Решение суда Гамбурга о детском шуме и расторжении аренды: что на самом деле требует закон

Решение Гамбурга, действующее в другую сторону

Большинство объяснений о детском шуме и расторжении аренды подают это как арендодателя, преследующего семью. Собственная судебная практика Гамбурга добавляет деталь, которую большинство таких объяснений полностью пропускают: та же защита также блокирует потревоженного соседа от отказа от собственной аренды из-за чужих детей.

В решении Amtsgericht Hamburg-Bergedorf от 11 ноября 2008 года (дело 409 C 285/08) арендатор, подавший жалобу, не был арендодателем, это был сосед этажом ниже. Он вел журнал, охватывающий 32 отдельных дня детского шума от семьи над ним, длившегося примерно до 22:00, добавил жалобы на ночной плач и крики, затем задержал часть арендной платы и попытался расторгнуть собственную аренду без предупреждения. Арендодатель подал иск на задержанную сумму. Суд обязал арендатора уплатить 1741,80 евро плюс проценты и еще 229,55 евро плюс проценты, полностью отклонив как его требование о снижении арендной платы, так и попытку расторжения.

Обоснование стоит внимательного прочтения, потому что это тот же принцип, что защищает семьи в других частях Германии, просто примененный здесь с другой стороны. Суд постановил, что детский шум является sozialadäquat, социально приемлемым, и что от жителей Mehrfamilienhaus ожидают его терпеть. Маленькие дети, отметило решение, должны сохранять способность естественно развиваться, двигаться и выражать себя, а ночное пробуждение, плач или крики - часть этого естественного развития, а не юридически значимое нарушение. Поскольку большая часть задокументированного шума приходилась на время до 22:00, обычные часы в общем жилье, а ночная составляющая была неизбежного типа, суд признал, что арендатор, подавший жалобу, показал повышенную чувствительность, а не настоящую юридическую претензию.

Фото Emmanuel Codden на Pexels

Федеральное правило за любой собственной попыткой арендодателя

Ничто из этого не означает, что арендодатель никогда не может законно расторгнуть аренду из-за шума семьи, это означает, что планка установлена в конкретном месте, определенном параграфом 543 Abs. 3 BGB. Чрезвычайное расторжение обычно сначала требует задокументированного Abmahnung, формального предупреждения, дающего арендатору реальную возможность исправить проблему, а затем повторного нарушения, тесно связанного по времени как с тем предупреждением, так и с самим расторжением. Пропустите эту последовательность, и расторжение открыто для оспаривания независимо от того, насколько на самом деле громко было.

Суды по всей стране последовательно применяли это против преждевременных попыток:

• Landgericht Bad Kreuznach (дело 1 S 21/01) полностью отклонил попытку арендодателя расторгнуть договор из-за типичного топота, прыжков и хлопанья дверьми, описав это как неизбежное проявление жизни, присущее детству, а не нарушение аренды.
• Landgericht Wuppertal (дело 16 S 25/08) вообще не нашел нарушения аренды в деле, касающемся пятилетнего ребенка, время от времени играющего во общем дворе, подтверждая, что игре на улице предоставляется еще большая свобода, чем обычная терпимость в помещении.
• Landgericht Hannover (дело 19 S 88/14) действительно поддержал расторжение, когда детский шум частично звучал ночью в течение длительного периода, хотя несколько юридических комментаторов отметили это решение как исключение, склонявшееся против арендатора больше, чем сопоставимые дела в других местах.

Закономерность во всех них та же, которую дело Hamburg-Bergedorf подтверждает с другой стороны: эти дела решает не возраст детей или конкретный порог громкости, а то, был ли шум обычного типа, который дети создают через нормальную игру и развитие, или задокументированной моделью, сохранявшейся вопреки настоящему, формальному предупреждению.

Что арендодателю не нужно доказывать

Один нюанс, удивляющий многих арендаторов, проходящих через это: арендодателю, добивающемуся расторжения из-за шума из общего дома, не нужно приписывать нарушение одному конкретному лицу в домохозяйстве. Собственный юридический комментарий Mieterverein zu Hamburg указывает именно на это решение Bundesgerichtshof (дело VIII ZR 134/20, 22 июня 2021 года). Основной спор касался громких криков, топота, хлопанья дверьми и общего шума от домохозяйства с двумя детьми, иногда за полночь. Нижестоящий суд предположил, что раз там жили дети, именно дети должны быть источником всего шума, и на этом основании считал его автоматически приемлемым. Bundesgerichtshof отклонил этот упрощенный подход в обе стороны: само присутствие детей автоматически не объясняет каждое нарушение, но и арендодателю также не нужно доказывать, какой именно член домохозяйства вызвал какой конкретный шум, дело на самом деле обеспечивает подробный журнал, охватывающий время, характер, интенсивность и продолжительность, а не имя, привязанное к каждому случаю.

