Köln'de Kat Mülkiyeti Dönüşüm Koruması: İkisi de Şehir Geneli Yasak Olmayan İki Mekanizma

Resmi Kural

Köln, bir kiralık binayı tek tek satılabilir kat mülkiyetine dönüştürme konusunda iki ayrı mekanizma işletiyor, ve ikisi de basit bir şehir geneli yasak değil.

Dönüşüm izinleri sadece belirlenmiş koruma bölgelerinde geçerli. Federal koruma bölgesi yasası olan BauGB’nin 172. maddesi altında, Stadt Köln şu anda dört belirlenmiş Soziale Erhaltungssatzung bölgesi işletiyor: Severinsviertel, Mülheim Süd-West, Stegerwald-Siedlung ve Ehrenfeld Ost, şehir meclisi tarafından Aralık 2023’te karara bağlanan en son ekleme. Bu bölgelerde, Stadt Köln’ün kendi SSS’si, kiralık daireleri kat mülkiyetine dönüştürmenin, şehrin Willy-Brandt-Platz 2’deki Amt für Stadtentwicklung und Statistik’inden bireysel onay gerektirdiğini doğruluyor. Dört bölgenin tamamının dışında bir ev sahibi şu anda dönüşüm için hiçbir izin gerektirmiyor.

Yakından izlenmeye değer: Stadt Köln 2025 sonunda Kalk-Mitte’de bir hane anketi başlattı, olası bir beşinci koruma bölgesi belirlemeye doğru somut bir adım, bu yüzden adresinizin kalıcı olarak kapsamın dışında kaldığını varsaymadan önce güncel belirlemeleri kontrol edin.

Foto: Andrew Patrick Photo, Pexels

Kündigungssperrfrist: 3 Değil 8 Yıl, Ama Satış Tarihini Kontrol Edin

Dönüşüm için hiç izin gerekmeyen yerlerde bile, dönüştürülmüş bir daire gerçekten satıldığında ikinci bir koruma devreye giriyor: Kündigungssperrfrist, yeni bir sahibin oturan kiracıyı belirli bir süre kişisel kullanım (Eigenbedarf) için tahliye etmesini engelliyor. Kuzey Ren-Vestfalya’nın kendi Mieterschutzverordnung’u altında, 1 Mart 2025’ten itibaren yürürlükte ve 28 Şubat 2030’a kadar süren bu dönem Köln’de 8 yıl, federal varsayılan 3 yılın oldukça üzerinde. Eyalet bakanlığı MHKBD.NRW, bunun önceki 18’den genişletilmiş 57 NRW belediyesini kapsadığını, Köln’ün de aralarında olduğunu doğruluyor.

Tarih gerçekten önemli. Binanızın dönüşümü ve satışı 1 Mart 2025’ten önce tamamlandıysa, yeni 8 yıllık süre yerine önceki düzenlemenin 5 yıllık Kündigungssperrfrist’i geçerli oluyor, ve geriye dönük olarak uzatılmıyor.

Berlin ya da Frankfurt ile Aynı Değil

Köln’ün yapısı diğer büyük Alman şehirlerinden gerçekten farklı, başka bir yerdeki biriyle karşılaştırma yaparken açık olmakta fayda var. Berlin, bölge bölge bir yama işi olmadan tek, birleşik, şehir geneli bir koruma işletiyor. Köln’ün izin zorunluluğu ise buna karşılık sadece 4 (yakında belki 5) belirlenmiş bölgede geçerli. Frankfurt’un uzatılmış tahliye koruması, şu anda onu federal 3 yıllık asgariye geri düşüren devam eden bir mahkeme anlaşmazlığına takıldı; Köln’ün 8 yıllık Kündigungssperrfrist’i NRW’nin kendi düzenlemesi altında yürüyor ve bu Hessen mahkeme davasından hiç etkilenmiyor.

Adım Adım

1. Binanızın Köln’ün dört belirlenmiş Soziale Erhaltungssatzung bölgesinden birinde olup olmadığını kontrol edin, bu, bir dönüşüm izninin hiç yasal olarak gerekip gerekmediğini belirler.
2. Kalk-Mitte’deyseniz olası beşinci bir belirleme için izleyin, 2025 sonundan beri süren hane anketi gerçek bir işaret, bir formalite değil.
3. Binanızın dönüşüm satışının tamamlandığı gerçek tarihi teyit edin, bu, sizi 8 yıllık mı yoksa daha eski 5 yıllık Kündigungssperrfrist’in mi koruduğunu belirler.
4. Berlin’in ya da Frankfurt’un kurallarının burada geçerli olduğunu varsaymayın, Köln’ün mekanizmaları ikisinden de yapısal olarak farklı.
5. Bir dönüşüm bildirimi ya da bir dönüşüm satışına bağlı tahliye girişimi aldıysanız, her iki soruyu da somut adresinize ve zaman çizelgenize karşı doğrulamak için Stadt Köln’ün Amt für Stadtentwicklung und Statistik’i ya da Mietrecht konusunda uzmanlaşmış bir avukatla iletişime geçin.

Güvenilirlik Notu

Bu sayfa Köln’de kat mülkiyeti dönüşüm koruması için genel çerçeveyi anlatıyor, ama hukuki tavsiye değildir, ve somut durumunuz binanızın tam adresine, satış tarihine ve kira sözleşmesi şartlarına göre değişebilir. Kendi durumunuz için Stadt Köln’ün Amt für Stadtentwicklung und Statistik’ine ya da Mietrecht konusunda uzmanlaşmış bir avukata danışın.