Протокол приема-передачи квартиры в городе, где половина зданий старше войны

Официальное правило

Ни один немецкий закон, ни федеральный, ни берлинский, не требует ни от кого создавать Wohnungsübergabeprotokoll, ни при заселении, ни во время аренды, ни при выселении. Berliner MieterGemeinschaft прямо заявляет это в собственных рекомендациях для арендаторов: совместный осмотр не предписан законодателем, как и сам протокол. Это отсутствующее правило действует по всей стране. Что не действует по всей стране, так это практический вес, который документ в итоге приобретает, если посмотреть на то, чем на самом деле является жилой фонд Берлина.

Почти 40 процентов квартир города старше собственной федеральной юридической рамки этого документа. По данным Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, приведенным Tagesspiegel, перепись 2022 года в Берлине насчитала примерно 2,02 миллиона квартир по городу. Из них почти 516 000 были построены до 1918 года, еще 287 000 завершено до 1948 года, вместе около 803 000 квартир, почти 40 процентов всего фонда, расположены в зданиях, старше 1949 года. Собственный рыночный справочник VENTIS Holding AG подтверждает, что юридически определенной границы того, что считается Altbau, нет, но 1949 год стал стандартом, который использует сам берлинский рынок недвижимости, причем некоторые специалисты проводят границу еще раньше, в 1945 или 1918 годах, в зависимости от контекста.

Берлин не просто старый, это арендаторский город почти везде, куда ни глянь. Тот же анализ Tagesspiegel переписи 2022 года показывает более 1,6 миллиона арендных квартир, почти 87 процентов всего жилого фонда, доля, которой не имеет почти ни один другой немецкий город. Тот более старый, довоенный фонд наиболее сосредоточен в Митте, Фридрихсхайн-Кройцберге, и Шарлоттенбург-Вильмерсдорфе, трех районах, где новоприбывшие семьи также наиболее вероятно арендуют жилье.

Что означает этот более старый фонд на практике: многое из того, что выглядит как повреждение при выселении, на самом деле просто является действительно старым зданием. Потрескавшаяся штукатурка на потолке Gründerzeit, неровный оригинальный паркет, оконная рама, которая никогда не уплотнялась идеально, ничто из этого не вызвано арендатором, и ничто из этого не подлежит оплате как повреждение по немецкому арендному праву независимо от возраста здания. Но доказать это задним числом гораздо сложнее без подписанной записи о том, что существовало в день, когда вы получили ключи. Именно в этом вся функция протокола заселения: он фиксирует базовую линию, с которой затем можно сравнить спор при выселении, и в городе, где почти четыре из десяти квартир были завершены еще до того, как существовала сама нынешняя рамка арендного права, эта базовая линия выполняет гораздо больше реальной работы, чем в более новом здании.

Обе главные берлинские арендаторские ассоциации рассматривают это как рутинное дело, а не нишевый вопрос. Berliner Mieterverein, с более чем 180 000 членов, описывает себя как крупнейшую арендаторскую ассоциацию в Германии, управляет консультационными центрами по всему городу из своего офиса на Spichernstraße 1, и включает Wohnungsübernahme und -übergabe (передачу квартиры) как постоянную консультационную тему, которую члены могут поднять на любой консультации. Berliner MieterGemeinschaft, отдельная берлинская ассоциация, идет дальше и публикует собственный бесплатный Musterbrief (шаблон) для самого протокола.

Самое важное предупреждение в собственных рекомендациях Berliner MieterGemeinschaft касается не того, что писать, а того, когда подписывать. Их страница с советами предостерегает арендаторов от поспешного подписания протокола арендодателя на месте, поскольку подпись можно истолковать как принятие ответственности за ремонт, включая Schönheitsreparaturen (косметический ремонт), который ваш договор аренды на самом деле может вообще не обязывать вас оплачивать, и как подтверждение состояния, которое вы на самом деле не успели проверить. Их рекомендуемая последовательность вместо этого: приведите независимого свидетеля, самостоятельно задокументируйте квартиру собственными дневными фотографиями, составьте собственную версию, если версия арендодателя не соответствует реальности, и подписывайте только когда действительно согласны с написанным.

Фото от Max Vakhtbovych на Pexels

Что говорят реальные люди

Отчеты консультаций берлинских арендаторских ассоциаций описывают повторяющийся паттерн, специфичный для старых зданий города: споры редко сводятся к настоящему разногласию о том, кто вызвал видимое повреждение, они сводятся к тому, считается ли тонкая трещина, неровная половица, или тугая оконная защелка Abnutzung (обычным износом) или Schaden (повреждением, подлежащим оплате), и эта граница гораздо более размыта в здании, завершенном в 1905 году, чем в том, что завершено в 2015. Арендаторы, которые пропустили надлежащий протокол заселения, описывают то же разочарование месяцы или годы спустя при выселении: арендодатель указывает на что-то, что почти наверняка уже было там, без подписанного документа с заселения, чтобы этому возразить.

Другая повторяющаяся тема, отраженная в собственных советах Berliner MieterGemeinschaft, это попытки арендодателей переложить расходы на Schönheitsreparaturen на протокол выселения даже в договорах, где этот пункт юридически недействителен, рассчитывая, что арендатор, спешащий вернуть залог, просто подпишет, а не будет возражать. Семьи, которые сообщают о самом гладком возврате залога, последовательно являются теми, кто относился к протоколу заселения с той же серьезностью, что и к протоколу выселения, несмотря на то, что это приходится на один из самых изматывающих дней всего переезда.

Шаг за шагом

1. Настаивайте на совместном осмотре и при заселении, и при выселении, а не только на том, который предложит арендодатель.
2. В более старом берлинском здании особенно фотографируйте каждую оригинальную особенность при дневном свете перед тем, как что-либо подписывать: потрескавшуюся штукатурку, неровный паркет, стареющие оконные уплотнители, все, что действительно существует.
3. Используйте бесплатный шаблон, от Berliner MieterGemeinschaft или Deutscher Mieterbund, охватывающий состояние по комнатам, показания и номера счетчиков, количество ключей, и состояние ремонта.
4. Не подписывайте версию арендодателя на месте. Возьмите ее, сравните с собственными заметками и фотографиями, и подписывайте только когда она действительно соответствует тому, что вы видели.
5. Приведите независимого свидетеля, который не является членом вашего собственного домохозяйства, на обе встречи.
6. Если возникнет спор, обратитесь в Berliner Mieterverein или Berliner MieterGemeinschaft, прежде чем предполагать, что должны платить, вместо того чтобы вести переговоры в одиночку против арендодателя, который может рассчитывать на то, что вы не будете возражать.

Примечание о соответствии

Эта страница описывает общую надлежащую практику в отношении Wohnungsübergabeprotokoll по немецкому арендному обычаю, с конкретной ссылкой на жилой фонд Берлина и собственные арендаторские ассоциации города, но это не юридическая консультация. Для конкретного спора уточните свои варианты в Berliner Mieterverein, Berliner MieterGemeinschaft, или у юриста, специализирующегося на Mietrecht.