Ihr Hamburger Mietshaus wurde in Eigentumswohnungen umgewandelt: Die Zehnjahresfrist und warum die Umwandlung selbst seit 2021 schwerer geworden ist

Die offizielle Regel

Zu erfahren, dass das eigene Mietshaus stückweise als Eigentumswohnungen verkauft wurde, ist beunruhigend, aber der Verkauf allein gefährdet das Mietverhältnis noch nicht. Entscheidend ist ein engerer Moment: der Zeitpunkt, an dem die eigene konkrete Wohnung tatsächlich an eine neue Eigentümerin oder einen neuen Eigentümer übergeht. In Hamburg liegen darunter zwei getrennte Schutzebenen, eine, die bestimmt, wie lange man danach sicher ist, und eine andere, die bestimmt, wie leicht die Umwandlung überhaupt zustande kommen konnte.

Wird die eigene Wohnung nach der Umwandlung des Gebäudes in Eigentumswohnungen an eine neue Eigentümerin oder einen neuen Eigentümer verkauft, darf diese Person zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen, nicht nur die bundesweite Grundfrist von drei Jahren. § 577a BGB setzt die bundesweite Untergrenze bei drei Jahren, erlaubt Landesregierungen aber, sie per Verordnung in Gebieten mit tatsächlich angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre zu verlängern. Hamburg nutzt diese Befugnis am oberen Limit, stadtweit, in allen sieben Bezirken, durchgängig seit der Schutz erstmals 2013 und 2014 verlängert wurde. Der Senat verlängerte die aktuelle Kündigungsschutzfristverordnung am 8. August 2023, am selben Tag wie eine gesonderte Verlängerung der städtischen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Sie trat am 1. September 2023 in Kraft und gilt, weil § 577a Abs. 2 BGB einer einzelnen Verordnung bis zu zehn Jahre Laufzeit erlaubt, bis zum 31. August 2033.

Ein Detail lohnt sich, wer schon von Hamburgs anderen beiden Mietverordnungen gelesen hat: die am selben Tag erlassene Kappungsgrenzenverordnung läuft nur bis zum 31. August 2028, fünf Jahre kürzer, weil die zugrunde liegende BGB-Vorschrift für Mieterhöhungsgrenzen diese Verordnungsart auf Fünfjahreszyklen begrenzt. § 577a BGB begrenzt anders: er erlaubt einem Bundesland, die Sperrfrist in einem Schritt für höchstens zehn Jahre festzulegen, und Hamburgs Senat nutzte dieses volle Fenster. Zwei Verordnungen, am selben Datum unterzeichnet, mit fünf Jahren Unterschied im Ablaufdatum, allein weil die beiden zugrunde liegenden Vorschriften unterschiedlich begrenzen.

Was tatsächlich entscheidet, ob ein Gebäude überhaupt umgewandelt wird

Ob ein Gebäude überhaupt umgewandelt werden darf, ist eine separate Frage, und hier hat sich in Hamburg zuletzt mehr verändert als bei der Zehnjahreszahl selbst. Umwandlungen innerhalb der Hamburger Erhaltungszonen waren zuvor stark gestiegen, von 85 im Jahr 2018 über 325 im Jahr 2019 auf 715 im Jahr 2020, und Mitte Juli 2021 erklärte der Senat Hamburg formell zu einer Gemeinde mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt. Seit dem 13. November 2021 verlangt eine stadtweite Verordnung nach § 250 BauGB eine Genehmigung des Bezirks, bevor ein bestehendes Mietshaus mit mehr als fünf Wohnungen überhaupt in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann, überall in der Stadt. Eine Genehmigung muss trotzdem in einigen Fällen erteilt werden: bei einer Erbauseinandersetzung unter Erben, beim Verkauf an Familienangehörige zur Selbstnutzung, oder beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der bestehenden Mieterschaft des Hauses. Außerhalb dieser Fälle kann ein Bezirk die Genehmigung schlicht verweigern.

