Ваш орендний будинок у Гамбурзі продали як кондомініуми: 10-річний Kündigungsschutzfrist і чому перетворення ускладнилося у 2021 році
Якщо ваш орендний будинок у Гамбурзі перетворюють на окремі приватні квартири, а вашу конкретну квартиру потім продають новому власнику, цей власник не може розірвати ваш договір оренди через Eigenbedarf (особисте користування) чи економічну експлуатацію протягом 10 років після продажу, а не за федеральним базовим показником у 3 роки за § 577a BGB. Гамбург застосовує цю максимальну 10-річну заборону по всьому місту, у всіх 7 районах без винятку, безперервно з 2014 року, востаннє поновлену Сенатом 8 серпня 2023 року за власною Kündigungsschutzfristverordnung, чинною з 1 вересня 2023 року і діючою до 31 серпня 2033 року. Що змінилося нещодавно, це те, що відбувається перед запуском цього відліку: з 13 листопада 2021 року перетворення будь-якого орендного будинку в Гамбурзі з понад 5 квартирами на квартири, придатні до продажу як кондомініуми, взагалі потребує дозволу району за § 250 BauGB, по всьому місту, з лише кількома винятками (врегулювання спадщини, продаж родині для їхнього власного проживання, або продаж щонайменше двом третинам чинних орендарів). У межах 13 визначених зон Soziale Erhaltungsverordnung у 5 із районів Гамбурга, востаннє поновлених 8 жовтня 2024 року до кінця 2029 року і що охоплюють приблизно 235 000 мешканців, та сама вимога дозволу поширюється й на менші будинки, закриваючи прогалину, яку загальноміське правило залишає для будинків із 5 квартирами чи менше. Сам 10-річний відлік починається лише тоді, коли новий окремий власник фактично вноситься до Grundbuch, а не коли будинок первісно перетворили і не коли підписали договір купівлі-продажу.
Офіційне правило
Дізнатися, що ваш будинок розпродали частинами як окремі приватні квартири, тривожно, але сам продаж не ставить під загрозу вашу оренду. Що справді важливо, це вужчий момент: точка, у якій ваша власна конкретна квартира переходить до нового окремого власника. У Гамбурзі цей момент лежить під двома окремими шарами захисту, один визначає, як довго ви в безпеці, коли це станеться, а інший визначає, наскільки легко перетворення могло статися взагалі.
Щойно вашу квартиру продають новому власнику після перетворення будинку на кондомініуми, цей власник не може розірвати вашу оренду через Eigenbedarf чи економічну експлуатацію протягом 10 років, а не за федеральним базовим показником у 3 роки. § 577a BGB встановлює загальнонаціональний мінімум у 3 роки, але дозволяє урядам земель продовжити його до 10 років постановою в районах зі справді напруженим орендним ринком. Гамбург використав ці повноваження на максимумі, по всьому місту, у кожному з 7 своїх районів, безперервно відтоді, як захист вперше продовжили у 2013 і 2014 роках. Сенат поновив чинну постанову, Kündigungsschutzfristverordnung, 8 серпня 2023 року, разом з окремим поновленням міської Kappungsgrenze щодо підвищення орендної плати того самого дня. Вона набула чинності 1 вересня 2023 року, і, оскільки § 577a абзац 2 BGB дозволяє одній постанові діяти до десяти років, вона чинна до 31 серпня 2033 року.
| Федеральний мінімум | Гамбург, усі 7 районів | |
|---|---|---|
| Період заборони | 3 роки | 10 років |
| Починається з | Реєстрація нового власника в Grundbuch | Реєстрація нового власника в Grundbuch |
| Правова основа | § 577a абзац 1 BGB | § 577a абзац 2 BGB плюс Kündigungsschutzfristverordnung |
| Чинність | Без закінчення терміну, застосовується там, де немає продовження | З 1 вересня 2023 року (поновлено 8 серпня 2023 року), до 31 серпня 2033 року |
Варто помітити деталь, яка збиває з пантелику тих, хто вже читав про дві інші орендні постанови Гамбурга. Kappungsgrenzenverordnung, ухвалена того самого дня, що й ця, діє лише до 31 серпня 2028 року, на п’ять років коротше, оскільки положення BGB щодо обмежень підвищення орендної плати обмежує саме такий вид постанови п’ятирічними циклами. Власне обмеження § 577a інше: воно дозволяє землі встановити період заборони «тривалістю не більше десяти років» одним разом, тож Сенат Гамбурга просто використав повне доступне йому вікно. Дві постанови, підписані того самого дня, закінчуються з різницею у п’ять років, суто тому, що два базові закони обмежують їх по-різному.
