Das Recht, Ihre Kölner Kaution in drei Raten zu zahlen, bestätigt durch GAGs eigenes FAQ

Die offizielle Regel

Dass ein Kölner Vermieter die volle Kaution, oft die maximalen drei Kaltmieten, in einer einzigen Überweisung vor der Schlüsselübergabe verlangt, kommt so häufig vor, dass viele Mieter annehmen, das sei Pflicht. Das ist es wirklich nicht, und die beiden betroffenen Schutzrechte lohnt es sich zu trennen.

Erstens hat der Kautionsbetrag selbst eine feste Obergrenze. Nach § 551 BGB, Deutschlands Bürgerlichem Gesetzbuch, darf ein Vermieter keine Sicherheitsleistung verlangen, die das Dreifache der monatlichen Kaltmiete übersteigt, der Grundmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen. Jede Klausel, die mehr verlangt, ist schlicht nicht durchsetzbar, in Köln wie überall sonst im Land.

Zweitens, und separat, hat jeder Mieter das gesetzliche Recht, diese gedeckelte Kaution über drei gleiche Monatsraten zu zahlen statt in einer Summe. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, zusammen mit der ersten Monatsmiete, nicht am Tag der Vertragsunterschrift. Die übrigen zwei Raten folgen, je eine mit der Miete der folgenden zwei Monate.

Eine Vertragsklausel, die versucht, das zu umgehen, hält nicht stand. Ein Vermieter kann das Ratenrecht nicht vertraglich ausschließen oder die Schlüsselübergabe davon abhängig machen, dass der volle Betrag im Voraus eingeht. Enthält ein Mietvertrag eine solche Formulierung, ist sie schlicht unwirksam, kein individuelles Gerichtsverfahren ist nötig, damit sie ihre Wirkung verliert.

Kölns größter Vermieter bestätigt es

Es ist eine Sache, ein Bundesgesetz zu lesen. Eine andere, den größten Vermieter der Stadt selbst dieselbe Regel in klarer Sprache gegenüber den eigenen Mietern erklären zu sehen.

Das eigene Mieter-FAQ der GAG Immobilien AG besagt, eine Kaution “besteht in der Regel aus bis zu 3 Kaltmieten”, was genau dem Deckel aus § 551 entspricht. GAG ist Kölns größter Vermieter, “Kölns größte Vermieterin”, mit über 45.000 Wohnungen und rund 3,2 Millionen Quadratmetern Fläche, die schätzungsweise 100.000 Menschen in der Stadt beherbergen, gegründet 1913 und immer noch einer der ersten Namen, die Neuankömmlinge bei der Wohnungssuche in Köln hören.

Dieselbe FAQ-Seite bestätigt, dass GAG Kautionen “auf einem separaten Konto mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist sowie dem üblichen Zinssatz” anlegt, genau das, was § 551 Abs. 3 BGB von jedem Vermieter verlangt, der eine Barkaution hält. Ob Sie bei GAG, einer ihrer WBS-ausgewiesenen Einheiten oder einem privaten Vermieter auf der anderen Seite der Stadt mieten, die zugrunde liegende gesetzliche Untergrenze ändert sich nicht.

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Was das bei den heutigen Mieten tatsächlich kostet

Der Deckel vom Dreifachen der Kaltmiete ist eine feste Formel, aber was er tatsächlich ergibt, hängt vollständig von der Miete ab, die Sie unterschreiben, und Kölns eigener aktueller Markt macht den Unterschied konkret.

Laut ImmoScout24s Erfassung der Kölner Mieten lag der stadtweite Durchschnitt im ersten Quartal 2026 bei etwa 13,14 EUR pro Quadratmeter, rund 4,95 Prozent mehr als im Vorjahr, und bis zu rund 15,96 EUR pro Quadratmeter in der Innenstadt. Bei einer 70-Quadratmeter-Standardwohnung streckt das die maximale gesetzliche Kaution von rund 2.760 EUR im stadtweiten Durchschnitt auf über 3.350 EUR in den teuersten zentralen Vierteln, echte Zahlen, die einen echten Unterschied dafür machen, ob eine Familie es sich leisten kann, noch im selben Monat einzuziehen, oder warten muss, bis Erspartes aufholt.