Eine zweite, engere Ebene schließt die Lücke, die die stadtweite Regel für kleinere Gebäude lässt. In Hamburgs Zonen mit Sozialer Erhaltungsverordnung, nach § 172 BauGB ausgewiesenen sozialen Erhaltungsgebieten, reicht dieselbe Genehmigungspflicht auch auf Häuser mit fünf oder weniger Wohnungen, die Größenklasse, die die stadtweite Regel nicht erfasst. Mit der jüngsten Verlängerung des Senats am 8. Oktober 2024, wirksam vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2029, verteilen sich 13 solcher Zonen auf 5 der 7 Hamburger Bezirke und schützen schätzungsweise 235.000 Bewohnerinnen und Bewohner.

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Keine dieser beiden Genehmigungsebenen ist dasselbe wie die Zehnjahres-Kündigungssperre, und diese Verwechslung sollte man vermeiden. Die Regeln nach § 250 und § 172 BauGB entscheiden, ob und wie ein Vermieter das eigene Haus überhaupt umwandeln und verkaufen darf. Die Kündigungsschutzfristverordnung wird erst danach relevant, sobald eine Umwandlung tatsächlich stattgefunden hat und die eigene Wohnung tatsächlich verkauft wurde. Ein Gebäude kann die Genehmigungsstufe passieren und trotzdem jahrelang umgewandelt, aber unverkauft bleiben, ohne dass sich für die Mieterin oder den Mieter in der Zwischenzeit etwas ändert.

Die Zehnjahresfrist ist genau festgelegt, was sie tatsächlich auslöst. Es ist nicht das Datum, an dem die Umwandlung des Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen abgeschlossen wurde, und nicht das Datum, an dem ein Kaufvertrag für die eigene Wohnung unterschrieben wurde. Es ist das Datum, an dem die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer tatsächlich im Grundbuch, Deutschlands Liegenschaftsregister, eingetragen wird. Eine Wohnung kann jahrelang umgewandelt, aber unverkauft bleiben, und am eigenen Mietverhältnis ändert sich nichts, bis eine tatsächliche neue Eigentümerin oder ein neuer Eigentümer für die konkrete Wohnung eingetragen wird.

Was Betroffene berichten

Hamburgs Mieterberatungsstellen beschreiben den praktischen Ablauf in drei Schritten, und die Reihenfolge ist wichtig. Zuerst prüfen, ob die eigene Adresse tatsächlich innerhalb einer der 13 Zonen mit Sozialer Erhaltungsverordnung liegt, über das städtische Geoportal, das zeigt, ob die Genehmigungspflicht für kleinere Häuser überhaupt greift. Zweitens, wenn eine Umwandlung des eigenen Hauses bekannt geworden ist, beim zuständigen Bauamt oder Bezirksamt nachfragen, ob und unter welcher Ausnahme eine Umwandlungsgenehmigung tatsächlich erteilt wurde, denn eine Genehmigung über den Zwei-Drittel-Mieterverkauf funktioniert rechtlich anders als eine Genehmigung über die Selbstnutzung durch Familienangehörige. Drittens, und das betonen Ratgeber am meisten, das genaue Datum der Grundbucheintragung der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers einholen, bevor man von einem eigenen Zeitablauf ausgeht, denn dieses Datum, nicht die Verkaufsankündigung oder die Vertragsunterschrift, ist die Grundlage der gesamten Zehnjahresberechnung.

Das Ausmaß des Umwandlungsanstiegs, der zur stadtweiten Regel von 2021 führte, ist selbst Teil der lokalen Debatte: Genehmigungen innerhalb der Hamburger Erhaltungszonen allein stiegen von 85 im Jahr 2018 über 325 im Folgejahr auf 715 im Jahr 2020, ein Anstieg um das Achtfache in zwei Jahren, auf den Mieterverbände direkt hinwiesen, als sie den Senat zur Erklärung eines angespannten Wohnungsmarkts im Juli 2021 drängten. Diese Vorgeschichte ist auch der Grund, warum Hamburgs Senat sich auf Bundesebene weiterhin für strengere allgemeine Regeln rund um Eigenbedarfskündigungen einsetzt, über diese spezifische Zehnjahresfrist hinaus, mit dem Argument, dass der breitere Kündigungsrahmen weiterhin Missbrauchsspielraum lässt, selbst dort, wo die umwandlungsspezifischen Schutzregeln wie vorgesehen funktionieren.

