Mietpreisbremse in München: Diese gesetzliche Grenze gilt für Ihre neue Miete

Die gesetzliche Grenze für Ihre neue Miete

Wer in München eine neue Wohnung sucht, hört von Vermietern oder Maklern oft denselben Satz: Das ist die Miete, nehmen oder lassen. Ganz so stimmt das nicht. Für neue Mietverträge gibt es eine echte gesetzliche Obergrenze, und wer sie kennt, bevor er unterschreibt, verhandelt aus einer völlig anderen Position.

Schließen Sie in einem als angespannt eingestuften Wohnungsmarkt einen neuen Mietvertrag ab, darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete gesetzlich höchstens um 10 Prozent übersteigen. Diese Regel, die Mietpreisbremse, steht in § 556d BGB, und für die Landeshauptstadt München gilt sie ununterbrochen seit dem 7. August 2019. Eine frühere Fassung aus dem Jahr 2015 hatte das Landgericht München I im Dezember 2017 für unwirksam erklärt, weil der Freistaat Bayern die Auswahl der betroffenen Gemeinden formal nicht ausreichend begründet hatte. Erst nachdem Bayern diese Begründung nachgeholt und die Verordnung neu gefasst hatte, trat die Mietpreisbremse für München im August 2019 wieder in Kraft.

Im Januar 2026 hat das Bayerische Staatsministerium der Justiz diese Verordnung neu gefasst und den Kreis der geschützten Kommunen von 208 auf 285 erweitert, gültig bis Ende 2029. Wichtig für alle, die bereits in München wohnen oder eine Wohnung in der Stadt suchen: Diese Erweiterung betrifft in erster Linie Gemeinden im weiteren Münchner Umland und im Oberland, die bisher nicht auf der Liste standen. Die Landeshauptstadt selbst bekommt durch die Neufassung keinen neuen Schutz, sie hatte alle drei Mechanismen aus der Tabelle oben bereits vorher. Die Schlagzeile aus dem Januar 2026 betrifft also vor allem das Umland, nicht die Stadt selbst.

Seit einer Reform zum 1. Juli 2022 muss Ihr künftiger Vermieter Ihnen unaufgefordert und schriftlich mitteilen, bevor Sie unterschreiben, falls er sich auf eine Ausnahme von der 10-Prozent-Grenze beruft. Die häufigsten Ausnahmen betreffen Neubauwohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 bezogen wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Beruft sich der Vermieter auf die Miete des Vorgängermieters, muss er deren genaue Höhe von sich aus nennen, nicht nur die Existenz einer Ausnahme behaupten. Diese vorvertragliche Auskunftspflicht ist in § 556g BGB geregelt. Verletzt der Vermieter sie, darf er sich zwei Jahre lang ab einer nachgeholten Auskunft nicht auf die Ausnahme berufen, die Miete bleibt so lange auf dem gesetzlichen Höchstbetrag gedeckelt.

Haben Sie bereits unterschrieben und den Verdacht, dass Ihre Miete zu hoch ist, müssen Sie sich nicht auf ein Bauchgefühl verlassen. Nach § 556g Abs. 3 BGB können Sie von Ihrem Vermieter Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die Zulässigkeit der Miete relevant sind, einschließlich der Vormiete, sofern diese Information nicht ohnehin öffentlich zugänglich ist und der Vermieter sie Ihnen zumutbar geben kann. Mieterverein München empfiehlt, die eigene Miete zunächst gegen den amtlichen Münchner Mietspiegel zu prüfen, bevor weitere Schritte folgen, denn genau dieser Mietspiegel bildet die Rechengrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Stimmen die Zahlen nicht, führt der nächste Schritt über eine qualifizierte Rüge: einen schriftlich begründeten Widerspruch, der sich konkret auf den Mietspiegel bezieht, keine bloße Beschwerde per E-Mail. Der Zeitpunkt entscheidet dabei über den Umfang der Rückforderung. Wer die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Einzug einreicht, kann die zu viel gezahlte Miete rückwirkend bis zum allerersten Monat des Mietverhältnisses zurückfordern. Wer länger wartet, kann die Miete zwar für die Zukunft korrigieren lassen, die Rückforderung greift dann aber nur ab dem Monat, in dem die Rüge tatsächlich beim Vermieter eingegangen ist.

Was Betroffene berichten

Wer tatsächlich eine qualifizierte Rüge verschickt hat, berichtet von zwei typischen Reaktionen der Vermieterseite. Die einen lenken innerhalb weniger Wochen ein, senken die Miete für die Zukunft und verrechnen die Rückforderung häufig mit den nächsten Mietzahlungen. Die anderen wehren sich zunächst mit Gegenargumenten, die sich in der Praxis oft erst dann als haltlos erweisen, wenn ein Mieterverein oder eine Anwältin die konkrete Mietspiegel-Einordnung der Wohnung genau nachrechnet.

Ein wiederkehrendes Muster bei Neuankömmlingen in München: Viele haben die Meldung über die Ausweitung der Mieterschutzverordnung im Januar 2026 gelesen und zunächst angenommen, für ihre eigene Münchner Adresse ändere sich dadurch etwas. Tatsächlich war die Stadt selbst schon Jahre vorher geschützt, die eigentliche Neuigkeit betraf fast ausschließlich Gemeinden im Umland.

Schritt für Schritt

1. Fragen Sie vor der Unterschrift direkt nach, ob eine Ausnahme von der 10-Prozent-Grenze gilt und, falls ja, wie hoch die Vormiete tatsächlich war.
2. Prüfen Sie die verlangte Miete gegen den amtlichen Münchner Mietspiegel, sobald er Ihnen vorliegt, oder lassen Sie sich dabei von Mieterverein München helfen.
3. Fordern Sie bei Verdacht auf eine überhöhte Miete die zugrunde liegenden Tatsachen von Ihrem Vermieter nach Ihrem Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB an.
4. Verschicken Sie eine schriftliche, begründete qualifizierte Rüge, die sich ausdrücklich auf den Mietspiegel bezieht, sobald die Zahlen nicht zusammenpassen.
5. Reichen Sie die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Ihrem Einzug ein, wenn Sie die zu viel gezahlte Miete bis zum ersten Monat zurückfordern wollen, nicht erst ab dem Datum Ihrer Beschwerde.

Rechtlicher Hinweis

Diese Seite erklärt die allgemeinen Regeln rund um die Mietpreisbremse und Bayerns Mieterschutzverordnung, Stand Mitte 2026. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verlängerung dieses gesetzlichen Rahmens am 8. Januar 2026 ausdrücklich bestätigt und eine dagegen gerichtete Verfassungsbeschwerde zurückgewiesen (Az. 1 BvR 183/25). Diese Seite ersetzt trotzdem keine Rechtsberatung: Ob die Mietpreisbremse für Ihre konkrete Adresse gilt und wie hoch die zulässige Miete tatsächlich ist, lässt sich verlässlich nur über den amtlichen Münchner Mietspiegel oder einen Mieterverein wie Mieterverein München klären.