Читая вместе с решением Hamburg-Bergedorf, практический урок действует в обе стороны: нечеткие, общие жалобы, как правило, проигрывают независимо от того, кто их подает, а конкретные, хорошо задокументированные имеют реальный вес независимо от того, кто от них защищается.

Суды Гамбурга: арендодатель не может бороться с шумом с помощью шума

Отдельное, более старое гамбургское дело показывает, что границы распространяются и в другом направлении, дело, не имеющее прямого отношения к расторжению аренды, но имеющее все общее с тем, насколько далеко арендодателю юридически разрешено заходить в ответ на детский шум. В деле AG Hamburg (дело 47 C 1789/95, 28 ноября 1995 года) арендодатель, потревоженный постоянным, значительным шумом от детей арендаторов, живших над ним, взял дело в собственные руки: в четыре отдельных дня он неоднократно бил по общему радиатору или отопительной трубе, до семи минут подряд, как форму мести.

Арендаторы добивались предварительного судебного запрета, чтобы заставить его остановиться, и суд встал на их сторону. Арендодатель не имеет права отвечать на нарушение детским шумом созданием собственного нарушения, постановил суд, это verbotene Eigenmacht, незаконное самоуправство, и вмешательство во владение арендаторов своей квартирой. Если арендодателя действительно беспокоит шум от семьи наверху, задокументированный процесс, начинающийся с Abmahnung, - настоящий юридический путь, а не собственная кампания контршума.

Кто в Гамбурге на самом деле этим занимается

Если вы родители, получившие Abmahnung или уведомление о расторжении, связанное с шумом ваших детей, или вы сосед, чья жалоба никуда не привела, в Гамбурге есть две отдельные, не связанные между собой организации арендаторов, которые стоит различать. Mieterverein zu Hamburg, основанная в 1890 году и охватывающая примерно 79 000 домохозяйств-членов, - более крупная и старая из двух. Mieter helfen Mietern (MhM), основанная в 1980 году с примерно 18 500 членами, - вторая, полностью независимая организация со сбивающим с толку похожим названием. Любая из них может проверить, соблюдало ли расторжение необходимую последовательность Abmahnung-затем-повторное-нарушение, помочь с письменным возражением или проконсультировать по связанному требованию Mietminderung, и членские взносы в обеих скромны по сравнению с тем, сколько может стоить оспариваемое расторжение.

Шаг за шагом

1. Если дети соседей вас беспокоят, ведите письменный журнал, а не предполагайте, что это дает вам право задерживать арендную плату или расторгать собственную аренду, решение Hamburg-Bergedorf точно показывает, почему это предположение проигрывает в суде.
2. Если вы родители и пришел Abmahnung, отвечайте на него письменно, а не оставляйте без внимания, признание проблемы и описание любых предпринимаемых шагов - именно такая запись, которая отличает обычный шум от задокументированной модели пренебрежения.
3. Проверьте, действительно ли уведомление о расторжении следовало за задокументированным предварительным предупреждением с тесно связанным повторным нарушением, если оно пропустило эту последовательность по параграфу 543 Abs. 3 BGB, это действительно стоит немедленного письменного возражения.
4. Не предполагайте, что игра на улице во дворе несет тот же риск, что и конкретное поведение в помещении, которое отметила судебная практика, например постоянные прыжки с мебели или езда на велосипеде по коридору, судебная практика относится к этим двум вещам довольно по-разному.
5. Если вы арендодатель, имеющий дело с настоящим нарушением, документируйте его подробно, а не противостойте домохозяйству напрямую собственным шумом, собственные суды Гамбурга уже исключили именно этот путь.
6. Немедленно принесите действующий Abmahnung или уведомление о расторжении в Mieterverein zu Hamburg или Mieter helfen Mietern, а не предполагайте, что это окончательное слово.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общую правовую структуру вокруг детского шума, расторжения аренды и снижения арендной платы по немецкому арендному праву, плюс два реальных гамбургских судебных решения, но это не юридическая консультация, и результаты сильно зависят от задокументированных фактов конкретного дела. Для вашей собственной ситуации, особенно если вы получили формальный Abmahnung или уведомление о расторжении, немедленно обратитесь в Mieterverein zu Hamburg, Mieter helfen Mietern или к адвокату по Mietrecht.