Вам не нужно платить залог одной суммой: право на три части
Переезд в новую квартиру во Франкфурте и так складывается из расходов на переезд, мебели и часто двух пересекающихся арендных плат в городе, где холодная аренда (Kaltmiete) высока, поэтому требование внести полный трехмесячный залог в день подписания договора может реально сломать бюджет семьи. Немецкий закон на самом деле этого не требует. Согласно параграфу 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), гражданского кодекса Германии, арендодатель в принципе не может законно требовать более чем трехкратную месячную холодную аренду (Kaltmiete) в качестве залога, и отдельно от этого у арендатора есть законное право заплатить этот залог тремя равными ежемесячными частями, первая из которых причитается вместе с первым месяцем арендной платы, а не в день подписания договора. Пункт договора аренды, который пытается это исключить или навязать оплату единой суммой, просто недействителен по немецкому закону, его не нужно отдельно оспаривать в суде, чтобы он утратил силу. Единственное, за чем стоит следить: отставание по самим частям на сумму, равную двум месяцам холодной аренды, может дать арендодателю основание для внеочередного расторжения договора, так что право платить частями это не право платить с опозданием.
Официальное правило
Требование франкфуртского арендодателя внести полный залог, часто максимальные три месяца холодной аренды в городе, где эта сумма уже значительна, одним банковским переводом до передачи ключей встречается достаточно часто, что многие арендаторы просто считают это обязательным. На самом деле это не так, и здесь действуют две защиты, о которых стоит знать по отдельности.
Во-первых, у самой суммы залога есть жесткий потолок. Согласно параграфу 551 BGB, гражданского кодекса Германии, арендодатель не может требовать залог, превышающий трехкратную месячную холодную аренду, базовую арендную плату без учета авансов за коммунальные услуги или фиксированных сборов. Любое соглашение, требующее больше этого потолка, просто не имеет юридической силы нигде в Германии, включая Франкфурт.
Во-вторых, и отдельно от этого, у арендатора есть законное право заплатить этот залог тремя равными ежемесячными частями, а не одной суммой. То же положение устанавливает, что первая часть причитается в начале аренды, вместе с первым платежом за аренду, не раньше. Оставшиеся две части следуют месяц за месяцем после этого.
| Часть | Когда причитается |
|---|---|
| 1-я (треть общей суммы залога) | Начало аренды, вместе с первым платежом за аренду |
| 2-я (треть общей суммы залога) | Вместе с арендной платой за второй месяц |
| 3-я (последняя треть суммы залога) | Вместе с арендной платой за третий месяц |
Пункт договора аренды, пытающийся это отменить, не имеет силы. По данным mietrecht.org, арендодатель не может законно исключить право на рассрочку в договоре аренды или требовать оплату единой суммой заранее как условие подписания. Если договор все же содержит такой пункт, он просто недействителен, арендатору не нужно оспаривать его в суде отдельно, чтобы он утратил юридическую силу, законное право действует независимо от того, что написано в договоре.
Однако есть реальная граница, и к ней стоит отнестись серьезно. Отставание по частям залога на сумму, достигающую двух месяцев холодной аренды, дает арендодателю те же основания для внеочередного расторжения, что применяются к неуплаченной арендной плате самой по себе. Право на рассрочку распределяет график платежа, а не дает неограниченную гибкость в отношении самого факта оплаты.
Если франкфуртский арендодатель все же отказывается принимать рассрочку, это именно тот тип спора, которым занимается местная ассоциация арендаторов. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., крупнейшая ассоциация арендаторов города с более чем вековой историей защиты прав, предлагает своим членам юридическую консультацию именно по спорам о залоге и договоре аренды и может поставить письменное напоминание о праве по параграфу 551 BGB на более прочную основу, чем арендатор, действующий в одиночку.
