وصلكم خطاب زيادة إيجار في ميونخ؟ إليكم متى عليكم فعلا الموافقة
خطاب زيادة إيجار (Mieterhöhung) خلال إيجار قائم ليس صالحا تلقائيا لمجرد أن صاحب عقاركم أرسله. بموجب المادة 558 BGB، يمكنه فقط طلب موافقتكم لرفع الإيجار حتى الإيجار المقارن المحلي، وفقط إن ظل إيجاركم بلا تغيير لمدة 15 شهرا على الأقل بالفعل، وفقط بمبرر حقيقي خلفه، ثلاث شقق مقارنة، أو تقرير خبير رسمي، أو Mietspiegel ميونخ. حتى زيادة مبررة بالكامل لا تزال يجب أن تحترم Kappungsgrenze، في ميونخ يحد هذا أي زيادة إيجار بـ15 بالمئة عبر ثلاث سنوات متدحرجة، أضيق من الافتراضي الوطني 20 بالمئة. أمامكم بعدها حتى نهاية الشهر التقويمي الثاني بعد استلامكم الخطاب للرد، وإن لم توافقوا، يجب على صاحب عقاركم فعليا رفع دعوى بذلك خلال ثلاثة أشهر إضافية وإلا سقطت محاولة الزيادة بأكملها ببساطة. تقدر جمعية المستأجرين الألمانية أن مطالبة زيادة إيجار واحدة من كل ثلاث تقريبا تتبين غير مبررة أو خاطئة شكليا أو غير قانونية بطريقة ما، وهذا بالضبط سبب استحقاق التحقق قبل الدفع الجهد المبذول.
القاعدة الرسمية
خطاب زيادة إيجار يصل صندوق بريدكم قد يشعركم بأنه شيء عليكم فقط توقيعه وإعادته. إنه ليس كذلك. يضع القانون الألماني شروطا حقيقية ومحددة لمتى يمكن لصاحب عقار رفع إيجار في إيجار قائم، ومعرفتها تحول خطابا مرهقا إلى قائمة تحقق.
بموجب المادة 558 BGB، يمكن لصاحب عقاركم فقط طلب موافقتكم لرفع الإيجار حتى الإيجار المقارن المحلي، ortsübliche Vergleichsmiete، وفقط بمجرد أن يظل إيجاركم الحالي بلا تغيير لمدة 15 شهرا على الأقل بالفعل. يجب أن يحمل الطلب أيضا مبررا حقيقيا، لا مجرد تأكيد، أحد ثلاثة: الاستشهاد بثلاث شقق مقارنة، أو تقييم خبير رسمي (Sachverständigengutachten)، أو Mietspiegel ميونخ الخاص.
| ما تتحققون منه | لماذا يهم |
|---|---|
| تجاوز Kappungsgrenze | في ميونخ، لا يجوز لأي زيادة تجاوز 15% عبر 3 سنوات متدحرجة، بغض النظر عن التبرير |
| مبرر ناقص أو غامض | عدم وجود شقق مقارنة، أو تقرير خبير، أو استشهاد Mietspiegel يجعل الطلب باطلا شكليا |
| فئة Mietspiegel خاطئة | قد يكون تصنيف حجم شقتكم أو عمرها أو موقعها طُبق بشكل خاطئ |
| قاعدة الـ15 شهرا غير مستوفاة | إيجار تغير أو حُدد قبل أقل من 15 شهرا لا يمكن رفعه مجددا بعد |
حتى زيادة مبررة بشكل صحيح وكامل لا تزال يجب أن تحترم Kappungsgrenze في ميونخ. يحد هذا أي زيادة إيجار، مهما كانت موثقة جيدا، بـ15 بالمئة عبر فترة ثلاث سنوات متدحرجة، أضيق من الـ20 بالمئة التي تنطبق كافتراضي وطني. إن دفعت الحسابات التي يقترحها صاحب عقاركم فوق سقف الـ15 بالمئة ذلك، ذلك الجزء من الزيادة باطل بغض النظر عما يقوله Mietspiegel.
أمامكم بعدها موعد نهائي حقيقي وثابت للرد. بموجب المادة 558b BGB، أمامكم حتى نهاية الشهر التقويمي الثاني بعد استلامكم الطلب لإعطاء موافقتكم أو حجبها. إن لم تقولوا شيئا ولم توافقوا، الضغط فعلا على صاحب عقاركم، عليهم رفع دعوى تطلب موافقتكم خلال ثلاثة أشهر إضافية، وإن تركوا تلك النافذة تمر، تسقط محاولة الزيادة بأكملها ببساطة دون حاجة لفعل أي شيء إضافي من جانبكم.
