Hamburg'da Kiracısı Olduğunuz Bina Kat Mülkiyetine Dönüşüp Satıldı: 10 Yıllık Kündigungsschutzfrist, ve Dönüşümün Kendisi 2021'de Neden Zorlaştı

Resmi Kural

Binanızın parça parça bağımsız kat mülkiyeti dairelerine satıldığını öğrenmek rahatsız edici, ama satışın kendisi kiracılığınızı tehlikeye atmıyor. Gerçekte önemli olan daha dar bir an: sizin spesifik daireniz gerçekten yeni bir bireysel malike geçtiği nokta. Hamburg’da bu an, iki ayrı koruma katmanının altında duruyor: biri bu gerçekleştiğinde ne kadar süre güvende olduğunuzu belirliyor, diğeri dönüşümün en baştan ne kadar kolay gerçekleşebileceğini.

Daireniz, bina kat mülkiyetine dönüştürüldükten sonra yeni bir malike satılırsa, o malik sizi Eigenbedarf ya da ekonomik değerlendirme gerekçesiyle 10 yıl boyunca tahliye edemez, 3 yıllık federal temel süre değil. § 577a BGB ülke genelindeki tabanı 3 yıl olarak belirliyor ama eyalet hükümetlerinin, gerçekten sıkışık bir kiralık konut piyasasına sahip bölgelerde, bunu yönetmelikle 10 yıla kadar uzatmasına izin veriyor. Hamburg bu yetkiyi azami düzeyde, şehir genelinde, 7 ilçesinin hepsinde, koruma ilk kez 2013 ve 2014’te uzatıldığından beri kesintisiz olarak kullanıyor. Senato mevcut yönetmeliği, Kündigungsschutzfristverordnung’u, 8 Ağustos 2023’te, şehrin kira artışı Kappungsgrenze’sinin ayrı bir yenilemesiyle aynı gün yeniledi. 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi, ve § 577a Absatz 2 BGB tek bir yönetmeliğin on yıla kadar sürmesine izin verdiği için, 31 Ağustos 2033’e kadar yürürlükte.

Hamburg’un diğer iki kira yönetmeliği hakkında zaten okuduysanız kafa karıştırabilecek bir noktaya dikkat etmekte fayda var. Bununla aynı gün çıkarılan Kappungsgrenzenverordnung, sadece 31 Ağustos 2028’e kadar sürüyor, beş yıl daha kısa, çünkü kira artışı tavanlarının arkasındaki BGB hükmü bu spesifik yönetmelik türünü beş yıllık döngülerle sınırlıyor. § 577a’nın kendi sınırı farklı: bir eyaletin engelleme süresini ‘en fazla on yıllık bir süre için’ tek seferde belirlemesine izin veriyor, bu yüzden Hamburg’un Senatosu kendisine tanınan tam pencereyi kullandı. Aynı tarihte imzalanan iki yönetmelik, beş yıl arayla sona eriyor, sadece iki dayanak kanunun onları farklı şekilde sınırlaması yüzünden.

Binanızın en baştan dönüştürülüp dönüştürülmeyeceğini gerçekte belirleyen şey ayrı bir mesele, ve Hamburg’un on yıllık rakamdan daha yakın zamanda değiştirdiği yer de burası. Hamburg’un belirlenmiş koruma bölgelerindeki dönüşümler hızla tırmanıyordu, 2018’de 85’ten 2019’da 325’e, 2020’de 715’e, ve 2021 Temmuz ortasında Senato, Hamburg’u özellikle sıkışık bir konut piyasasına sahip bir belediye olarak resmen tespit etti. 13 Kasım 2021’den beri, § 250 BauGB altındaki şehir geneli bir yönetmelik, 5’ten fazla daireli herhangi bir kiralık binanın bağımsız satılabilir kat mülkiyeti dairelerine bölünmesinden önce, şehrin herhangi bir yerinde ilçe onayı gerektiriyor. İzin hâlâ birkaç durumda verilmek zorunda: mirasçılar arasında miras paylaşımı, dairede kendisi oturacak aile üyelerine satış, ya da binanın oturan kiracılarının en az üçte ikisine satış. Bunların dışında, bir ilçe bunu basitçe reddedebilir.