Фото: Eleonora Vokueva, Pexels
Что говорят реальные люди
Гиды для арендаторов и обсуждения на форумах о переезде в новую квартиру последовательно указывают на один и тот же сюрприз: многие арендаторы просто платят весь залог сразу, потому что просьба арендодателя подразумевает обязательность, вообще не подозревая о существовании права на рассрочку. Это особенно заметно во Франкфурте, где холодная аренда для квартиры на семью регулярно выводит максимальный трехмесячный залог далеко за четырехзначные суммы, поэтому разница между оплатой всего сразу и распределением на три месяца действительно велика для первых недель домохозяйства в городе. Те, кто пользуется правом на рассрочку, описывают простой процесс: короткая письменная записка арендодателю с указанием намерения платить тремя частями, а затем отношение к каждой части с той же пунктуальностью, что и к арендной плате, поскольку порог в два месяца просрочки для расторжения реален и его стоит избегать.
Шаг за шагом
- Убедитесь, что общий залог не превышает трехмесячную холодную аренду, этот потолок действует независимо от того, что написано в вашем договоре, или насколько дорог франкфуртский рынок аренды.
- Письменно уведомите арендодателя о своем намерении платить залог тремя частями, для этого не требуется его одобрение.
- Заплатите первую часть в начале аренды, вместе с первым месяцем арендной платы, не раньше.
- Заплатите оставшиеся две части в течение следующих двух месяцев, каждую вместе с арендной платой за этот месяц.
- Относитесь к каждой части так же серьезно, как к самой арендной плате, отставание на два месяца арендной платы по залогу может спровоцировать те же основания для внеочередного расторжения.
- Если арендодатель прямо оспаривает это право, свяжитесь с ассоциацией арендаторов Франкфурта, такой как Mieterschutzverein Frankfurt am Main, прежде чем разногласие обострится.
Уведомление о соответствии
Эта страница объясняет общий лимит залога и право на рассрочку по немецкому гражданскому праву по состоянию на середину 2026 года, но это не юридическая консультация. Для вашего конкретного договора аренды уточните точные условия у ассоциации арендаторов (Mieterverein), действующей во Франкфурте, или у адвоката, специализирующегося на Mietrecht.
Частые вопросы и типичные ошибки
Обязан ли мой арендодатель согласиться на рассрочку, или он может настаивать на единой сумме?
Согласие арендодателя вам не нужно, это право, которое у вас уже есть напрямую согласно параграфу 551 BGB, независимо от того, что написано в договоре. Если ваш договор аренды содержит пункт, требующий полного залога заранее или прямо исключающий рассрочку, этот пункт недействителен, он не отменяет ваше законное право, и вам не нужно оспаривать его в суде, чтобы он утратил силу. На практике достаточно просто письменно уведомить арендодателя, что вы пользуетесь правом заплатить тремя частями, и затем так и сделать.
Когда именно причитается каждая часть?
Первая часть причитается в начале аренды, вместе с первым платежом за аренду, а не в день подписания договора. Оставшиеся две части следуют в течение следующих двух месяцев, каждая вместе с арендной платой за этот месяц. Такое распределение действительно меняет денежный поток в первый месяц переезда, когда расходы на переезд, первая плата за Kita или пересекающаяся аренда предыдущей квартиры могут навалиться одновременно, и на таком дорогом рынке аренды, как франкфуртский, этот первый месяц часто самый сложный для семьи.
Что будет, если я отстану по самим частям?
Это реальная граница этого права. Если вы отстанете по частям залога на сумму, достигающую двух месяцев холодной аренды, ваш арендодатель получает те же основания для внеочередного расторжения договора, что применяются к задержке самой арендной платы. Право платить тремя частями это право распределить стоимость во времени, а не право откладывать оплату бесконечно, поэтому относитесь к каждой части так же серьезно, как к арендному платежу.
Куда обратиться во Франкфурте за помощью, если арендодатель отказывается соблюдать это право?
Ассоциации арендаторов, действующие во Франкфурте, включая DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., предлагают своим членам юридическую консультацию именно по спорам о залоге и договоре аренды. Принести на консультацию договор аренды и любую письменную переписку с арендодателем это обычный первый шаг, прежде чем ситуация обострится дальше.