حكم من هامبورغ حول ضجيج الأطفال وفسخ عقد الإيجار: ما يتطلبه القانون فعليا

حكم من هامبورغ يقلب الاتجاه

تؤطر معظم الشروحات حول ضجيج الأطفال وفسخ عقد الإيجار الأمر بوصفه مالكا يلاحق أسرة. يضيف السوابق القضائية الخاصة بهامبورغ تفصيلا تفوته معظم تلك الشروحات تماما: نفس الحماية تمنع أيضا جارا مضطربا من التخلي عن عقده الخاص بسبب أطفال شخص آخر.

في حكم Amtsgericht Hamburg-Bergedorf الصادر في 11 نوفمبر 2008 (Az. 409 C 285/08)، لم يكن المستأجر صاحب الشكوى مالكا، بل كان جارا في الطابق السفلي. احتفظ بسجل يغطي 32 يوما منفصلا من ضجيج الأطفال من الأسرة فوقه يمتد حتى نحو الساعة 22:00، أضاف إليه شكاوى حول بكاء وصراخ ليلي، ثم حجب جزءا من إيجاره وحاول فسخ عقده الخاص دون إشعار. رفع المالك دعوى بالمبلغ المحجوب. أمرت المحكمة المستأجر بدفع 1,741.80 يورو زائد الفائدة و229.55 يورو إضافية زائد الفائدة، ورفضت كلا من مطالبته بتخفيض الإيجار ومحاولته الفسخ تماما.

يستحق التعليل قراءة متأنية، لأنه نفس المبدأ الذي يحمي الأسر في أماكن أخرى من ألمانيا، لكن مطبَّقا هنا من الاتجاه الآخر. رأت المحكمة أن ضجيج الأطفال sozialadäquat، أي مقبول اجتماعيا، وأن سكان Mehrfamilienhaus يُتوقع منهم تحمّله. لاحظ الحكم أن الأطفال الصغار يجب أن يحتفظوا بالقدرة على النمو والتحرك والتعبير عن أنفسهم بشكل طبيعي، وأن الاستيقاظ الليلي أو البكاء أو الصراخ جزء من ذلك النمو الطبيعي، لا إزعاجا ذا دلالة قانونية. وبما أن معظم الضجيج المسجَّل وقع قبل الساعة 22:00، ساعات عادية في سكن مشترك، وكان العنصر الليلي من النوع الذي لا مفر منه، وجدت المحكمة أن المستأجر الشاكي أظهر حساسية مبالغا فيها لا شكوى قانونية حقيقية.

تصوير Emmanuel Codden على Pexels

القاعدة الاتحادية خلف أي محاولة من المالك نفسه

لا يعني شيء من هذا أن مالكا لا يستطيع أبدا إنهاء عقد إيجار بشكل صحيح بسبب ضجيج أسرة، بل يعني أن الحد يقع في مكان محدد، تضعه § 543 Abs. 3 BGB. يحتاج الفسخ الاستثنائي عموما Abmahnung موثَّقا أولا، إنذارا رسميا يمنح المستأجر فرصة حقيقية لتصحيح المسألة، تليه مخالفة متكررة مرتبطة عن قرب زمنيا بكل من ذلك الإنذار والفسخ نفسه. تخطَّ ذلك التسلسل، ويصبح الفسخ عرضة للطعن بغض النظر عن مدى الضجيج الفعلي.

