Mietkautionskonto у Франкфурті: чому Sparkasse і Volksbank пропонують не те саме
Німецька орендна застава, Mietkaution, за законом не може перебувати на власному рахунку вашого орендодавця. Параграф 551 BGB обмежує її трьома чистими холодними місячними орендними платежами і дозволяє вносити її трьома рівними щомісячними внесками, а гроші весь цей час мають зберігатися окремо від власних фінансів орендодавця. У Франкфурті те, як насправді працює це розділення, сильно залежить від того, до якого банку ви звернетеся. Власний флагманський продукт Frankfurter Sparkasse, Mietkaution Privat, це взагалі не заблокований ощадний рахунок, а поручительство, оформлене через SV SparkassenVersicherung і кероване Deutsche Kautionskasse AG, подається онлайн приблизно за 24 години, тож жодні ваші готівкові кошти не заморожуються на час оренди. Frankfurter Volksbank Rhein-Main натомість іде більш традиційним шляхом: довірчий Kautionskonto, який відкриває ваш орендодавець, а не ви, фінансований вашим переказом, і вимагає особистої зустрічі за участі вашого орендодавця, поряд із власною Mietkautionsbürgschaft, якщо ви віддаєте перевагу сплаті річної премії, а не заморожуванню одноразової суми. Один нюанс, який франкфуртський орендар не може просто ігнорувати: Amtsgericht Frankfurt am Main постановив 25 квітня 2024 року (справа 33067 C 42/23), що вже наявний мандат прямого дебету SEPA, який покриває вашу щомісячну оренду, не поширюється автоматично на заставу, якщо ваш договір оренди вимагає переказу застави безпосередньо на окремий рахунок, тож очікування, що орендодавець збере її так само, як збирає оренду, може поставити вас у прострочення. Якщо суперечка коли-небудь зайде так далеко, власний Amt für Wohnungswesen Франкфурта пропонує безкоштовну консультацію з орендного права, хоча лише для мешканців із чистим доходом не вище 2 150 євро для голови домогосподарства плюс 650 євро на кожного додаткового члена.
Офіційне правило
Німецька орендна застава це не те, що орендодавець може вільно тримати на власному рахунку. Згідно з § 551 BGB, Mietkaution для житлової оренди обмежена трьома чистими холодними місячними орендними платежами, може сплачуватися трьома рівними щомісячними внесками замість одноразової суми, і весь цей час має зберігатися окремо від власних фінансів орендодавця, приносячи стандартні ощадні відсотки, які належать вам. Ніщо з цього не змінюється від міста до міста. Що дійсно змінюється у Франкфурті, так це те, з яким банком ви насправді маєте справу, а два найбільші місцеві імена пропонують зовсім не один і той самий продукт.
Власний флагманський продукт Frankfurter Sparkasse веде з поручительством, а не з ощадним рахунком. Mietkaution Privat побудований через SV SparkassenVersicherung, а Deutsche Kautionskasse AG адмініструє супровідний документообіг. Ви подаєте заявку онлайн, схвалення зазвичай триває близько 24 годин, і жодні ваші готівкові кошти ніколи не заморожуються, натомість поручитель покриває заставне зобов’язання перед вашим орендодавцем. Це справді інша відправна точка порівняно з класичним заблокованим рахунком, що фінансується орендарем, якого більшість новоприбулих очікує, почувши «Mietkautionskonto».
Frankfurter Volksbank Rhein-Main, навпаки, досі використовує традиційну структуру довірчого рахунку. На власній сторінці Mietkaution банку описано окремий рахунок, який відкриває ваш орендодавець, що функціонує як довірчий рахунок, де «орендодавець керує грошима виключно на користь свого орендаря», юридично відокремлений від його особистого майна. Для оформлення потрібна особиста зустріч, і ваш орендодавець має бути присутнім разом з вами, оскільки рахунок відкривається на його ім’я. На тій самій сторінці пропонується і власна Mietkautionsbürgschaft, тож якщо ви віддаєте перевагу сплаті річної премії, а не переказу одноразової суми, ця альтернатива теж тут є.
