Çocuklu Bir Berlin WEG'ine Girmek: Malik Topluluğu Çocuk Gürültüsü Hakkında Neyi Düzenleyebilir, Neyi Düzenleyemez
Berlin'de şehrin dönüştürülmüş birçok Altbau binasında gerçekten yaygın bir mülkiyet yapısı olan bir Wohnungseigentümergemeinschaft'ın (WEG) parçası olarak bir daire satın alırsanız, malik topluluğu Eigentümerversammlung'da basit çoğunluk oyuyla, Section 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG altında, bir Hausordnung geçirebilir, ama bu kiralık konutlarda geçerli olan tam olarak aynı yasal duvara çarpıyor: sıradan çocuk gürültüsünü yasaklayamaz ya da özellikle kısıtlayamaz. Bundesgerichtshof'un dönüm noktası niteliğindeki 2017 kararı (Az. VIII ZR 226/16), yaşa uygun çocuk davranışından gelen gürültünün diğer sakinlerin temelde katlanmak zorunda olduğu bir şey olduğunu doğruluyor, burada da uygulanıyor, bu sadece kiracılığa özgü bir koruma değil, ve federal hukuk olduğu için bir Berlin WEG'inde de Almanya'nın başka herhangi bir yerinde olduğu gibi tam olarak aynı şekilde işliyor. Bir WEG'in Hausordnung'unun geçerli şekilde belirleyebileceği şey genel, herkese eşit uygulanan sessizlik saatleri, tipik olarak gece dinlenmesi için 22:00-7:00, isteğe bağlı bir öğle sessizlik dönemiyle, çocukların ne zaman gürültülü olabileceğini de etkileyen ama çocukları ayrı bir kategori olarak hedef almayan kurallar. Berlin WEG'inizde başka bir malik gerçekten bir kural ihlali olduğuna inanıyorsa, mülk yöneticisi (Verwalter) ilk temas noktası, düzgün yönetimin, ordnungsmäßige Verwaltung'ın bir parçası olarak harekete geçmesi bekleniyor, ve gerçekçi büyüme yolu bir konuşmadan, sonra yazılı bir uyarıdan, sonra resmi bir Abmahnung'dan geçiyor, herhangi bir şey mahkemeye ulaşmadan önce.
Resmi Kural
Bir Berlin WEG’inde ev satın almayı değerlendiren aileler, şehirde kaç Altbau binasının ayrı ayrı sahip olunan birimlere bölündüğü düşünüldüğünde yaygın bir yapı, bazen kiralamak yerine sahip olmanın diğer maliklerden daha katı, daha uygulanabilir bir gürültü kuralları setiyle karşılaşmak anlamına geldiğinden endişeleniyor. Gerçek yasal tablo bundan daha rahatlatıcı.
Bir WEG’in Hausordnung’u, topluluğun kendi yönetişim süreci üzerinden benimsenen gerçek, bağlayıcı bir belge. ImmoAdmin Daul’un açıklaması ve weg-wissen.de’nin referans rehberi, bir Hausordnung belirlemenin ordnungsmäßige Verwaltung, düzgün yönetim, kapsamına girdiğini, Section 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG altında açıkça Eigentümerversammlung’ın karar alma yetkisine atandığını, ve o toplantıda basit çoğunluk oyuyla benimsendiğini ya da değiştirildiğini doğruluyor.
Ama bu yetki kiralık konutlarda geçerli olan tam olarak aynı yasal sınıra çarpıyor. lpe-immobilien.com’un WEG’e özgü gürültü rehberliği açık: Kinderlärm’i tamamen yasaklamak izinli değil, çünkü Bundesgerichtshof’un 22 Ağustos 2017 tarihli dönüm noktası kararı (Az. VIII ZR 226/16), yaşa uygun çocuksu davranıştan gelen gürültü emisyonlarının temelde tolere edilmesi gereken bir şey olduğunu, bina kiralık ya da malik-oturumlu olsun uygulanan bir ilke olduğunu zaten kurmuş. Kinderlärm bu belirli yasal korumayı taşıyor ve öznel olarak rahatsız edici bulunsa bile genellikle kabul edilmek zorunda, ve bu bir belediye yönetmeliği yerine federal hukuk olduğu için, bir Berlin WEG’i içinde başka herhangi bir yerde olduğu gibi aynı şekilde uygulanıyor.