طبّقت محاكم في أنحاء البلاد هذا باستمرار ضد محاولات سابقة لأوانها:

• Landgericht Bad Kreuznach (Az. 1 S 21/01) أسقطت فسخ مالك بسبب دوس وقفز وإغلاق أبواب معتاد تماما، واصفة ذلك بأنه تعبير حياتي لا مفر منه متأصل في الطفولة، لا مخالفة لعقد الإيجار.
• Landgericht Wuppertal (Az. 16 S 25/08) لم تجد أي مخالفة لعقد الإيجار إطلاقا في قضية تتعلق بطفل في الخامسة يلعب أحيانا في فناء مشترك، مؤكدة أن اللعب في الخارج يحصل على هامش أكبر حتى من التسامح الداخلي المعتاد.
• Landgericht Hannover (Az. 19 S 88/14) أيدت فسخا حيث وقع ضجيج الأطفال جزئيا ليلا على مدى ممتد، رغم أن عدة معلّقين قانونيين أشاروا إلى ذلك الحكم كحالة شاذة مالت أكثر ضد المستأجر من قضايا مماثلة في أماكن أخرى.

النمط عبر كل هذه الأحكام هو نفسه الذي تعززه قضية Hamburg-Bergedorf من الجانب الآخر: ليس عمر الأطفال أو حد صوت محدد هو ما يحسم هذه القضايا، بل ما إذا كان الضجيج من النوع العادي الذي يولّده اللعب والنمو الطبيعيان للأطفال، أو نمطا موثَّقا استمر رغم إنذار رسمي حقيقي.

ما لا يتعين على المالك إثباته

تفصيل واحد يفاجئ الكثير من المستأجرين الذين يمرون بهذا: لا يتعين على مالك يسعى لفسخ عقد بسبب ضجيج من مبنى مشترك أن ينسب الإزعاج إلى شخص محدد واحد في أسرة. يشير تعليق Mieterverein zu Hamburg القانوني الخاص إلى حكم من Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 134/20، 22 يونيو 2021) في هذه النقطة تحديدا. تضمن النزاع الكامن صراخا عاليا ودوسا وإغلاق أبواب وضجة عامة من أسرة لديها طفلان، تمتد أحيانا إلى ما بعد منتصف الليل. افترضت المحكمة الأدنى أنه بما أن أطفالا يعيشون هناك، فلا بد أن الأطفال هم مصدر كل الضجيج، وعاملت ذلك كمقبول تلقائيا على هذا الأساس. رفضت Bundesgerichtshof هذا الاختصار في كلا الاتجاهين: مجرد وجود أطفال لا يُبرر تلقائيا كل إزعاج، لكن المالك أيضا لا يحتاج إثبات أي فرد من الأسرة تحديدا تسبب في أي ضجيج محدد، فالسجل التفصيلي الذي يغطي التوقيت والطبيعة والشدة والمدة هو ما يحمل القضية فعليا، لا اسم مرتبط بكل حادثة.

مقروءة إلى جانب حكم Hamburg-Bergedorf، الدرس العملي يسري في الاتجاهين: الشكاوى الغامضة والعامة تميل إلى الفشل بغض النظر عمن يقدمها، والشكاوى المحددة والموثَّقة جيدا تحمل وزنا حقيقيا بغض النظر عمن تُوجَّه ضده.

محاكم هامبورغ: لا يستطيع المالك محاربة الضجيج بالضجيج

تُظهر قضية منفصلة وأقدم من هامبورغ أن الحدود تسري في اتجاه آخر أيضا، لا علاقة له مباشرة بفسخ عقد الإيجار لكنه يتعلق تماما بمدى ما يُسمح لمالك قانونيا فعله ردا على ضجيج الأطفال. في قضية AG Hamburg (Az. 47 C 1789/95، 28 نوفمبر 1995)، أخذ مالك شعر بالإزعاج من ضجيج مستمر وكبير من أطفال مستأجرين يعيشون فوقه الأمور بيده: في أربعة أيام منفصلة، طرق مرارا على مدفأة أو أنبوب تدفئة مشترك، لمدة تصل إلى سبع دقائق في المرة الواحدة، كشكل من الانتقام.