| Банк | Продукт за замовчуванням | Як це працює |
|---|---|---|
| Frankfurter Sparkasse | Mietkaution Privat | Поручительство через SV SparkassenVersicherung, оформлення онлайн, готівка не заморожується |
| Frankfurter Volksbank | Довірчий Kautionskonto | Рахунок відкриває орендодавець, потрібна спільна зустріч, орендар фінансує рахунок |
| Frankfurter Volksbank (альтернатива) | Mietkautionsbürgschaft | Поручительство з річною премією, одноразова сума не потрібна |
Нюанс, який збиває з пантелику тих, хто припускає забагато: Amtsgericht Frankfurt am Main постановив 25 квітня 2024 року, у справі 33067 C 42/23, що мандат прямого дебету SEPA, який ви вже надали своєму орендодавцю на щомісячну оренду, не поширюється автоматично на заставу, якщо ваш договір оренди вимагає переказу застави безпосередньо на окремий рахунок. Простими словами, якщо вашу оренду збирають через Lastschrift, не можна припускати, що застава піде тим самим шляхом. Очікування списання, яке не прийде, може поставити вас у прострочення самої застави, з такими самими наслідками, як і при простій несплаті, навіть якщо ніхто не мав наміру нічого утримувати.
Фото: Jakub Zerdzicki, джерело: Pexels
Якщо суперечка щодо будь-чого з цього дійсно переросте у конфлікт, у Франкфурті є безкоштовний місцевий ресурс, перш ніж платити за юридичну допомогу. Власний Amt für Wohnungswesen міста надає послугу Mietrechtliche Beratung, що охоплює саме питання застави, доступну за телефоном 069/212-34711. Вона відкрита лише для мешканців з чистим доходом нижче певного порогу, 2 150 євро для голови домогосподарства плюс 650 євро на кожну додаткову особу, тож вона підходить не всім, але для тих, хто нижче порогу, це справді безкоштовна перша зупинка перед членством у Mieterverein чи юристом з Mietrecht.
Amt für Wohnungswesen (Mietrechtliche Beratung): Adickesallee 67/69, 60322 Frankfurt am Main, телефон 069/212-34711. Безкоштовна консультація обмежена за доходом, уточніть своє право на неї перед записом.
Що кажуть реальні люди
Новоприбулі, які порівнюють два великі регіональні банки Франкфурта, описують справжнє здивування тим, наскільки по-різному вони влаштовані, очікуючи єдиного стандартного «заставного рахунку» і натомість виявляючи, що один банк просуває продукт-поручительство онлайн, а інший наполягає на спільній зустрічі у відділенні з орендодавцем. Практична порада, яка повторюється знову і знову, це запитати напряму, яку структуру насправді очікує конкретне відділення чи орендодавець, перш ніж припускати, що рекламований флагманський продукт будь-якого банку єдиний доступний варіант.
Нюанс з прямим дебетом теж частіше, ніж очікують новоприбулі, зринає в обговореннях орендарів, зазвичай подається як урок, засвоєний на власному досвіді: кілька людей описують, як припускали, що наявний Lastschrift на оренду просто розшириться і покриє й заставу, тільки щоб пізніше виявити, що цього не сталося, і що саме цей розрив став реальним предметом суперечки, а не якась незгода щодо самого факту заборгованості.
Крок за кроком
- Перевірте договір оренди на точну названу структуру застави, Verpfändungserklärung, рахунок зі Sperrvermerk, чи поручительство/Bürgschaft, перш ніж припускати, що застосовується продукт якогось одного банку.
- Якщо хочете уникнути заморожування готівки, дізнайтеся про Mietkaution Privat від Frankfurter Sparkasse, оформлення онлайн через SV SparkassenVersicherung, візит до відділення не потрібен.
- Якщо віддаєте перевагу традиційному рахунку, зверніться до Frankfurter Volksbank Rhein-Main і призначте спільну зустріч з орендодавцем, оскільки рахунок відкривається на його ім'я.
- Не припускайте, що наявний мандат прямого дебету на оренду покриває вашу заставу. Якщо договір оренди вимагає окремого переказу, зробіть його самі до узгодженої дати.
- Підтвердьте структуру застави письмово з орендодавцем, перш ніж переказувати щось або підписувати угоду про поручительство.
