Modernisierungsmieterhöhung in München: Was eine Sanierung an Ihrer Miete wirklich ändern darf

Wann eine Sanierung die Miete tatsächlich erhöhen darf

Eine Mieterhöhung nach Bauarbeiten am Haus funktioniert nach ganz anderen Regeln als die weitaus häufigere Erhöhung anhand des Mietspiegels, und wer beides durcheinanderbringt, verpasst leicht eine wichtige Frist oder zahlt am Ende mehr, als das Gesetz eigentlich vorsieht. Beide Wege enden zwar in derselben höheren Zahl auf dem Kontoauszug, ihre Voraussetzungen, Fristen und Obergrenzen haben aber so gut wie nichts gemeinsam.

Die erste und wichtigste Weiche ist die Frage, was überhaupt als Modernisierung zählt. § 555b BGB zählt abschließend auf, welche baulichen Veränderungen als Modernisierungsmaßnahme gelten: nachhaltige Einsparungen beim Endenergieverbrauch, das Erreichen der energetischen Standards, die das Gebäudeenergiegesetz für den Heizungstausch vorschreibt, geringerer Primärenergieverbrauch zum Schutz des Klimas, Wassereinsparungen, eine dauerhafte Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung, der Glasfaseranschluss ans öffentliche Netz, eine nachhaltige Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder die Schaffung neuen Wohnraums. Ausdrücklich ausgenommen bleiben Maßnahmen, die ohnehin als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB gelten, also der reinen Instandhaltung dienen. Eine kaputte Heizung, die durch ein vergleichbares Modell ersetzt wird, ist Instandhaltung und lässt sich nicht in eine Mieterhöhung ummünzen, Mieter müssen eine solche Reparatur lediglich dulden. Tauscht der Vermieter dieselbe Heizung dagegen gegen ein spürbar effizienteres Modell, überschneiden sich beide Kategorien, und der Kostenanteil, der ohnehin für eine gewöhnliche Reparatur angefallen wäre, muss vor jeder Berechnung herausgerechnet werden.

Bevor überhaupt gebaut werden darf, muss der Vermieter die Arbeiten nach § 555c BGB mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Diese Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme benennen, den geplanten Beginn und die voraussichtliche Dauer, und, falls eine Mieterhöhung oder höhere Betriebskosten geplant sind, deren voraussichtliche Höhe. Getrennt davon räumt § 555d BGB dem Mieter bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats das Recht ein, einen Härteeinwand zu erheben, wenn die Baumaßnahme selbst, nicht die spätere Miete, für ihn, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Das Gesetz zählt hierfür keine feste Liste an Gründen auf, in der Praxis anerkannt werden aber regelmäßig hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder eine ernsthafte finanzielle Notlage. Die zu erwartende Mieterhöhung selbst darf bei dieser Abwägung ausdrücklich keine Rolle spielen, denn es geht ausschließlich darum, ob die Bauarbeiten selbst zumutbar sind.

Ist die Modernisierung abgeschlossen, darf der Vermieter nach § 559 BGB 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr dauerhaft auf die Miete umlegen, allerdings erst nach zwei Abzügen: dem geschätzten Anteil, der ohnehin für Instandhaltung angefallen wäre, und jedem Euro an öffentlichen Fördermitteln oder Drittmitteln, der nach § 559a BGB eins zu eins von den Kosten abgezogen werden muss, bevor überhaupt gerechnet wird. Selbst nach diesen Abzügen bleibt die Erhöhung gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, oder um höchstens 2 Euro pro Quadratmeter, wenn die Miete vor der Maßnahme bereits unter 7 Euro pro Quadratmeter lag. Die höhere Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig, diese Frist verlängert sich aber um sechs weitere Monate, wenn der Vermieter die Drei-Monats-Ankündigung versäumt hat oder die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 Prozent über der angekündigten liegt.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt eine wichtige Ausnahme von der 8-Prozent-Regel für den reinen Heizungstausch: Wird eine förderfähige neue Heizung eingebaut, erlaubt § 559e BGB stattdessen eine Umlage von 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel, dafür aber pauschal um 15 Prozent für ersparte Instandhaltung gekürzt und auf 0,50 Euro pro Quadratmeter über sechs Jahre gedeckelt, zusätzlich zur allgemeinen 3-Euro-Grenze aus § 559 Abs. 3a BGB. Für alle anderen Modernisierungsarten, Fenster, Fassadendämmung, Aufzug, Barrierefreiheit, bleibt es bei den 8 Prozent und der 3-Euro-Grenze.