İkinci, daha dar bir katman, şehir geneli kuralın küçük binalar için bıraktığı boşluğu kapatıyor. Hamburg’un Soziale Erhaltungsverordnung bölgeleri içinde, § 172 BauGB altında belirlenen sosyal koruma alanları, aynı onay zorunluluğu 5 daire ya da altındaki binalara da uzanıyor, şehir geneli kuralın kapsamadığı büyüklük kategorisi. Senato’nun 8 Ekim 2024’teki en son yenilemesi itibarıyla, 1 Ocak 2025’ten 31 Aralık 2029’a kadar geçerli, Hamburg’un 7 ilçesinden 5’ine yayılan 13 böyle bölge var, tahmini 235.000 sakini koruyor.

Fotoğraf: Simeon Maryska, Pexels üzerinden

Bu iki onay katmanının hiçbiri, 10 yıllık fesih engeliyle aynı şey değil, ve bunları karıştırmak kaçınılması gereken hata. § 250 ve § 172 kuralları, bir ev sahibinin binanızı en baştan dönüştürüp satmaya izinli olup olmadığını, ve nasıl olduğunu belirliyor. Kündigungsschutzfristverordnung ise ancak sonrasında, bir dönüşüm gerçekten gerçekleştikten ve sizin spesifik daireniz gerçekten satıldıktan sonra önem kazanmaya başlıyor. Bir bina onay aşamasını geçip yıllarca dönüştürülmüş ama satılmamış halde kalabilir, bu arada kiracı olarak sizin için hiçbir şey değişmeden.

Bu 10 yıllık engelin süresi, onu gerçekte neyin başlattığı konusunda kesin. Bu, binanın ayrı kat mülkiyeti dairelerine dönüşümünün tamamlandığı tarih değil, ve daireniz için bir satış sözleşmesinin imzalandığı tarih de değil. Bu, yeni bireysel malikin Almanya’nın tapu sicili olan Grundbuch’a gerçekten kaydedildiği tarih. Bir daire yıllarca dönüştürülmüş ama satılmamış halde kalabilir, ve gerçek bir yeni malik sizin spesifik daireniz için kaydedilene kadar kiracılığınızla ilgili hiçbir şey değişmez.

Gerçek Hayattan

Hamburg’un kiracı danışma kuruluşları pratik sırayı üç adımda anlatıyor, ve sıra önemli. Önce, adresinizin gerçekten 13 Soziale Erhaltungsverordnung bölgesinden birine girip girmediğini şehrin kendi Geoportal’ıyla kontrol edin, bu, küçük bina onay kuralının sizin spesifik adresinize gerçekten ulaşıp ulaşmadığını söylüyor. İkinci olarak, binanızın dönüştürüldüğünü duyduysanız, ilçenizin Bauamt’ına ya da Bezirksamt’ına bir Umwandlungsgenehmigung’un gerçekten verilip verilmediğini, ve hangi istisna altında verildiğini sorun, çünkü üçte iki kiracı-satışı onayı, doğrudan aile kullanımı onayından farklı çalışıyor. Üçüncü olarak, ve rehberlerin en çok vurguladığı adım bu, kendi zamanlamanız hakkında herhangi bir şey varsaymadan önce yeni malikin Grundbuch’a kaydedildiği kesin tarihi alın, çünkü bu tarih, satış duyurusu ya da sözleşme imzası değil, tüm on yıllık hesabın döndüğü tarih.

2021’deki şehir geneli kurala yol açan dönüşüm artışının ölçeği, yerel tartışmanın kendisinin de bir parçası: sadece Hamburg’un koruma bölgeleri içindeki onaylar, 2018’de 85’ten bir sonraki yıl 325’e, 2020’de 715’e tırmandı, iki yılda sekiz kat bir sıçrama, ve kiracı savunucuları bunu Senato’yu Temmuz 2021’deki sıkışık konut piyasası tespitine iterken doğrudan işaret ettiler. Bu geçmiş, Hamburg’un Senato’sunun federal düzeyde, bu spesifik on yıllık pencerenin ötesinde, Eigenbedarf fesihleri etrafındaki genel kuralların daha sıkı olması için baskı yapmaya devam etmesinin de nedeni; dönüşüme özgü korumalar amaçlandığı gibi işlese bile daha geniş fesih çerçevesinin hâlâ suistimale yer bıraktığını savunuyorlar.

