Übergabeprotokoll in einer Stadt, in der fast jede zweite Wohnung den Krieg schon miterlebt hat

Keine gesetzliche Pflicht, aber ein handfestes Altbau-Beweisproblem

Kein deutsches Gesetz, weder bundesweit noch speziell für Berlin, schreibt vor, dass ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt werden muss, weder beim Einzug noch während der Mietzeit noch beim Auszug. Die Berliner MieterGemeinschaft stellt genau das in ihrer eigenen Mieterberatung klar: Ein gemeinsamer Rundgang ist vom Gesetzgeber nicht vorgeschrieben, und das Protokoll selbst auch nicht. Diese Nicht-Regel gilt überall im Land gleich. Was sich nicht überall gleich verhält, ist das praktische Gewicht, das dieses Dokument bekommt, sobald man sich anschaut, wie Berlins Wohnungsbestand tatsächlich aussieht.

Fast 40 Prozent der Berliner Wohnungen sind älter als der rechtliche Rahmen, in dem das moderne Mietrecht überhaupt entstanden ist. Nach Zahlen des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg, ausgewertet vom Tagesspiegel, zählte der Zensus 2022 rund 2,02 Millionen Wohnungen in Berlin, konkret 2.014.562 laut der Behörde selbst. Davon wurden knapp 516.000 vor 1918 gebaut, weitere rund 287.000 vor 1948, zusammen also rund 803.000 Wohnungen, knapp 40 Prozent des gesamten Bestands, in Gebäuden, die vor 1949 entstanden sind. VENTIS Holding AG bestätigt in seinem eigenen Marktratgeber, dass es keine gesetzlich definierte Altbau-Grenze gibt, dass sich der Berliner Immobilienmarkt aber selbst auf 1949 als Stichjahr eingespielt hat, wobei manche Fachleute je nach Kontext sogar 1945 oder 1918 als Grenze ziehen.

Berlin ist nicht nur alt gebaut, sondern beinahe überall auch eine Mieterstadt. Dieselbe Auswertung des Zensus 2022 beziffert die Zahl der Mietwohnungen auf über 1,6 Millionen, knapp 87 Prozent des gesamten Wohnungsbestands, ein Anteil, den kaum eine andere deutsche Großstadt erreicht. Der ältere Bestand vor 1949 konzentriert sich dabei am stärksten in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf, also genau in den Bezirken, in denen auch neu zugezogene Familien besonders häufig zur Miete wohnen.

Was dieser alte Bestand in der Praxis bedeutet: Vieles, was beim Auszug wie ein Schaden aussieht, ist schlicht ein Altbau, der wirklich alt ist. Gerissener Putz an einer Gründerzeit-Decke, schiefes Originalparkett, ein Fensterrahmen, der nie perfekt abgedichtet hat, nichts davon hat eine Mieterin oder ein Mieter verursacht, und nichts davon ist nach deutschem Mietrecht als Schaden abrechenbar, unabhängig vom Baujahr. Das im Nachhinein zu beweisen, ist ohne ein unterschriebenes Protokoll vom Einzugstag aber ungleich schwerer. Genau dafür ist das Einzugsprotokoll gedacht: Es legt einen Ausgangszustand fest, an dem sich ein späterer Auszugsstreit messen lassen muss, und in einer Stadt, in der fast vier von zehn Wohnungen entstanden, bevor das heutige Mietrechtsgerüst überhaupt existierte, leistet dieser Ausgangspunkt spürbar mehr Arbeit als in einem neueren Gebäude.

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Was das Muster der Berliner MieterGemeinschaft konkret abfragt

Beide großen Berliner Mieterorganisationen behandeln das Übergabeprotokoll als Routinegeschäft, nicht als Randthema. Der Berliner Mieterverein, mit mehr als 180.000 Mitgliedern nach eigenen Angaben der größte Mieterverein Deutschlands, betreibt Beratungsstellen im ganzen Stadtgebiet von seiner Geschäftsstelle in der Spichernstraße 1 aus und führt Wohnungsübernahme und -übergabe als festes Beratungsthema, das Mitglieder in jeder Sprechstunde ansprechen können. Die Berliner MieterGemeinschaft, ein eigenständiger Berliner Verein, geht noch einen Schritt weiter und veröffentlicht ein kostenloses Musterprotokoll zum Herunterladen.