طلب المستأجرون أمرا قضائيا مؤقتا لإيقافه، وأيدتهم المحكمة. لا يحق لمالك مواجهة إزعاج ضجيج الأطفال بإحداث إزعاج خاص به، هكذا قضى الحكم، فذلك verbotene Eigenmacht، أخذ حق باليد بشكل غير قانوني، وتدخل في حيازة المستأجرين لشقتهم. إذا كان مالك مزعجا فعليا بضجيج من أسرة في الطابق العلوي، فإن المسار الموثَّق القائم على Abmahnung أولا هو الطريق القانوني الفعلي، لا حملة ضجيج مضاد خاصة به.

من يتولى هذا فعليا في هامبورغ

إذا كنت والدا تلقى Abmahnung، أو إشعار فسخ، مرتبطا بضجيج أطفالك، أو كنت جارا لم تصل شكواه إلى شيء، فلدى هامبورغ جمعيتا مستأجرين منفصلتان وغير مرتبطتين تستحقان التمييز بينهما. Mieterverein zu Hamburg، تأسست عام 1890 وتغطي نحو 79,000 أسرة عضوة، هي الأكبر والأقدم بينهما. Mieter helfen Mietern (MhM)، تأسست عام 1980 بنحو 18,500 عضو، هي المنظمة الثانية المستقلة تماما ذات الاسم المشابه بشكل مربك. تستطيع كل منهما مراجعة ما إذا كان الفسخ قد اتبع تسلسل Abmahnung-ثم-مخالفة-متكررة المطلوب، أو المساعدة في اعتراض مكتوب، أو تقديم استشارة حول مطالبة Mietminderung ذات صلة، ورسوم العضوية في كليهما متواضعة مقارنة بما يمكن أن يكلفك فسخ متنازع عليه.

خطوة بخطوة

1. إذا كان أطفال جار يزعجونك، احتفظ بسجل مكتوب بدلا من افتراض أن ذلك يخوّلك حجب الإيجار أو إنهاء عقدك الخاص، يُظهر حكم Hamburg-Bergedorf بالضبط لماذا يفشل هذا الافتراض في المحكمة.
2. إذا كنت والدا ووصلك Abmahnung، رد عليه كتابيا بدلا من تركه دون رد، فالإقرار بالمسألة ووصف أي خطوات تتخذها هو بالضبط نوع السجل الذي يميّز الضجيج العادي عن نمط موثَّق من التجاهل.
3. تحقق مما إذا كان إشعار الفسخ قد اتبع فعليا إنذارا مسبقا موثَّقا مع مخالفة متكررة مرتبطة عن قرب، إذا تخطى ذلك التسلسل بموجب § 543 Abs. 3 BGB، فالأمر يستحق فعلا اعتراضا مكتوبا سريعا.
4. لا تفترض أن اللعب في فناء خارجي يحمل نفس مخاطر السلوك الداخلي المحدد الذي أشارت إليه المحاكم، مثل القفز المستمر من الأثاث أو ركوب الدراجة في ممر، فالسوابق القضائية تعامل الاثنين بشكل مختلف تماما.
5. إذا كنت مالكا تتعامل مع إزعاج حقيقي، وثّقه بتفصيل بدلا من مواجهة الأسرة مباشرة بضجيج خاص بك، فقد استبعدت محاكم هامبورغ الخاصة هذا الاختصار بالذات بالفعل.
6. اعرض Abmahnung أو إشعار فسخ قائما فورا على Mieterverein zu Hamburg أو Mieter helfen Mietern، بدلا من افتراض أنه القول الفصل.

ملاحظة الامتثال

تشرح هذه الصفحة الإطار القانوني العام حول ضجيج الأطفال وفسخ عقد الإيجار وتخفيض الإيجار بموجب قانون الإيجار الألماني، إلى جانب حكمين حقيقيين من محاكم هامبورغ، لكنها ليست استشارة قانونية، وتعتمد النتائج بشدة على الوقائع الموثَّقة لحالة محددة. لوضعك الخاص، خصوصا إذا تلقيت Abmahnung رسميا أو إشعار فسخ، تواصل فورا مع Mieterverein zu Hamburg أو Mieter helfen Mietern أو محام متخصص في Mietrecht.