Kiracı vaka danışmanlarının kendi anlatılarında tekrar eden bir tema, on yıllık sürenin ne kadar sık doğrudan değil de dolaylı olarak sorgulandığı. Ocak 2026’da Almanya’nın Bundesgerichtshof’una kadar giden, bir Münih binasından doğan ama § 577a federal bir kanun olduğu için Hamburg’da da eşit derecede geçerli bir emsal oluşturan bir dava, bir binayı dönüştüren ve sonra, yaklaşık bir yıl içinde, bir daireyi eşi ve yetişkin çocuklarıyla kurduğu bir aile ortaklığına devreden bir alıcıyı içeriyordu; ortaklık sonra kişisel kullanım gerekçesiyle bir fesih talep etti. BGH (dava VIII ZR 247/24), alt mahkemelerin zaten bulduğunu doğruladı: engelleme süresi, malikin daireyi sonradan hangi mülkiyet yapısına taşıdığından bağımsız olarak orijinal kayıt tarihinden itibaren işlemeye devam ediyor.

Adım Adım

1. Binanızın Hamburg’un 13 Soziale Erhaltungsverordnung bölgesinden birinde olup olmadığını kontrol edin, Geoportal’ın Schutzgebietskarte’ini kullanarak, bu, küçük bina dönüşüm onayı kuralının adresinize uygulanıp uygulanmadığını belirliyor.
2. Binanızın dönüştürüldüğü söylendiyse, ilçenizin Bauamt’ına bir Umwandlungsgenehmigung’un gerçekten verilip verilmediğini sorun, ve hangi istisna altında, çünkü bu, malikin dönüştürürken yapmış olabileceği taahhütleri şekillendiriyor.
3. Spesifik daireniz satılırsa, yeni malikin Grundbuch’a kaydedildiği kesin tarihi alın, satış sözleşmesinin tarihini ya da daha önceki bir duyuruyu değil, çünkü 10 yıllık süreyi başlatan bu kayıt tarihi.
4. Eigenbedarf ya da ekonomik değerlendirme gerekçesiyle bir fesih bildirimi gelirse, o kayıt tarihinden itibaren gerçekten 10 tam yıl geçip geçmediğini hesaplayın, çünkü Hamburg’un şehir geneli koruması en az 2033’e kadar yasal azami düzeyinde yürüyor.
5. Bir satıştan sonra mülkiyet yeniden yapılandırmasına dikkat edin, satın almadan kısa süre sonra bir dairenin bir aile ortaklığına devredilmesi gibi, çünkü Alman mahkemeleri bunun süreyi sıfırlamadığını ya da bir muafiyet yaratmadığını doğruladı.
6. Bir bildirimin koruma süresi gerçekten sona ermeden geldiğini düşünüyorsanız Mieterverein zu Hamburg’dan ya da bir kira hukuku avukatından ikinci bir görüş alın.

Uyumluluk Notu

Bu sayfa § 577a BGB, Hamburg’un Kündigungsschutzfristverordnung’u, ve § 172 ile § 250 BauGB dönüşüm izni kurallarının 2026 ortası itibarıyla Hamburg’da nasıl uygulandığına dair genel çerçeveyi anlatır. Hukuki tavsiye değildir, ve belirli bir feshin ya da dönüşümün geçerli olup olmadığı binanızın kendi izin tarihçesine, taşınma tarihinize, ve herhangi bir yeni malikin tam Grundbuch kayıt tarihine bağlıdır. Belirli bir bildirimin geçerli ya da geçersiz olduğunu varsaymadan önce kendi durumunuzu Mieterverein zu Hamburg ya da bir kira hukuku avukatıyla doğrulayın.