Ein wiederkehrendes Thema in den eigenen Berichten von Mieterberaterinnen und Mieterberatern ist, wie oft die Zehnjahresfrist indirekt statt frontal angefochten wird. Ein Streit, der im Januar 2026 vor den Bundesgerichtshof kam, ursprünglich aus München, aber mit Präzedenzwirkung, die genauso in Hamburg gilt, weil § 577a BGB Bundesrecht ist, betraf einen Käufer, der ein Gebäude umwandelte und innerhalb von etwa einem Jahr eine Wohnung an eine Familiengesellschaft mit seiner Ehefrau und den erwachsenen Kindern übertrug, die anschließend eine Eigenbedarfskündigung aussprachen. Der BGH (Az. VIII ZR 247/24) bestätigte, was untere Instanzen bereits festgestellt hatten: die Sperrfrist läuft unabhängig vom ursprünglichen Eintragungsdatum weiter, eine spätere Umstrukturierung des Eigentums schafft keine neue Frist und keine Ausnahme davon.

Schritt für Schritt

1. Prüfen, ob das eigene Gebäude in einer der 13 Zonen mit Sozialer Erhaltungsverordnung liegt, über die Schutzgebietskarte des Geoportals, das entscheidet, ob die Genehmigungspflicht für kleinere Häuser für die eigene Adresse gilt.
2. Wenn eine Umwandlung des eigenen Hauses bekannt geworden ist, beim zuständigen Bauamt nachfragen, ob tatsächlich eine Umwandlungsgenehmigung erteilt wurde, und unter welcher Ausnahme, das zeigt, welche Zusagen der Eigentümer bei der Umwandlung möglicherweise gemacht hat.
3. Wird die eigene Wohnung verkauft, das genaue Datum der Grundbucheintragung der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers einholen, nicht das Datum des Kaufvertrags oder einer früheren Ankündigung, denn dieses Eintragungsdatum setzt die Zehnjahresfrist in Gang.
4. Trifft eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung ein, nachrechnen, ob seit diesem Eintragungsdatum tatsächlich zehn volle Jahre vergangen sind, denn Hamburgs stadtweiter Schutz läuft am gesetzlichen Maximum mindestens bis 2033.
5. Auf eine Umstrukturierung des Eigentums nach einem Verkauf achten, etwa eine Übertragung an eine Familiengesellschaft kurz nach dem Kauf, denn deutsche Gerichte haben bestätigt, dass das die Frist weder neu startet noch eine Ausnahme schafft.
6. Eine zweite Einschätzung beim Mieterverein zu Hamburg oder einer Mietrechtskanzlei einholen, wenn eine Kündigung so wirkt, als sei sie vor Ablauf der eigentlichen Schutzfrist eingetroffen.

Rechtlicher Hinweis

Diese Seite erklärt den allgemeinen Rahmen rund um § 577a BGB, Hamburgs Kündigungsschutzfristverordnung, sowie die Genehmigungsregeln nach § 172 und § 250 BauGB, wie sie Mitte 2026 in Hamburg gelten. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, und ob eine konkrete Kündigung oder Umwandlung wirksam ist, hängt von der eigenen Genehmigungsgeschichte des Gebäudes, dem eigenen Einzugsdatum und dem genauen Grundbucheintragungsdatum einer neuen Eigentümerin oder eines neuen Eigentümers ab. Die eigene Situation sollte mit dem Mieterverein zu Hamburg oder einer Mietrechtskanzlei abgeklärt werden, bevor man eine konkrete Kündigung als wirksam oder unwirksam annimmt.