Що фактично вирішує, чи ваш будинок перетворять взагалі, це окреме питання, і саме тут Гамбург змінився нещодавніше, ніж сама десятирічна цифра. Перетворення в межах визначених зон збереження Гамбурга швидко зростали, з 85 у 2018 році до 325 у 2019 і 715 у 2020, і в середині липня 2021 року Сенат формально оголосив Гамбург муніципалітетом з особливо напруженим ринком житла. З 13 листопада 2021 року загальноміська постанова за § 250 BauGB вимагає дозволу району, перш ніж будь-який наявний орендний будинок із понад 5 квартирами можна розділити на окремі квартири, придатні до продажу як кондомініуми, будь-де в місті. Дозвіл усе одно надається у кількох ситуаціях: врегулювання спадщини між спадкоємцями, продаж членам родини, які житимуть у квартирі самі, або продаж щонайменше двом третинам чинних орендарів будинку. Поза цими випадками район може просто відмовити.
Другий, вужчий шар закриває прогалину, яку загальноміське правило залишає для менших будинків. У межах гамбурзьких зон Soziale Erhaltungsverordnung, соціальних територій збереження, визначених за § 172 BauGB, та сама вимога дозволу поширюється й на будинки з 5 квартирами чи менше, категорію розміру, яку загальноміське правило не охоплює. За останнім поновленням Сенату 8 жовтня 2024 року, чинним з 1 січня 2025 року по 31 грудня 2029 року, 13 таких зон розповсюджені по 5 із 7 районів Гамбурга, захищаючи приблизно 235 000 мешканців.
| Район | Зони |
|---|---|
| Hamburg-Mitte | Südliche Neustadt, Nördliche Neustadt, St. Pauli, St. Georg |
| Altona | Altona-Altstadt, Altona-Nord, Ottensen, Bahrenfeld-Süd, Sternschanze, Osterkirchenviertel |
| Eimsbüttel | Eimsbüttel-Süd, Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd |
| Hamburg-Nord | Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Jarrestadt |
| Wandsbek | Eilbek |
Фото Simeon Maryska на Pexels
Жоден із цих двох шарів дозволу не те саме, що 10-річна заборона розірвання, і плутати їх це помилка, якої варто уникати. Правила § 250 та § 172 регулюють, чи, і як, орендодавцю взагалі дозволено перетворювати і продавати ваш будинок. Kündigungsschutzfristverordnung починає діяти лише пізніше, щойно перетворення фактично відбулося, а вашу конкретну квартиру фактично продали. Будинок може пройти етап дозволу і все одно роками залишатися перетвореним, непроданим, без жодних змін для вас як орендаря тим часом.
Відлік цієї 10-річної заборони точний щодо того, що фактично його запускає. Це не дата завершення перетворення будинку на окремі квартири, і не дата підписання договору купівлі вашої квартири. Це дата фактичного внесення нового окремого власника до Grundbuch, німецького земельного реєстру. Квартира може роками залишатися перетвореною і непроданою, і нічого не змінюється у вашій оренді, поки фактичний новий власник не буде зареєстрований щодо вашої конкретної квартири.
Що кажуть реальні люди
Організації з консультування орендарів Гамбурга описують практичну послідовність у трьох кроках, і порядок має значення. По-перше, перевірте, чи ваша адреса справді потрапляє в одну з 13 зон Soziale Erhaltungsverordnung, використовуючи власний Geoportal міста, оскільки це каже вам, чи правило дозволу для менших будинків сягає вашої конкретної адреси взагалі. По-друге, якщо ви чули, що ваш будинок перетворили, запитайте у свого районного Bauamt чи Bezirksamt, чи, і за яким винятком, фактично надали Umwandlungsgenehmigung, оскільки дозвіл на продаж двом третинам орендарів працює інакше, ніж просте затвердження для сімейного використання. По-третє, і цей крок гіди підкреслюють найбільше, отримайте точну дату внесення нового власника до Grundbuch, перш ніж робити будь-які припущення щодо власного відліку часу, оскільки саме ця дата, а не оголошення про продаж чи підписання договору, є тим, на чому тримається весь десятирічний розрахунок.
Масштаб сплеску перетворень, що призвів до загальноміського правила 2021 року, сам по собі частина місцевої дискусії: схвалення в межах зон збереження Гамбурга самі по собі зросли з 85 у 2018 році до 325 наступного року і 715 у 2020, восьмикратний стрибок за два роки, на який захисники прав орендарів прямо вказували, підштовхуючи Сенат до його заяви про напружений ринок житла в липні 2021 року. Ця історія також пояснює, чому Сенат Гамбурга продовжує наполягати на федеральному рівні на жорсткіших загальних правилах щодо розірвання договорів через Eigenbedarf поза цим конкретним десятирічним вікном, стверджуючи, що ширша структура розірвання договорів все одно залишає простір для зловживань навіть там, де захисти, специфічні для перетворення, працюють як і задумано.