| Kural tipi | Geçerli mi? |
|---|---|
| Herkese eşit uygulanan genel sessizlik saatleri (tipik olarak 22:00-7:00, isteğe bağlı öğle dinlenmesi) | Evet, bu standart, izinli bir Hausordnung hükmü |
| Çocukların gürültüsünü kendi kategorisi olarak özellikle yasaklayan ya da kısıtlayan bir kural | Hayır, bu 2017 BGH kararının temel ilkesiyle doğrudan çelişiyor |
| Ortak alan kullanımını genel olarak düzenleyen kurallar (bisiklet deposu, merdiven boşluğu kullanımı, ortak alanlar) | Evet, Sondereigentum'a ya da unentziehbare Rechte'ye ulaşmadığı sürece |
Bir Hausordnung’un geçerli şekilde düzenleyebileceği şey ortak alanların genel kullanımı ve eşit uygulanan sessizlik saatleri, ImmoAdmin Daul’un rehberliği bunun Sondereigentum’a, bireysel birim mülkiyet haklarına, ya da unentziehbare Rechte’ye, devredilemez haklara, ulaşamayacağını not ediyor, ve izinli hükümler özellikle standart sessizlik saatlerini içeriyor, 22:00-7:00 gece-dinlenmesi penceresi gibi, isteğe bağlı bir öğle dinlenme dönemiyle, çocuklar dahil herkesin ne zaman daha sessiz olması gerektiğini etkileyen ama çocukları daha katı bir standardın özel hedefi yapmayan kurallar.
Gerçek bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, mülk yöneticisi belirlenen ilk müdahale eden, doğrudan bir mahkeme başvurusu değil. Haufe’nin profesyonel hukuk pratiği referansı ve weg-wissen.de ikisi de gerçekçi büyüme yolunu tarif ediyor: bir ihlal iddia edildiğinde Verwalter’ın düzgün yönetimi sürdürmek için harekete geçmesi bekleniyor, tipik olarak kademeli bir sıra izleyerek, önce bir konuşma, sonra yazılı bir uyarı, sonra resmi bir Abmahnung, anlaşmazlık bir mahkemeye ulaşmadan çok önce.
Gerçek Hayattan
Berlin WEG anlaşmazlıklarını ele alan mülk yönetimi profesyonelleri, çocuk-gürültüsü şikayetlerini tekrarlayan ama genellikle çözülebilir bir sürtüşme noktası olarak tarif ediyor, tam olarak yasal temel zaten iyi kurulmuş ve tutarlı olduğu için, sıradan çocuk gürültüsü korunuyor, gerçek anlaşmazlıklar gündelik oyun ve koşuşturma yerine gerçekten aşırı ya da yaşa uygun olmayan durumlar etrafında yoğunlaşma eğiliminde. Danışmanlar, bir WEG’in Hausordnung’una çocuklara özgü bir gürültü kısıtlaması yazmaya çalışmasının, bir gün itiraz edilirse gerçekten zayıf bir yasal zeminde olduğunu tutarlı şekilde belirtiyor, ve seslerini yükselten bir azınlık maliki bunu itse bile bu tür hükümlerin benimsenmesine karşı tavsiye ediyor, bu Berlin’in seslerin birimler arasında yeni inşaattan basitçe daha fazla taşındığı eski, bölünmüş Altbau binalarında sıkça ortaya çıkan bir şey.
Özellikle uzun vade için bir WEG satın almayı düşünen aileler, kiracı olarak sahip olacakları aynı yasal korumanın mülkiyete de aktarıldığını öğrenmenin gerçek bir rahatlama olduğunu tarif ediyor, anlaşmazlıkları çözme mekanizması değişiyor, bir ev sahibi yerine bir Verwalter ve maliklerin toplantısı üzerinden yürüyor, ama normal çocukluk gürültüsüne yönelik temelde yatan tolerans, bina malik-oturumlu olduğu için zayıflamıyor.
Adım Adım
- Bir Berlin WEG’ine girmeden önce mevcut Hausordnung’u görmeyi isteyin ve özellikle çocukları hedef alan bir şey yerine genel, eşit uygulanan sessizlik saatleri belirleyip belirlemediğini kontrol edin.
- Çocuk gürültüsünü özellikle kısıtlayan bir Hausordnung hükmünün zayıf yasal zeminde olduğunu bilin, birine rastlarsanız, otomatik olarak uygulanabilir olduğunu varsaymak yerine bir sonraki Eigentümerversammlung’da gündeme getirmeye değer.
- Kendi ailenizin gürültüsü sorgulanırsa, 2017 BGH kararının sıradan, yaşa uygun davranış için korumasının bir malik olarak size de bir kiracıya olacağı gibi uygulandığını anlayın.
- Başka bir malikin gürültüsünün gerçekten sıradan olmaktan aşırıya geçtiğine inanıyorsanız, Verwalter ile başlayın, doğrudan bir yasal başvuru değil, düzgün yönetim görevleri altında beklenen ilk temas noktası olarak.
- Kademeli bir çözüm süreci bekleyin: önce bir konuşma, sonra yazılı bir uyarı, sonra resmi bir Abmahnung, herhangi bir şey gerçekçi olarak bir mahkemeye ulaşmadan önce.
