Отримали лист про підвищення орендної плати в Мюнхені? Ось коли вам справді доведеться погодитися
Лист про підвищення орендної плати (Mieterhöhung) під час чинного договору оренди не є автоматично дійсним лише тому, що ваш орендодавець його надіслав. За § 558 BGB вони можуть лише запросити вашу згоду підняти орендну плату до місцевої порівняльної орендної плати, і лише якщо ваша орендна плата вже залишалася незмінною щонайменше 15 місяців, і лише з реальним обґрунтуванням позаду цього: три порівнянні квартири, офіційний експертний звіт, чи мюнхенський Mietspiegel. Навіть повністю обґрунтоване підвищення все одно має поважати Kappungsgrenze, у Мюнхені це обмежує будь-яке підвищення орендної плати 15 відсотками за плаваючі три роки, суворіше за загальнонаціональні 20 відсотків за замовчуванням. Тоді у вас є час до кінця другого календарного місяця після отримання листа, щоб відповісти, і якщо ви не даєте згоди, вашому орендодавцю потрібно фактично подати позов за це протягом ще трьох місяців, чи вся спроба підвищення просто анулюється. Німецька асоціація орендарів оцінює, що приблизно кожна третя вимога підвищення орендної плати виявляється необґрунтованою, формально неправильною чи якось незаконною, саме тому перевірка перед оплатою варта зусиль.
Офіційне правило
Лист про підвищення орендної плати, що приземляється у вашій поштовій скриньці, може здаватися чимось, що вам просто потрібно підписати і повернути. Це не так. Німецьке право встановлює реальні, конкретні умови щодо того, коли орендодавець може підняти орендну плату на чинному договорі оренди, і знання їх перетворює напружений лист на чек-лист.
За § 558 BGB ваш орендодавець може лише запросити вашу згоду підняти орендну плату до місцевої порівняльної орендної плати, ortsübliche Vergleichsmiete, і лише щойно ваша поточна орендна плата вже залишалася незмінною щонайменше 15 місяців. Запит також має нести реальне обґрунтування, а не просто твердження, одне з трьох: цитування трьох порівнянних квартир, офіційна експертна оцінка (Sachverständigengutachten), чи власний мюнхенський Mietspiegel.
| Що перевірити | Чому це важливо |
|---|---|
| Перевищено Kappungsgrenze | У Мюнхені жодне підвищення не може перевищувати 15% за плаваючі 3 роки, незалежно від обґрунтування |
| Відсутнє чи розпливчасте обґрунтування | Відсутність порівнянних квартир, експертного звіту чи цитування Mietspiegel робить запит формально недійсним |
| Неправильна категорія Mietspiegel | Розмір, вік чи локаційна категорія вашої квартири могли бути застосовані неправильно |
| Не виконано правило 15 місяців | Орендну плату, що змінилася чи була встановлена менш ніж 15 місяців тому, ще не можна підняти знову |
Навіть повністю, коректно обґрунтоване підвищення все одно має поважати Kappungsgrenze Мюнхена. Це обмежує будь-яке підвищення орендної плати, як би добре не було задокументовано, 15 відсотками за плаваючий трирічний період, суворіше за 20 відсотків, що застосовуються як загальнонаціональні за замовчуванням. Якщо математика, яку пропонує ваш орендодавець, виходить за ту межу 15 відсотків, ця частина підвищення недійсна незалежно від того, що каже Mietspiegel.
Тоді у вас є реальний, фіксований термін для відповіді. За § 558b BGB у вас є час до кінця другого календарного місяця після отримання запиту, щоб дати чи утримати вашу згоду. Якщо ви нічого не скажете і не дасте згоди, тиск фактично на вашому орендодавцю, йому потрібно подати позов, що вимагає вашої згоди, протягом ще трьох місяців, і якщо він дозволить цьому вікну минути, вся спроба підвищення просто анулюється без будь-яких подальших дій з вашого боку.