- Якщо виникне суперечка, а ваш дохід нижче порогу, зверніться до Amt für Wohnungswesen Франкфурта за телефоном 069/212-34711 за безкоштовною консультацією з орендного права, перш ніж наймати юриста.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальну правову основу орендних застав у Німеччині поряд із франкфуртськими банківськими продуктами і місцевим судовим рішенням, але це не юридична консультація, а умови залежать від вашого власного договору оренди і обраного постачальника. Для вашої конкретної оренди підтвердьте структуру застави безпосередньо з орендодавцем і банком, або зверніться до Amt für Wohnungswesen Франкфурта, якщо ви відповідаєте критеріям для його безкоштовної консультаційної послуги.
Часті запитання та типові помилки
Чи пропонує Frankfurter Sparkasse взагалі звичайний заблокований заставний рахунок, чи лише продукт-поручительство?
Власний рекламований продукт Frankfurter Sparkasse, Mietkaution Privat, побудований і адмініструється як поручительство, а не як ощадний рахунок, який фінансуєте ви самі. Він працює через SV SparkassenVersicherung, а Deutsche Kautionskasse AG займається супровідним документообігом, і вся система розрахована на оформлення онлайн, а не у відділенні. Якщо вам конкретно потрібен традиційний заблокований Sparbuch чи Kautionskonto, запитайте про це безпосередньо у своєму відділенні Frankfurter Sparkasse, оскільки продукти на рівні відділення можуть відрізнятися від того, що рекламується як флагманський варіант, або порівняйте з Frankfurter Volksbank, яка якраз і пропонує класичну структуру рахунку.
Чому мій орендодавець має бути присутнім на зустрічі для оформлення Kautionskonto у Frankfurter Volksbank?
Тому що в цій структурі сам рахунок відкриває орендодавець, а не ви, як довірчий рахунок, який за законом відділяє вашу заставу від його власних фінансів, поки він керує нею на вашу користь. Оскільки рахунок відкривається на ім'я орендодавця, банку потрібна присутність вас обох, щоб правильно оформити його і встановити, кому застава належить за законом. Якщо жоден з вас не може організувати спільний візит до відділення, запитайте, чи підійде довіреність або структура іншого франкфуртського банку, яку відкриває орендар.
Мій орендодавець уже збирає мою оренду прямим дебетом. Чи може він просто додати туди й заставу?
Не автоматично, і франкфуртський суд підтвердив це напряму. Amtsgericht Frankfurt am Main постановив 25 квітня 2024 року (справа 33067 C 42/23), що мандат прямого дебету SEPA, який покриває щомісячну оренду, не поширюється на заставу, якщо договір оренди вказує, що саму заставу потрібно переказати безпосередньо на окремий рахунок. Якщо ви припускаєте, що орендодавець просто збере її так само, як збирає оренду, і не переказуєте її самі до узгодженої дати, ви можете опинитися в простроченні застави, з реальними наслідками, навіть якщо ви ніколи не відмовлялися платити. Перевірте точне формулювання свого договору оренди і переказуйте заставу самі, якщо цього вимагає договір.
Чи справді Mietkautionsbürgschaft від банку дешевша за готівковий рахунок у довгостроковій перспективі?
Залежить від ваших власних цифр, а не є універсально вірним в той чи інший бік. Bürgschaft, чи то поручительство від Frankfurter Sparkasse через SV, чи власна версія Frankfurter Volksbank, дозволяє уникнути заморожування одноразової суми готівки на весь час проживання, що має значення, якщо ці гроші інакше просто лежали б без діла, або якщо великий переїзд уже сильно вдарив по фінансах. Але вона супроводжується постійною премією на весь термін оренди, і, на відміну від готівкового рахунку, цю премію ви не отримуєте назад наприкінці. Прикиньте приблизно, скільки років ви плануєте залишатися, перш ніж припускати, що варіант з поручительством вигідніший.
Де у Франкфурті можна отримати безкоштовну допомогу, якщо суперечка з орендодавцем щодо застави дійсно виникне?
Власний Amt für Wohnungswesen міста Франкфурт надає безкоштовну послугу Mietrechtliche Beratung, що охоплює питання застави, доступну за телефоном 069/212-34711 з офісу на Adickesallee 67/69. Вона доступна лише мешканцям, чий чистий дохід не перевищує 2 150 євро для голови домогосподарства плюс 650 євро на кожного додаткового члена домогосподарства, тож спершу перевірте своє право на неї. Вище цього порогу зазвичай наступний крок це членство в Mieterverein або юрист, що спеціалізується на Mietrecht.