Uyumluluk Notu
Bu sayfa, Alman kat mülkiyeti hukuku (WEG) altında WEG Hausordnung kuralları ve çocuk gürültüsü etrafındaki genel yasal çerçeveyi anlatıyor, ama bu hukuki tavsiye değildir, ve belirli durumlar bireysel WEG’inizin kurallarına ve koşullarına bağlı olabilir. Kendi durumunuz için Wohnungseigentumsrecht (kat mülkiyeti hukuku) konusunda uzmanlaşmış bir avukata ya da Verwalter’ınıza danışın.
Sık Sorulan Sorular / Tuzaklar
Berlin WEG'imiz belirli saatlerde çocukların ortak merdiven boşluğunda ya da avluda oynamasını özellikle yasaklayan bir kural geçirebilir mi?
Bir WEG genellikle herkese eşit uygulanan genel sessizlik saatleri belirleyebilir, ama bir kural genel, eşit uygulanan bir sessizlik saati kuralı yerine özellikle çocukların gürültüsünü kendi kategorisi olarak hedef alacak şekilde yazılırsa ya da uygulanırsa gerçek bir yasal soruna çarpar. 2017 BGH kararının temel ilkesi, sıradan çocuksu gürültünün temelde tolere edilmesi gereken bir şey olduğu, bina kiralık yerine malik-oturumlu olduğu için önemsiz hale gelmiyor, ve bu federal hukuk olduğu için, bir Berlin WEG'inin bunun etrafından dolaşmak için başka herhangi bir yerdeki bir WEG'den daha fazla alanı yok.
Genel bir sessizlik saati kuralı ile çocukları uygunsuz şekilde hedef alan bir kural arasındaki gerçek fark ne?
Genel bir kural, diyelim ki 22:00 ile 7:00 arasında ortak alanlarda hiçbir yerde gürültülü etkinlik yok, yaştan ya da nedenden bağımsız olarak herkese eşit uygulanır ve bir WEG Hausordnung'unun geçerli şekilde benimseyebileceği türden bir kural. Özellikle çocuk oyununu adlandıran ya da sadece çocuk kaynaklı ses için daha düşük bir gürültü eşiği belirleyen bir kural, sıradan çocuk gürültüsünün özel tolerans aldığı, özel kısıtlama değil, yasal ilkesine doğrudan ters düşüyor.
Berlin WEG'imizde başka bir malik gerçekten çocuklarından gelen aşırı gürültüyle binayı rahatsız ediyorsa, gerçek bir başvuru hakkımız var mı?
Evet, ama eşik gerçekten gürültünün sıradan, yaşa uygun davranışın ötesine geçip geçmediği, sadece fark edilir ya da ara sıra can sıkıcı olup olmadığı değil. Bu çizgiyi gerçekten geçerse, mülk yöneticisi (Verwalter) düzgün yönetim görevlerinin bir parçası olarak ilk temas noktası olması gereken kişi, kademeli bir yaklaşımla, bir konuşma, sonra yazılı bir uyarı, sonra resmi bir Abmahnung, herhangi bir şey bir mahkemeye ulaşmadan önceki gerçekçi yol.
Kiralamak yerine satın almak Berlin'de ailemizin gerçek gürültü haklarını değiştiriyor mu?
2017 BGH kararının gerekçesine dayanan sıradan çocuk gürültüsü için temelde yatan yasal koruma, kiralamak ile sahip olmak arasında işlevsel olarak değişmiyor, ve bina Berlin'de, Münih'te ya da başka herhangi bir yerde olsun aynı şekilde uygulanıyor. Değişen şey etrafındaki mekanizma, bir WEG Hausordnung'u bir ev sahibinin kendi şartları yerine diğer maliklerin çoğunluk oyundan geliyor, ve uygulama bir ev sahibi-kiracı ilişkisi yerine bir Verwalter ve WEG'in kendi yönetişim yapısı üzerinden yürüyor.
Berlin'de WEG'lere bölünmüş birçok eski, dönüştürülmüş Altbau bina var. Bu, bu kuralların nasıl uygulandığı konusunda bir şey değiştiriyor mu?
Yasal kuralların kendisini değil, BGH kararı ve WEG yönetişim çerçevesi bina yaşından ya da tipinden bağımsız olarak aynı şekilde uygulanıyor. Eski, dönüştürülmüş bir Altbau'da gerçekten farklı olabilecek şey, binanın birimler arasındaki gerçek ses yalıtımı, bu da baştan bir komşuya ne kadar gürültü ulaştığını etkiliyor, ama bu Hausordnung'un yasal olarak düzenlemeye izinli olduğu şeyden ayrı, fiziksel bir soru.