Wo das Kautionsgeld tatsächlich liegt

§ 551 Abs. 3 BGB deckelt nicht nur die Kaution und bietet Raten an, es verlangt auch, dass ein Vermieter das Geld getrennt vom eigenen Vermögen hält, in der Regel auf einem verzinsten Konto.

In Köln ist die Sparkasse KölnBonn, die dominierende Regionalbank, ein üblicher Ort für diese Konten, aber die eigene Seite der Bank trifft eine klare, wissenswerte Unterscheidung: Ein Vermieterkonto ist das alltägliche Konto eines Vermieters zur Verwaltung von Mieteinnahmen und Ausgaben, während ein Mietkautionskonto das separate Konto ist, auf dem Mieterkautionen tatsächlich hinterlegt werden, “auf welches Mietkautionen hinterlegt werden”. Die beiden sind nicht dasselbe Produkt, und ein Mieter, der sich vergewissern möchte, dass seine Kaution nicht einfach im allgemeinen Geschäftskonto seines Vermieters liegt, hat eine konkrete, vernünftige Frage zu stellen.

Was Betroffene berichten

Mieterratgeber und Forendiskussionen über den Einzug in eine neue Kölner Wohnung beschreiben dasselbe wiederkehrende Überraschungsmoment: Die meisten Mieter überweisen schlicht die volle Kaution auf einmal, weil die Bitte des Vermieters suggeriert, das sei Pflicht, ohne überhaupt zu wissen, dass das Ratenrecht existiert. Mieter, die es tatsächlich nutzen, beschreiben einen einfachen Ablauf, eine kurze schriftliche Notiz mit der Absicht, in drei Raten zu zahlen, und dann jede Rate mit derselben Pünktlichkeit wie die Miete zu behandeln, da die Zwei-Monats-Rückstandsschwelle für eine Kündigung real ist.

Zu sehen, dass GAG, Kölns eigener größter Vermieter, denselben Kautionsdeckel und dieselben Kontoregeln im öffentlichen FAQ ausbuchstabiert, beruhigt Neuankömmlinge tendenziell darin, dass das keine obskure Gesetzeslücke ist, es ist schlicht, wie Kautionen hier funktionieren sollen, egal ob der Vermieter ein öffentliches Unternehmen oder eine Privatperson ist.

Schritt für Schritt

1. Bestätigen Sie, dass die Gesamtkaution drei Kaltmieten nicht übersteigt, dieser Deckel gilt unabhängig davon, was in Ihrem Vertrag steht oder wer Ihr Vermieter ist.
2. Teilen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit, dass Sie in drei Raten zahlen möchten, das erfordert nicht dessen Zustimmung.
3. Zahlen Sie die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses, zusammen mit Ihrer ersten Monatsmiete, nicht davor.
4. Zahlen Sie die übrigen zwei Raten in den folgenden zwei Monaten, jeweils zusammen mit der Miete dieses Monats.
5. Fragen Sie, auf welchem Konto Ihre Kaution liegt, besonders wenn Ihr Vermieter die Sparkasse KölnBonn nutzt, um zu bestätigen, dass es sich um ein Mietkautionskonto handelt und nicht um ein allgemeines Geschäftskonto.
6. Behandeln Sie jede Rate so ernst wie die Miete selbst, zwei Monatsmieten Rückstand bei der Kaution kann denselben Kündigungsgrund zur außerordentlichen Kündigung auslösen.

Hinweis zur Verlässlichkeit

Diese Seite erklärt den allgemeinen bundesgesetzlichen Kautionsdeckel und das Ratenrecht, zusammen damit, wie Kölns größter Vermieter seine eigene Praxis beschreibt, ist aber keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Mietvertrag bestätigen Sie die genauen Bedingungen bei einem Mieterverein (Mieterverein Köln) oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.