Mieterhöhung erhalten? Wann Sie in München wirklich zustimmen müssen
Eine Mieterhöhung während eines bestehenden Mietverhältnisses ist nicht automatisch bindend, nur weil der Vermieter sie verschickt hat. Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, und das auch nur, wenn die aktuelle Miete bereits mindestens 15 Monate unverändert war, und nur mit einer echten Begründung dahinter: dem Verweis auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen, ein Sachverständigengutachten, oder den Münchner Mietspiegel. Selbst eine vollständig begründete Erhöhung muss trotzdem die Kappungsgrenze einhalten, in München liegt diese bei 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, spürbar strenger als die bundesweite 20-Prozent-Grenze. Nach Erhalt des Schreibens bleiben Ihnen bis zum Ende des zweiten darauffolgenden Kalendermonats, um zuzustimmen oder zu widersprechen, stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb der folgenden drei Monate tatsächlich auf Zustimmung klagen, sonst verfällt der gesamte Erhöhungsversuch. Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass etwa jede dritte Mieterhöhung in irgendeiner Form unberechtigt, formal falsch oder unzulässig ist, ein guter Grund, das Schreiben genau zu prüfen, bevor man einfach unterschreibt.
Die Rechtslage im Überblick
Ein Brief mit einer Mieterhöhung im Briefkasten fühlt sich oft so an, als müsste man ihn nur unterschreiben und zurückschicken. Das stimmt nicht. Das deutsche Mietrecht knüpft eine Erhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses an konkrete Bedingungen, und wer diese kennt, macht aus einem stressigen Schreiben eine überschaubare Checkliste.
Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, und das ausschließlich, wenn die aktuelle Miete bereits mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist. Zusätzlich muss die Erhöhung nach § 558a BGB tatsächlich begründet werden, eine bloße Behauptung reicht nicht: anerkannt sind der Verweis auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen, ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, oder eben der amtliche Münchner Mietspiegel.
| Worauf zu achten ist | Warum es zählt |
|---|---|
| Kappungsgrenze überschritten | In München darf keine Erhöhung 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren übersteigen, unabhängig von der Begründung |
| Fehlende oder unklare Begründung | Ohne Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietspiegel-Verweis ist das Verlangen formal unwirksam |
| Falsche Mietspiegel-Kategorie | Größe, Baujahr oder Lage der Wohnung könnten falsch eingeordnet worden sein |
| 15-Monats-Frist nicht erfüllt | Eine erst vor Kurzem geänderte oder festgelegte Miete darf noch nicht erneut erhöht werden |
Selbst eine vollständig und korrekt begründete Erhöhung muss trotzdem Münchens Kappungsgrenze einhalten. Diese deckelt jede Mieterhöhung, wie gut sie auch belegt ist, auf 15 Prozent innerhalb eines gleitenden Dreijahreszeitraums, spürbar strenger als die 20 Prozent, die bundesweit als Standard gelten. Übersteigt die Rechnung des Vermieters diese 15-Prozent-Grenze, ist genau der Teil darüber unwirksam, ganz gleich, was der Mietspiegel eigentlich hergibt.
Danach läuft eine feste Frist für Ihre Antwort. Nach § 558b BGB haben Sie bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens Zeit, zuzustimmen oder die Zustimmung zu verweigern. Bleiben Sie stumm oder stimmen Sie nicht zu, liegt der Druck tatsächlich beim Vermieter: er muss innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, lässt er dieses Fenster verstreichen, verfällt der gesamte Erhöhungsversuch von selbst, ohne dass Sie noch etwas unternehmen müssten.
Das heißt nicht, dass jedes Schreiben falsch ist, aber ein wirklich beachtlicher Teil davon schon. Der Deutsche Mieterbund, Deutschlands größter Mieterverband, schätzt, dass etwa jede dritte Mieterhöhung in irgendeiner Form unberechtigt, formal falsch oder unzulässig ist. Genau deshalb lohnt es sich, die Details zu prüfen, statt anzunehmen, ein offiziell aussehendes Schreiben müsse schon richtig sein, bevor überhaupt etwas unterschrieben wird.
