Заставу не обов'язково платити одразу всю суму, право на три частини

Офіційне правило

Франкфуртський орендодавець, що вимагає повну заставу, часто максимальні три місячні холодні орендні плати в місті, де ця сума й без того значна, одним переказом до передачі ключів, зустрічається достатньо часто, щоб багато орендарів просто вважали це обов’язковим. Насправді це не так, і варто знати два окремі захисти.

По-перше, сам розмір застави має жорстку стелю. За параграфом 551 BGB, цивільного кодексу Німеччини, орендодавець не може вимагати заставу, що перевищує трикратну місячну холодну орендну плату, базову орендну плату без урахування авансів на комунальні послуги чи фіксованих платежів. Будь-яка домовленість, що вимагає більше цієї межі, просто не має юридичної сили ніде в Німеччині, включно з Франкфуртом.

По-друге, окремо, орендар має законне право сплатити цю заставу трьома рівними щомісячними частинами замість одноразового платежу. Та сама норма встановлює, що перший внесок належить на початку оренди, разом із першою орендною платою, а не раніше. Решта двох внесків ідуть місяць за місяцем після цього.

Пункт договору, що намагається це скасувати, не має сили. За даними mietrecht.org, орендодавець не може законно виключити право на розстрочку в орендному договорі чи вимагати одноразову оплату наперед як умову підписання. Якщо в договорі все ж є такий пункт, він просто недійсний, орендареві не потрібно окремо оскаржувати його в суді, щоб він втратив юридичну силу, законне право діє незалежно від того, що написано в договорі.

Проте є справжня межа, і її варто сприймати серйозно. Прострочення внесків застави на суму, що досягає двомісячної холодної орендної плати, дає орендодавцю ті самі підстави для позачергового розірвання договору, що діють і для несплаченої орендної плати. Право на розстрочку розтягує графік платежу, воно не дає необмеженої гнучкості щодо самої оплати.

Якщо франкфуртський орендодавець усе ж відмовляється прийняти розстрочку, це саме той тип суперечки, яким займається місцева орендарська асоціація. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., найбільша орендарська асоціація міста з понад століттям адвокації за плечима, пропонує членам юридичну консультацію саме щодо суперечок про заставу й договір оренди, і може надати письмовому нагадуванню про право за параграфом 551 BGB твердіший ґрунт, ніж якби орендар діяв самотужки.

Фото: Eleonora Vokueva, Pexels

Що кажуть реальні люди

Путівники для орендарів і обговорення на форумах про переїзд у нову квартиру послідовно згадують один і той самий сюрприз: багато орендарів просто платять всю заставу одразу, бо запит орендодавця натякає, що так і має бути, навіть не підозрюючи про існування права на розстрочку. Це особливо помітно у Франкфурті, де холодна орендна плата за квартиру для родини регулярно виводить максимальну тримісячну заставу далеко за чотиризначну суму, тож різниця між оплатою всього наперед і розтягуванням на три місяці справді велика для перших тижнів родини в місті. Ті, хто користується правом на розстрочку, описують простий процес: короткий письмовий лист орендодавцю з наміром платити трьома частинами, а потім ставлення до кожного внеску з тією ж пунктуальністю, що й до орендної плати, оскільки поріг у два місяці заборгованості для розірвання договору реальний і його варто уникати.

Крок за кроком

1. Переконайтеся, що загальна застава не перевищує три місячні холодні орендні плати, ця межа діє незалежно від того, що написано у вашому договорі чи наскільки дорогий франкфуртський ринок оренди.
2. Повідомте орендодавця письмово, що маєте намір сплатити заставу трьома внесками, згода орендодавця для цього не потрібна.
3. Сплатіть перший внесок на початку оренди, разом із першою орендною платою, а не раніше.
4. Сплатіть решту двох внесків протягом наступних двох місяців, кожен разом із орендною платою того місяця.
5. Ставтеся до кожного внеску так само серйозно, як до орендної плати, прострочення на два місяці орендної плати щодо застави може призвести до тих самих підстав для позачергового розірвання договору.
6. Якщо орендодавець прямо заперечує це право, зверніться до франкфуртської орендарської асоціації, наприклад Mieterschutzverein Frankfurt am Main, перш ніж суперечка загостриться.

Примітка про відповідність

Ця сторінка пояснює загальну межу застави й право на розстрочку за німецьким цивільним правом, актуальні станом на середину 2026 року, але це не юридична консультація. Для вашого конкретного договору оренди уточніть точні умови в орендарській асоціації (Mieterverein), що діє у Франкфурті, чи в юриста, що спеціалізується на Mietrecht.