за § 569, навіть якщо ви не можете особисто заплатити вчасно.

Що кажуть цифри

Власна звітність Гамбурга показує, що це не рідкісний крайній випадок. Згідно з висвітленням Hinz&Kunzt найновіших цифр міста, Гамбург зафіксував 1877 нових позовів про виселення лише за перші сім місяців 2025 року, і 458 домогосподарств були фактично виселені в першій половині того року, після 1057 виселень за весь 2024 рік. Те саме висвітлення нараховує 2360 нових випадків загроженого бездомності, зареєстрованих у місті, проти 1104 загрожених виселень, яким консультаційні служби змогли запобігти через узгоджені плани платежів лише за перші чотири місяці 2025 року, значно велика частка справ, що ніколи взагалі не досягає залу суду. Приблизно третина всіх гамбурзьких виселень включає муніципального орендодавця, головним чином SAGA, що сама здійснює понад 200 на рік.

Що Mieterverein zu Hamburg каже членам

Mieterverein zu Hamburg, з приблизно 80 000 домогосподарств-членів найбільша орендарська асоціація міста й місцевий підрозділ Deutscher Mieterbund, веде гарячу лінію для членів саме для таких питань. Власні опубліковані дайджести справ асоціації відверті, що результат грудня 2024 року це виняток, не правило: описи асоціацією рішень BGH 2018 і 2022 років обидва підтверджують, що звичайне припинення, що виживає повну оплату, все ще стандарт, на який гамбурзькому орендарю слід планувати. Послідовна порада, що з цього випливає: використайте ліки Schonfristzahlung першого разу, коли трапляється заборгованість, оскільки вона доступна лише раз на два роки, і не припускайте, що сама швидка оплата теж вб’є одночасне звичайне припинення, якщо ваші власні факти справді не нагадують вузьку справу 2024 року, повну оплату, протягом днів, суми, що включала справді оспорюваний компонент.

Обробка цього по порядку

1. Якщо заборгованість починає накопичуватися, зв’яжіться з вашим орендодавцем чи, якщо ви на Bürgergeld чи Sozialhilfe, з вашим Jobcenter чи Sozialamt Standort негайно, оскільки власна консультаційна мережа Гамбурга, за повідомленнями, запобігла понад 1100 загроженим виселенням лише за чотири місяці через ранні плани платежів.
2. Прочитайте будь-який лист про припинення на предмет того, чи цитує він обидва § 543 і 573 BGB, Doppelkündigung потребує двох окремих відповідей, лікування одного не вирішує автоматично інше.
3. Зазначте точну дату, коли Räumungsklage вручено, не дату листа про припинення, оскільки це те, що запускає ваше двомісячне вікно Schonfristzahlung, і підтвердьте, який з 8 районних Amtsgerichte Гамбурга насправді обробляє це.
4. Якщо ви не можете покрити повну заборгованість самі, негайно запросіть Kostenübernahmeerklärung від team.arbeit.hamburg чи Fachamt Grundsicherung und Soziales вашого району, власні координаційні правила Гамбурга вимагають швидкої відповіді, щойно надходить сповіщення суду.
5. Заплатіть, чи забезпечте зобов’язання органу, повністю, не частково, протягом двомісячного вікна; часткова оплата нічого не лікує за § 569.
6. Не припускайте, що одночасне звичайне припинення автоматично теж мертве, якщо ваша оплата не була і швидкою, і повною способом, що справді нагадує гамбурзьке рішення грудня 2024 року, отримайте оцінку ваших конкретних фактів від Mieterverein zu Hamburg чи орендного адвоката, перш ніж покладатися на це.

Примітка про відповідність

Ця сторінка пояснює загальну федеральну структуру навколо fristlose Kündigung за заборгованість з оренди й Schonfristzahlung, власну судову практику Гамбурга станом на рішення Landgericht Hamburg грудня 2024 року, і координаційні правила Гамбурга для домогосподарств-отримувачів пільг, актуальні станом на середину 2026 року. Це не юридична консультація. Чи конкретне припинення дійсне, виліковне, чи вразливе до виклику добросовісності, повністю залежить від ваших власних документів і часового графіка, і слід підтвердити з Mieterverein zu Hamburg, працівником справ Sozialbehörde, чи орендним адвокатом, перш ніж покладатися на будь-що з цього.