Was Betroffene berichten
Mieter, die tatsächlich gegen eine Mieterhöhung vorgegangen sind, beschreiben die Mietspiegel-Einordnung immer wieder als den Punkt, der am ehesten falsch ist, eine Wohnung landet in einer etwas neueren Baujahresklasse oder einer etwas größeren Flächenkategorie, als sie tatsächlich fällt, wodurch die ganze Rechnung kippt. Mehrfach wird erwähnt, dass ein Mieterverein den Fehler innerhalb einer Woche selbst gefunden hat.
Wer zunächst einfach die höhere Miete zahlen wollte, statt sich mit dem Papierkram zu beschäftigen, berichtet häufig von echter Erleichterung, sobald klar wurde, dass die Kappungsgrenze automatisch gilt, unabhängig von der Mietspiegel-Rechnung, sodass selbst ein technisch sauber belegtes Schreiben noch gekürzt werden kann, wenn es die 15-Prozent-Linie überschreitet.
Schritt für Schritt
- Prüfen Sie, ob Ihre aktuelle Miete tatsächlich seit mindestens 15 Monaten unverändert ist, bevor Sie davon ausgehen, dass das Verlangen überhaupt fristgerecht ist.
- Stellen Sie fest, welche Begründung der Vermieter tatsächlich nutzt, Vergleichswohnungen, ein Gutachten oder den Mietspiegel, und ob sie wirklich beigelegt oder konkret benannt ist.
- Rechnen Sie nach, ob die vorgeschlagene Erhöhung 15 Prozent innerhalb der letzten drei Jahre übersteigt, Münchens Kappungsgrenze.
- Wirkt etwas nicht stimmig, lassen Sie die Mietspiegel-Einordnung von einem Mieterverein oder einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt prüfen, bevor Sie antworten.
- Antworten Sie schriftlich vor Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Erhalt, ob als Zustimmung, Teilzustimmung, oder begründeter Widerspruch.
Rechtlicher Hinweis
Diese Seite erklärt die allgemeinen Regeln rund um Mieterhöhungsverlangen, die Kappungsgrenze und den Mietspiegel in München, Stand Mitte 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, und die tatsächlich zulässige Vergleichsmiete für Ihre konkrete Wohnung lässt sich verlässlich nur über den amtlichen Münchner Mietspiegel oder einen Mieterverein klären.
Häufige Fragen & Stolperfallen
Unser Vermieter beruft sich in der Mieterhöhung nur auf den Mietspiegel, ohne etwas anderes beizulegen. Reicht das aus?
Das kann tatsächlich ausreichen, der Verweis auf den Münchner Mietspiegel zählt nach § 558a BGB als eine von mehreren anerkannten Begründungen, neben Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Es lohnt sich aber genau zu prüfen, ob Ihre Wohnung wirklich in die richtige Mietspiegel-Kategorie eingeordnet wurde, denn eine falsche Einordnung gehört zu den häufigsten Gründen, warum solche Schreiben am Ende falsch berechnet sind.
Die geforderte Erhöhung würde unsere Miete um mehr als 15 Prozent gegenüber vor drei Jahren anheben. Dürfen sie das überhaupt?
Nein, jedenfalls nicht in München. Die Kappungsgrenze deckelt hier jede Mieterhöhung auf 15 Prozent innerhalb eines gleitenden Dreijahreszeitraums, strenger als die bundesweiten 20 Prozent, und diese Grenze gilt unabhängig davon, wie gut die Erhöhung sonst begründet ist. Übersteigt die Rechnung Ihres Vermieters diese Grenze, haben Sie für den überschießenden Teil einen echten Widerspruchsgrund.
Wir wollen das Schreiben nicht einfach ignorieren, sind uns aber auch nicht sicher, ob wir einfach zustimmen sollen. Was ist die tatsächliche Frist?
Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens Zeit, zuzustimmen oder die Zustimmung zu verweigern. Reagieren Sie innerhalb dieser Frist nicht mit einer Zustimmung, liegt der Ball tatsächlich bei Ihrem Vermieter: er muss innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen, tut er das nicht, verfällt der gesamte Erhöhungsversuch von selbst.