Защита от конверсии квартир в Кёльне: два механизма, ни один не общегородской запрет
Если ваш арендный дом в Кёльне преобразуют в отдельно продаваемые квартиры в собственность, действуют две отдельные защиты, ни одна из них не простой общегородской запрет, и обе стоит понимать по отдельности. Во-первых, разрешение на конверсию требуется только в одной из четырёх обозначенных зон Soziale Erhaltungssatzung Кёльна, Severinsviertel, Mülheim Süd-West, Stegerwald-Siedlung и Ehrenfeld Ost, согласно параграфу 172 BauGB, федеральному закону об охранных зонах; городское Amt für Stadtentwicklung und Statistik рассматривает каждую заявку индивидуально, и в конце 2025 года Кёльн начал опрос домохозяйств в Kalk-Mitte, рассматривая обозначение пятой зоны. За пределами этих зон арендодатель может свободно преобразовывать жильё без разрешения. Во-вторых, продлённая защита от выселения после продажи по конверсии, Kündigungssperrfrist, действует в Кёльне 8 лет по собственному Mieterschutzverordnung Северной Рейн-Вестфалии, вступившему в силу 1 марта 2025 года и охватывающему 57 муниципалитетов NRW, включая Кёльн, до 28 февраля 2030 года, значительно выше федерального стандарта в 3 года, хотя продажи, завершённые до 1 марта 2025 года, остаются под 5-летним сроком прежнего регулирования, а не переходят сразу на 8 лет. Это действительно другая система, чем единая общегородская десятилетняя защита Берлина, и чем спорное регулирование земли Гессен во Франкфурте.
Официальное правило
В Кёльне действуют два отдельных механизма, когда речь идёт о преобразовании арендного дома в отдельно продаваемые квартиры в собственность, и ни один из них не простой общегородской запрет.
Разрешения на конверсию применяются только внутри обозначенных охранных зон. Согласно параграфу 172 BauGB, федеральному закону об охранных зонах, Штадт Кёльн сейчас поддерживает четыре обозначенные зоны Soziale Erhaltungssatzung: Severinsviertel, Mülheim Süd-West, Stegerwald-Siedlung и Ehrenfeld Ost, самое недавнее добавление, решение по которому городской совет принял в декабре 2023 года. Внутри этих зон собственный FAQ Штадт Кёльн подтверждает, что преобразование арендных квартир в собственность требует индивидуального одобрения от городского Amt für Stadtentwicklung und Statistik, по адресу Willy-Brandt-Platz 2. За пределами всех четырёх зон арендодателю сейчас вообще не нужно разрешение для конверсии.
Стоит внимательно следить: в конце 2025 года Штадт Кёльн начал опрос домохозяйств в Kalk-Mitte, конкретный шаг к возможному обозначению пятой защищённой зоны, так что проверяйте актуальные обозначения, прежде чем считать, что ваш адрес постоянно остаётся вне охвата.
| Зона | Статус |
|---|---|
| Severinsviertel | Обозначена |
| Mülheim Süd-West | Обозначена |
| Stegerwald-Siedlung | Обозначена |
| Ehrenfeld Ost | Обозначена (декабрь 2023 года) |
| Kalk-Mitte | Рассматривается, опрос домохозяйств идёт с конца 2025 года |
Фото: Andrew Patrick Photo на Pexels
Kündigungssperrfrist: 8 лет, а не 3, но проверьте дату продажи
Даже там, где разрешение на конверсию не требовалось, вторая защита вступает в силу, как только преобразованная квартира фактически продаётся: Kündigungssperrfrist, который не позволяет новому владельцу выселить действующего арендатора для личного использования (Eigenbedarf) в течение установленного срока. По собственному Mieterschutzverordnung Северной Рейн-Вестфалии, вступившему в силу 1 марта 2025 года и действующему до 28 февраля 2030 года, этот срок в Кёльне составляет 8 лет, значительно выше федерального стандарта в 3 года. MHKBD.NRW, земельное министерство, подтверждает, что это охватывает 57 муниципалитетов NRW, расширение с прежних 18, и Кёльн среди них.
Дата действительно имеет значение. Если конверсия и продажа вашего дома были завершены до 1 марта 2025 года, применяется 5-летний Kündigungssperrfrist прежнего регулирования, а не новый 8-летний срок, и он не продлевается задним числом.
| Когда произошла продажа по конверсии | Kündigungssperrfrist |
|---|---|
| 1 марта 2025 года или позже | 8 лет (действующий Mieterschutzverordnung NRW) |
| До 1 марта 2025 года | 5 лет (прежнее регулирование 2020 года, не продлевается задним числом) |
| Федеральный стандарт (без расширения земли) | 3 года |
Не то же самое, что Берлин или Франкфурт
Система Кёльна действительно отличается от других крупных немецких городов, стоит прямо об этом сказать, если вы сравниваете с чужим опытом из другого города. Берлин использует единую, унифицированную, общегородскую защиту без зонального деления. Требование разрешения в Кёльне, напротив, применяется только внутри его 4 (скоро возможно 5) обозначенных зон. Продлённая защита от выселения во Франкфурте оказалась в центре продолжающегося судебного спора, который сейчас вернул её к федеральному минимуму в 3 года; 8-летний Kündigungssperrfrist Кёльна действует по собственному регулированию NRW и никак не затронут этим гессенским судебным делом.