Повторювана тема у власних розповідях консультантів з питань орендарів це те, як часто десятирічний відлік оскаржують непрямо, а не в лоб. Спір, що дійшов до Bundesgerichtshof Німеччини у січні 2026 року, виникнувши з будинку в Мюнхені, але встановлюючи прецедент, що застосовується однаково в Гамбурзі, оскільки § 577a це федеральний закон, стосувався покупця, який перетворив будинок, а потім, протягом приблизно року, передав одну квартиру до сімейного товариства зі своєю дружиною та дорослими дітьми, які потім подали на розірвання для особистого використання. BGH (справа VIII ZR 247/24) підтвердив те, що вже встановили нижчі суди: період заборони незалежно продовжує відлічуватися від дати первісної реєстрації, незалежно від того, до якої структури власності власник згодом переносить квартиру.
Крок за кроком
- Перевірте, чи ваш будинок перебуває в межах однієї з 13 зон Soziale Erhaltungsverordnung Гамбурга, використовуючи Schutzgebietskarte Geoportal, оскільки це визначає, чи застосовується до вашої адреси правило дозволу на перетворення для менших будинків.
- Якщо вам сказали, що ваш будинок перетворили, запитайте у свого районного Bauamt, чи фактично надали Umwandlungsgenehmigung, і за яким винятком, оскільки це формує зобов’язання, які власник міг взяти на себе під час перетворення.
- Якщо вашу конкретну квартиру продають, отримайте точну дату внесення нового власника до Grundbuch, а не дату договору продажу чи будь-якого попереднього оголошення, оскільки саме ця дата реєстрації запускає 10-річний відлік.
- Якщо приходить повідомлення про розірвання через Eigenbedarf чи економічну експлуатацію, обчисліть, чи минуло повних 10 років з дати цієї реєстрації, оскільки загальноміський захист Гамбурга діє на своєму юридичному максимумі принаймні до 2033 року.
- Стежте за реструктуризацією власності після продажу, як-от передача квартири до сімейного товариства невдовзі після купівлі, оскільки німецькі суди підтвердили, що це не скидає відлік і не створює звільнення.
- Отримайте другу думку від Mieterverein zu Hamburg чи юриста з орендного права, якщо повідомлення виглядає так, ніби прийшло до фактичного закінчення періоду захисту.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальну структуру навколо § 577a BGB, Kündigungsschutzfristverordnung Гамбурга та правил дозволу на перетворення за § 172 і § 250 BauGB, як вони застосовуються в Гамбурзі станом на середину 2026 року. Це не юридична консультація, і чи є конкретне розірвання договору чи перетворення дійсним, залежить від власної історії дозволів вашого будинку, дати вашого заселення та точної дати реєстрації в Grundbuch будь-якого нового власника. Уточніть свою ситуацію в Mieterverein zu Hamburg чи в юриста з орендного права, перш ніж припускати, що конкретне повідомлення дійсне чи недійсне.
Часті запитання та типові помилки
Чи однаковий 10-річний захист Гамбурга по всьому місту, чи залежить від того, у якому районі я живу?
Він однаковий скрізь, і це справді одна з чіткіших частин підходу Гамбурга. Kündigungsschutzfristverordnung, власна постанова Гамбурга за § 577a абзац 2 речення 2 BGB, застосовує повний 10-річний період заборони по всьому місту, у всіх 7 Bezirke, без переліку муніципалітетів, який потрібно перевіряти, на відміну від Баварії, що веде такий список для Мюнхена та 284 інших населених пунктів. Гамбург утримує цей максимальний 10-річний період безперервно відтоді, як його вперше продовжили у 2013 і 2014 роках, і Сенат поновив постанову знову 8 серпня 2023 року, чинну з 1 вересня 2023 року до 31 серпня 2033 року. Якщо ви орендар будь-де в Гамбурзі і ваш будинок перетворюють, а вашу квартиру продають, та сама цифра в 10 років застосовується незалежно від того, у якому з 7 районів ви перебуваєте.
Чи діє Kündigungsschutzfristverordnung за тим самим графіком поновлення, що й постанови Гамбурга про Mietpreisbremse і Kappungsgrenze?