Was Betroffene berichten

Mietrechtsratgeber, die Modernisierungsstreitigkeiten begleiten, beschreiben die Grenze zwischen Instandhaltung und Modernisierung als den in der Praxis am häufigsten strittigen Punkt, besonders beim Heizungstausch: Eine alte, kaputte Anlage müsste ohnehin repariert werden, tauscht der Vermieter sie aber gegen ein deutlich effizienteres oder gefördertes Modell aus, ist das gleichzeitig eine echte energetische Verbesserung. Die wiederkehrende Empfehlung lautet, die tatsächliche Kostenaufstellung einzufordern und darauf zu bestehen, dass der instandhaltungsgleiche Anteil benannt und herausgerechnet wird, statt eine pauschale Modernisierungssumme einfach hinzunehmen.

Ein zweites wiederkehrendes Thema ist die Zeitschiene. Weil die Drei-Monats-Ankündigung und die spätere Mieterhöhungserklärung zwei getrennte Schreiben mit zwei getrennten Fristen sind, merken manche Mieter erst im Nachhinein, dass sie innerhalb des schmalen Fensters nach der Ankündigung auch Einwände gegen die Bauarbeiten selbst hätten erheben können, nicht nur gegen die spätere Kostenberechnung. Die Ankündigung sofort aufmerksam zu lesen und die Härteeinwand-Frist direkt am Tag ihres Eingangs zu notieren, wird in solchen Ratgebern immer wieder als das Detail genannt, das am leichtesten übersehen wird.

Schritt für Schritt

1. Trifft eine Modernisierungsankündigung ein, prüfen Sie, ob Art, Umfang, geplanter Beginn, Dauer und eine etwaige Mieterhöhung tatsächlich benannt werden, eine unvollständige Ankündigung setzt die gesetzlichen Fristen unter Umständen gar nicht erst korrekt in Gang.
2. Würde die Baumaßnahme selbst, etwa wegen hohen Alters, Krankheit, Schwangerschaft oder einer ernsthaften finanziellen Notlage, eine echte Härte für Ihren Haushalt bedeuten, erheben Sie bis zum Ende des Folgemonats schriftlich einen förmlichen Härteeinwand.
3. Trifft nach Abschluss der Arbeiten eine Mieterhöhung ein, prüfen Sie, ob ein Teil des Projekts eigentlich Instandhaltung war und vor der Prozentberechnung hätte herausgerechnet werden müssen.
4. Bestätigen Sie, dass sämtliche Fördermittel und Drittmittel tatsächlich eins zu eins abgezogen wurden, wie es § 559a BGB vorschreibt, und prüfen Sie bei einem Heizungstausch zusätzlich die 15-Prozent-Pauschale und die 0,50-Euro-Grenze nach § 559e BGB.
5. Rechnen Sie nach, ob die Erhöhung die 3-Euro-Grenze über sechs Jahre einhält (2 Euro, wenn Ihre Miete vorher unter 7 Euro pro Quadratmeter lag), unabhängig davon, was die Rechnung des Vermieters selbst ergibt.
6. Wirkt etwas falsch berechnet, lassen Sie die vollständige Kostenaufstellung von einem Mieterverein oder einer Mietrechtskanzlei prüfen, bevor die höhere Miete im dritten Monat nach der Erhöhungserklärung fällig wird.

Rechtlicher Hinweis

Diese Seite erklärt den allgemeinen Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, einschließlich der seit 2024 geltenden Sonderregel für Heizungstausch nach § 559e BGB, Stand Mitte 2026. Sie ersetzt keine Rechtsberatung: Ob ein konkretes Sanierungsprojekt, die zugehörige Kostenaufstellung und die daraus berechnete Mieterhöhung korrekt sind, hängt von den tatsächlichen Unterlagen Ihres Hauses ab. Lassen Sie Ihre konkrete Situation von einem Mieterverein oder einer Mietrechtskanzlei prüfen, bevor Sie eine bestimmte Modernisierungsmieterhöhung als gültig hinnehmen.