Ніщо з цього не означає, що кожен лист неправильний, але справді значна частка з них такою є. Deutscher Mieterbund, національна асоціація орендарів Німеччини, оцінює, що приблизно кожна третя вимога підвищення орендної плати виявляється необґрунтованою, формально неправильною чи якось незаконною. Саме тому перевірка деталей, а не припущення, що лист має бути правильним просто тому, що прийшов на офіційно виглядаючому папері, варта зусиль перед тим, як ви щось підпишете.
Що кажуть реальні люди
Орендарі, які дійсно чинили опір підвищенню орендної плати, описують класифікацію Mietspiegel як деталь, найбільш ймовірно неправильну, квартиру помістили в трохи новішу вікову категорію чи трохи більшу категорію розміру, ніж вона насправді підпадає, що зсуває весь розрахунок. Кілька згадують, що асоціація орендарів переглянула лист менш ніж за тиждень і сама знайшла помилку.
Люди, які спочатку планували просто платити вищу орендну плату, а не мати справу з документами, також описують справжнє полегшення, коли зрозуміли, що Kappungsgrenze застосовується автоматично, незалежно від математики Mietspiegel, тож навіть технічно добре задокументований лист все одно можна зменшити, якщо він перетинає ту межу в 15 відсотків.
Крок за кроком
- Перевірте, чи ваша поточна орендна плата дійсно залишалася незмінною щонайменше 15 місяців, перш ніж навіть припускати, що запит своєчасний.
- Визначте, яке обґрунтування використовує ваш орендодавець, порівнянні квартири, експертний звіт чи Mietspiegel, і чи воно фактично додане чи конкретно процитоване.
- Розрахуйте, чи пропоноване підвищення перевищує 15 відсотків за останні три роки, Kappungsgrenze Мюнхена.
- Якщо щось здається неправильним, попросіть асоціацію орендарів чи адвоката перевірити класифікацію Mietspiegel, перш ніж ви відповісте.
- Відповідайте письмово до кінця другого календарного місяця після отримання, чи це буде згода, часткова згода, чи обґрунтоване заперечення.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальні правила навколо запитів Mieterhöhung, Kappungsgrenze та Mietspiegel у Мюнхені, але це не юридична порада, і правильну порівняльну орендну плату для вашої конкретної квартири можна підтвердити лише через офіційний мюнхенський Mietspiegel чи асоціацію орендарів.
Часті запитання та типові помилки
Наш орендодавець надіслав лист про підвищення орендної плати, що цитує Mietspiegel, але нічого іншого не додав. Чи цього достатньо?
Це справді може бути достатньо, цитування мюнхенського Mietspiegel, це одне з трьох визнаних обґрунтувань за § 558 BGB, поряд з порівнянними квартирами чи експертним звітом. Що варто уважно перевірити, це чи вашу конкретну квартиру помістили в правильну категорію Mietspiegel, оскільки неправильна класифікація, це одна з найпоширеніших причин, чому ці листи виявляються неправильно розрахованими.
Підвищення, яке вони просять, підняло б нашу орендну плату більш ніж на 15 відсотків порівняно з трьома роками тому. Чи можуть вони фактично це зробити?
Ні, не в Мюнхені. Kappungsgrenze обмежує будь-яке підвищення орендної плати 15 відсотками за плаваючий трирічний період тут, суворіше за загальнонаціональні 20 відсотків за замовчуванням, і ця межа застосовується незалежно від того, наскільки добре обґрунтоване підвищення в інших відношеннях. Якщо математика виходить за ту межу, у вас є справжні підстави заперечити частину, що перевищує її.
Ми не хочемо просто ігнорувати лист, але й не впевнені, що маємо просто погодитися. Який фактично термін?
У вас є час до кінця другого календарного місяця після отримання запиту, щоб дати чи утримати згоду. Якщо ви не даєте згоди протягом того вікна, м'яч дійсно на боці вашого орендодавця, йому потрібно подати позов на вашу згоду протягом ще трьох місяців, і якщо він цього не зробить, вся спроба підвищення просто анулюється сама по собі.