لا يعني شيء من هذا أن كل خطاب خاطئ، لكن حصة كبيرة منها فعلا كذلك. تقدر Deutscher Mieterbund، جمعية المستأجرين الوطنية الألمانية، أن مطالبة زيادة إيجار واحدة من كل ثلاث تقريبا تتبين غير مبررة أو خاطئة شكليا أو غير قانونية بطريقة ما. هذا بالضبط سبب استحقاق التحقق من التفاصيل، بدلا من افتراض أن الخطاب لا بد أن يكون صحيحا لمجرد وصوله على ورق يبدو رسميا، قبل توقيع أي شيء.
ماذا يقول الناس فعليا
يصف المستأجرون الذين اعترضوا فعلا على زيادة إيجار تصنيف Mietspiegel كأكثر تفصيل عرضة للخطأ، شقة وُضعت في فئة عمر أحدث قليلا أو فئة حجم أكبر قليلا مما تقع فيه فعلا، ما يغير الحساب بأكمله. يذكر عدد منهم أن جمعية مستأجرين راجعت الخطاب في أقل من أسبوع ووجدت الخطأ بأنفسهم.
يصف من خططوا مبدئيا لدفع الإيجار الأعلى ببساطة بدلا من التعامل مع الأوراق أيضا ارتياحا حقيقيا بمجرد إدراكهم أن Kappungsgrenze ينطبق تلقائيا، بغض النظر عن حسابات Mietspiegel، لذا حتى خطاب موثق تقنيا بشكل جيد لا يزال يمكن تخفيضه إن تجاوز خط الـ15 بالمئة ذلك.
خطوة بخطوة
- تحققوا مما إذا كان إيجاركم الحالي بلا تغيير فعلا لمدة 15 شهرا على الأقل قبل افتراض أن الطلب في وقته حتى.
- حددوا أي مبرر يستخدمه صاحب عقاركم، شقق مقارنة، أو تقرير خبير، أو Mietspiegel، وما إذا كان مرفقا فعلا أو مستشهدا به تحديدا.
- احسبوا ما إذا كانت الزيادة المقترحة تتجاوز 15 بالمئة خلال السنوات الثلاث الأخيرة، Kappungsgrenze الخاص بميونخ.
- إن بدا أي شيء غير صحيح، اطلبوا من جمعية مستأجرين أو محامٍ التحقق من تصنيف Mietspiegel قبل أن تردوا.
- ردوا كتابيا قبل نهاية الشهر التقويمي الثاني بعد الاستلام، سواء كانت موافقة، أو موافقة جزئية، أو اعتراضا مسببا.
ملاحظة الامتثال
توضح هذه الصفحة القواعد العامة حول طلبات Mieterhöhung، وKappungsgrenze، وMietspiegel في ميونخ، لكنها ليست استشارة قانونية، ولا يمكن تأكيد الإيجار المقارن الصحيح لشقتكم المحددة إلا عبر Mietspiegel ميونخ الرسمي أو جمعية مستأجرين.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
أرسل صاحب عقارنا خطاب زيادة إيجار مستشهدا بـMietspiegel، لكن دون إرفاق أي شيء آخر. هل هذا كافٍ؟
يمكن أن يكون كذلك فعلا، الاستشهاد بـMietspiegel ميونخ أحد المبررات الثلاثة المعترف بها بموجب المادة 558 BGB، إلى جانب شقق مقارنة أو تقرير خبير. ما يستحق التحقق منه بعناية هو ما إذا كانت شقتكم المحددة قد وُضعت في فئة Mietspiegel الصحيحة، إذ يعد التصنيف الخاطئ أحد الأسباب الأكثر شيوعا لتبين أن هذه الخطابات محسوبة بشكل خاطئ.
ستدفع الزيادة المطلوبة إيجارنا لأكثر من 15 بالمئة مقارنة بثلاث سنوات مضت. هل يمكنهم فعل ذلك فعلا؟
لا، ليس في ميونخ. يحد Kappungsgrenze أي زيادة إيجار بـ15 بالمئة عبر فترة ثلاث سنوات متدحرجة هنا، أضيق من الافتراضي الوطني 20 بالمئة، وينطبق هذا الحد بغض النظر عن مدى تبرير الزيادة بطريقة أخرى. إن دفعت الحسابات فوق ذلك السقف، لديكم أسباب حقيقية للاعتراض على الجزء الذي يتجاوزه.
لا نريد تجاهل الخطاب ببساطة، لكننا أيضا لسنا متأكدين من أنه ينبغي علينا الموافقة ببساطة. ما الموعد النهائي الفعلي؟
أمامكم حتى نهاية الشهر التقويمي الثاني بعد استلامكم الطلب لإعطاء الموافقة أو حجبها. إن لم توافقوا خلال تلك النافذة، الكرة فعلا في ملعب صاحب عقاركم، عليهم رفع دعوى للحصول على موافقتكم خلال ثلاثة أشهر إضافية، وإن لم يفعلوا، تسقط محاولة الزيادة بأكملها ببساطة من تلقاء نفسها.