Шаг за шагом
- Проверьте, находится ли ваш дом в одной из четырёх обозначенных зон Soziale Erhaltungssatzung Кёльна, это определяет, требовалось ли вообще разрешение на конверсию по закону.
- Если вы в Kalk-Mitte, следите за возможным пятым обозначением, опрос домохозяйств, идущий с конца 2025 года, это реальный сигнал, а не формальность.
- Подтвердите фактическую дату завершения продажи вашего дома по конверсии, это определяет, защищает ли вас 8-летний или прежний 5-летний Kündigungssperrfrist.
- Не считайте, что здесь действуют правила Берлина или Франкфурта, механизмы Кёльна структурно отличаются от обоих.
- Если вы получили уведомление о конверсии или попытку выселения, связанную с продажей по конверсии, обратитесь в Amt für Stadtentwicklung und Statistik Штадт Кёльн или к юристу, специализирующемуся на Mietrecht, чтобы подтвердить оба вопроса применительно к вашему конкретному адресу и срокам.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общую систему защиты от конверсии квартир в Кёльне, но это не юридическая консультация, а ваша конкретная ситуация может зависеть от точного адреса дома, даты продажи и условий договора аренды. Для вашей конкретной ситуации обратитесь в Amt für Stadtentwicklung und Statistik Штадт Кёльн или к юристу, специализирующемуся на Mietrecht.
Частые вопросы и типичные ошибки
Защищён ли мой дом от конверсии вообще?
Только если он находится в одной из четырёх сейчас обозначенных зон Soziale Erhaltungssatzung Кёльна: Severinsviertel, Mülheim Süd-West, Stegerwald-Siedlung и Ehrenfeld Ost (самое недавнее добавление, решение принято в декабре 2023 года). Внутри этих зон преобразование арендного дома в отдельно продаваемые квартиры в собственность требует разрешения по параграфу 172 BauGB, которое Amt für Stadtentwicklung und Statistik Штадт Кёльн по адресу Willy-Brandt-Platz 2 рассматривает в каждом случае отдельно. За пределами всех четырёх зон арендодателю сейчас вообще не нужно разрешение для конверсии. Стоит следить: в конце 2025 года Штадт Кёльн начал опрос домохозяйств в Kalk-Mitte, конкретный признак того, что город готовит возможную пятую защищённую зону, так что проверяйте актуальные обозначения, прежде чем считать, что ваш адрес постоянно остаётся вне защиты.
Что именно останавливает требование разрешения, и что оно допускает?
Внутри обозначенной зоны Soziale Erhaltungssatzung собственный FAQ города о процессе подтверждает, что снос, структурные изменения и изменения назначения, включая преобразование арендных квартир в собственность, требуют индивидуального одобрения, нацеленного именно на предотвращение люксовых ремонтов и конверсий, которые вытеснили бы существующее население района. Это не абсолютный запрет на любую конверсию в любом случае; Штадт Кёльн рассматривает каждую заявку индивидуально с учётом целей охраны конкретной зоны. За пределами четырёх зон ничего из этого не применяется, и обычная конверсия может проходить без этого процесса.
На сколько лет новый владелец не сможет выселить меня для личного использования после продажи по конверсии?
На 8 лет, по собственному Mieterschutzverordnung Северной Рейн-Вестфалии (Kündigungssperrfristverordnung), вступившему в силу 1 марта 2025 года и действующему до 28 февраля 2030 года. По данным MHKBD.NRW, земельного министерства, это охватывает 57 муниципалитетов NRW, расширение с прежних 18, и Кёльн среди них. Это значительно выше федерального стандарта в 3 года, хотя действительно важный момент: это применяется только к продажам, завершённым 1 марта 2025 года или позже. Если конверсия и продажа вашего дома произошли до этой даты, применяется 5-летний Kündigungssperrfrist прежнего регулирования, а не новый 8-летний срок, и он не продлевается задним числом.
Это то же самое, что система Берлина или Франкфурта?
Нет, структурно отличается от обеих. Берлин использует единую, унифицированную, общегородскую защиту без зонального деления, действующую до 2030 года. Требование разрешения в Кёльне, напротив, применяется только внутри 4 конкретных обозначенных зон, а не по всему городу, тот же механизм на основе BauGB, который используют в своих защищённых зонах Берлин, Мюнхен, Гамбург и Франкфурт. А продлённая защита от выселения во Франкфурте оказалась в центре продолжающегося судебного спора, который сейчас вернул её к федеральному минимуму в 3 года, действительно неурегулированная ситуация. 8-летний Kündigungssperrfrist Кёльна, привязанный к собственному регулированию NRW, а не Гессена, никак не затронут этим франкфуртским судебным делом. Не считайте, что то, что действует в одном немецком городе, действует так же в другом.
Куда мне на самом деле обращаться, если я получил уведомление о конверсии моей квартиры?
Сначала проверьте конкретный адрес своего дома по четырём обозначенным зонам Soziale Erhaltungssatzung Кёльна, это определяет, требовалось ли вообще разрешение для самой конверсии. Отдельно проверьте фактическую дату продажи вашего дома после конверсии, это определяет, применяется ли к вашей защите от выселения 8-летний или прежний 5-летний Kündigungssperrfrist. Оба вопроса здесь имеют большее значение, чем в городе с одним простым правилом, и Amt für Stadtentwicklung und Statistik Штадт Кёльн или юрист, специализирующийся на Mietrecht, могут подтвердить оба момента применительно к вашей фактической ситуации, а не полагаться на общее эмпирическое правило.