Не зовсім, і цю різницю варто розуміти, якщо ви читали про ті дві інші постанови. Kappungsgrenzenverordnung Гамбурга і його Mietpreisbegrenzungsverordnung обидві діють коротшими циклами, по п'ять років за раз, оскільки § 558 абзац 3 та § 556d BGB обмежують тривалість дії цих конкретних постанов перед тим, як їх потрібно поновлювати. § 577a абзац 2 BGB працює інакше: він дозволяє уряду землі встановити територію і період заборони «тривалістю не більше десяти років» однією постановою. Сенат Гамбурга використав повне десятирічне вікно, коли поновив Kündigungsschutzfristverordnung разом із Kappungsgrenzenverordnung того самого дня, 8 серпня 2023 року: обмеження підвищення орендної плати діє лише до 31 серпня 2028 року, тоді як заборона розірвання договору після перетворення на кондомініум діє до 31 серпня 2033 року, на п'ять років довше, хоча обидві були підписані того самого дня.
Яка справжня різниця між загальноміським правилом дозволу за § 250 BauGB і зонами Soziale Erhaltungsverordnung?
Це два шари, що перекриваються і стосуються різних розмірів будинків. Загальноміське правило, чинне з 13 листопада 2021 року, вимагає дозволу району, перш ніж будь-який наявний орендний будинок із понад 5 квартирами можна розділити на окремі квартири, придатні до продажу як кондомініуми, будь-де в Гамбурзі. Воно має кілька вбудованих винятків: врегулювання спадщини між спадкоємцями, продаж членам родини, які житимуть у квартирі самі, або продаж щонайменше двом третинам чинних орендарів будинку. Зони Soziale Erhaltungsverordnung, 13 із них станом на поновлення жовтня 2024 року, розповсюджені по районах Hamburg-Mitte, Altona, Eimsbüttel, Wandsbek і Hamburg-Nord, охоплюють приблизно 235 000 мешканців і поширюють ту саму вимогу дозволу на будинки з 5 квартирами чи менше, категорію розміру, яку загальноміське правило не охоплює. Невеликий будинок у межах однієї з цих зон все одно потребує дозволу району для перетворення; той самий невеликий будинок за межами зони наразі не потребує.
Як я можу дізнатися, чи мій будинок був, чи перебуває у процесі, перетворення?
Почніть із власного Geoportal Гамбурга, Schutzgebietskarte на geoportal-hamburg.de, де можна знайти вашу адресу і побачити, чи потрапляє вона в одну з 13 зон Soziale Erhaltungsverordnung; це каже вам, чи застосовується до вас узагалі правило дозволу для менших будинків. Звідти ваш районний Bauamt чи Bezirksamt це офіс, який фактично обробляє заявки на Umwandlungsgenehmigung за § 250 та § 172 BauGB, тож він може сказати вам, чи, і коли, ваш конкретний будинок отримав такий дозвіл. Жодне з цього, однак, не підтверджує, чи вашу окрему квартиру справді вже продали, оскільки будинок може роками залишатися перетвореним, але непроданим. Для цього важлива дата це дата внесення нового власника до Grundbuch, про яку ви маєте право запитати напряму, якщо колись прийде повідомлення про розірвання.
Коли саме починається відлік 10 років, і яку помилку люди роблять щодо цього?
Відлік починається з дати, коли новий окремий власник фактично вноситься до Grundbuch, німецького земельного реєстру, і це вужчий момент, ніж здається. Це не дата, коли перетворення всього будинку на окремі квартири юридично завершилося, і не дата, коли підписали договір купівлі вашої конкретної квартири, обидві ці події можуть статися задовго до реєстрації чи після неї. Квартира може роками залишатися перетвореною і непроданою, нічого не запускаючи. Плутанина, яку це створює, достатньо поширена, тож німецькі гіди з орендного права спеціально це роз'яснюють: важлива лише дата реєстрації вашого нового власника, і варто запитати цю дату письмово, а не припускати, що вона збігається з будь-якою оголошеною датою чи датою договору, про яку вам сказали.
Якщо новий власник намагається обійти 10-річну заборону, передавши квартиру члену родини чи товариству, чи скидає це відлік?
Ні, і справа, що дійшла до Bundesgerichtshof Німеччини у січні 2026 року, хоча вона виникла в Мюнхені, встановлює федеральний прецедент, що застосовується так само в Гамбурзі, оскільки § 577a BGB це національний закон. Покупець придбав будинок, перетворив його на кондомініуми, і протягом приблизно року передав одну квартиру до сімейного товариства зі своєю дружиною та дорослими дітьми, які потім вимагали розірвання договору для особистого використання. Суди, аж до BGH включно (справа VIII ZR 247/24), відхилили розірвання: період заборони незалежно продовжує відлічуватися від первісної реєстрації, а реструктуризація власності згодом не створює нового відліку чи звільнення від нього.