Die wichtigste Warnung in der Beratung der Berliner MieterGemeinschaft betrifft nicht den Inhalt, sondern den Zeitpunkt der Unterschrift. Auf ihrer Tippseite warnen sie ausdrücklich davor, das Protokoll der vermietenden Seite direkt vor Ort und übereilt zu unterschreiben, weil eine Unterschrift als Anerkennung von Reparaturpflichten gelesen werden kann, einschließlich Schönheitsreparaturen, die der Mietvertrag oft gar nicht wirksam verlangt, und als Bestätigung eines Zustands, den man in Wirklichkeit gar nicht in Ruhe geprüft hat. Ihre empfohlene Reihenfolge stattdessen: eine unabhängige Zeugin oder einen unabhängigen Zeugen mitbringen, die Wohnung selbst bei Tageslicht fotografieren, bei Abweichungen ein eigenes Protokoll entwerfen, und erst unterschreiben, wenn der Inhalt tatsächlich der Realität entspricht.

Woran Berlins Mietervereine Streitfälle immer wieder erkennen

Beratungsberichte der Berliner Mietervereine beschreiben ein Muster, das für die alte Bausubstanz der Stadt typisch ist: Streit entsteht selten aus echter Uneinigkeit darüber, wer einen sichtbaren Schaden verursacht hat, sondern darüber, ob ein feiner Riss, ein schiefes Dielenbrett oder eine schwergängige Fensterklinke als Abnutzung oder als abrechenbarer Schaden zählt, und diese Grenze ist in einem 1905 errichteten Haus deutlich unschärfer als in einem Neubau von 2015. Mieterinnen und Mieter, die kein sauberes Einzugsprotokoll erstellt haben, berichten Monate oder Jahre später beim Auszug vom immer gleichen Frust: Die vermietende Seite zeigt auf etwas, das mit hoher Wahrscheinlichkeit schon vorher da war, ohne dass ein unterschriebenes Dokument vom Einzug dagegenhält.

Das zweite wiederkehrende Thema, das auch die Berliner MieterGemeinschaft in ihren Tipps anspricht, ist der Versuch, Schönheitsreparaturen über das Auszugsprotokoll abzuwälzen, selbst dort, wo die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtlich unwirksam ist, in der Erwartung, dass eine Mieterin oder ein Mieter, die oder der schnell an die Kaution kommen will, einfach unterschreibt statt zu widersprechen. Familien, die von der reibungslosesten Kautionsrückzahlung berichten, sind durchweg die, die das Einzugsprotokoll genauso ernst genommen haben wie das Auszugsprotokoll, auch wenn der Einzugstag ohnehin schon der anstrengendste Tag des ganzen Umzugs ist.

Schritt für Schritt

1. Bestehen Sie sowohl beim Einzug als auch beim Auszug auf einen gemeinsamen Rundgang, nicht nur auf den, den die vermietende Seite gerade vorschlägt.
2. Fotografieren Sie in einem älteren Berliner Gebäude jede vorhandene Eigenheit bei Tageslicht, bevor Sie irgendetwas unterschreiben: gerissenen Putz, schiefes Parkett, undichte Fensterdichtungen, was auch immer wirklich vorhanden ist.
3. Nutzen Sie ein kostenloses Muster, das der Berliner MieterGemeinschaft oder des Deutschen Mieterbunds, mit Zustand raumweise, Zählernummern und -ständen, Schlüsselanzahl und Renovierungsstatus.
4. Unterschreiben Sie das Protokoll der vermietenden Seite nicht sofort. Nehmen Sie es mit, vergleichen Sie es mit Ihren eigenen Notizen und Fotos, und unterschreiben Sie erst, wenn es tatsächlich stimmt.
5. Bringen Sie zu beiden Terminen eine unabhängige Zeugin oder einen unabhängigen Zeugen mit, die oder der nicht selbst im Haushalt lebt.
6. Wenden Sie sich bei einem Streitfall an den Berliner Mieterverein oder die Berliner MieterGemeinschaft, bevor Sie annehmen, zahlen zu müssen, statt allein gegen eine vermietende Seite zu verhandeln, die vielleicht genau darauf setzt, dass Sie nicht widersprechen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag beschreibt allgemeine gute Praxis rund um das Wohnungsübergabeprotokoll nach deutscher Mietrechtspraxis, mit konkretem Bezug auf Berlins Wohnungsbestand und seine Mietervereine, ersetzt aber keine Rechtsberatung. Klären Sie einen konkreten Streitfall mit dem Berliner Mieterverein, der Berliner MieterGemeinschaft oder einer auf Mietrecht spezialisierten Anwältin oder einem entsprechenden Anwalt.