Защита при конверсии квартир во Франкфурте: два правила, оба слабее, чем вы могли бы ожидать сейчас
Если дом, в котором вы снимаете квартиру, превращается в отдельно продаваемые квартиры в собственности, теоретически должны действовать две отдельные защиты, и обе сейчас во Франкфурте более узкие, чем были задуманы. Во-первых, требование разрешения на саму конверсию: общегородское правило Гессена для домов с 7 или более квартирами истекло по собственному графику 31 декабря 2025 года и не было продлено, поэтому с 1 января 2026 года разрешение на конверсию требуется только внутри 14 обозначенных Milieuschutzgebiete Франкфурта (Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen-Nord, Bornheim, Ostend и похожие районы) по другому федеральному закону, § 172 BauGB. Вне этих зон арендодатели могут проводить конверсию свободно. Во-вторых, продлённая защита от выселения после продажи в результате конверсии, Kündigungssperrfrist, была установлена во Франкфурте в 8 лет по гессенскому Mieterschutzverordnung, значительно выше федерального стандарта в 3 года, но решение Amtsgericht Frankfurt от июня 2026 года объявило всё это постановление недействительным, и суды сейчас трактуют продлённый срок как вернувшийся к 3 годам для всего, что произошло начиная с декабря 2025 года. Ни одна из этих ситуаций не похожа на активную, общегородскую, десятилетнюю защиту Берлина.
Два отдельных правила, а не одно
Большинство объяснений “защиты при конверсии квартир” в Германии рассказывают о ней так, будто это единое целое. Во Франкфурте сейчас это действительно не так, и смешивание этих двух вещей приводит людей к неверному выводу о собственной ситуации. Существует два независимых механизма с двумя разными правовыми основаниями, двумя разными текущими статусами, и ни один из них сейчас не работает так, как в Берлине.
Первый это требование разрешения на превращение арендного дома в отдельно продаваемые квартиры в собственности вообще. Второй это продлённая защита от выселения для текущего арендатора после того, как конкретная квартира действительно была продана новому собственнику. Вас может затронуть один из механизмов, оба или ни один, в зависимости от адреса и истории продаж вашего дома.
Правило первое: разрешение на конверсию, теперь привязано к зоне
Гессен ввёл в 2022 году общегородское требование, по Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung, согласно которому домам с 7 или более арендными квартирами требовалось формальное разрешение перед конверсией в квартиры в собственности, в районах, обозначенных как напряжённые жилищные рынки. Это общегородское требование истекло по собственному графику 31 декабря 2025 года, и Гессен его не продлил. Это истечение срока не связано с судебным делом, описанным ниже, оно закончилось по своим собственным условиям, а не из-за судебного разбирательства.
С 1 января 2026 года разрешение на конверсию во Франкфурте требуется только внутри городских Milieuschutzgebiete (зон социальной охраны среды), по совершенно другому закону: § 172 федерального Baugesetzbuch (BauGB), а не истёкшего гессенского земельного постановления. Сейчас во Франкфурте есть 14 таких зон, обозначенных кодами E2Ä, E4, E5, E7, E9, E43, E44, E47, E50, E51, E52, E53, E55 и E56, охватывающих части Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen-Nord, Bornheim, Ostend и похожих районов. Проверить свой адрес по этим зонам можно через городской инструмент планирования planAS.frankfurt.de.
| Период | Где требовалось разрешение |
|---|---|
| До 31 декабря 2025 года | По всему городу, для домов с 7+ арендными квартирами, по земельному постановлению Гессена |
| С 1 января 2026 года | Только внутри 14 обозначенных Milieuschutzgebiete Франкфурта, по федеральному § 172 BauGB |
| Вне этих 14 зон, с 1 января 2026 года | Разрешение на конверсию сейчас не требуется |
Даже внутри защищённой зоны разрешение выдаётся не автоматически. По данным строительного управления, одобрение выдаётся только в узких, конкретных исключениях: при разделе наследства между наследниками, когда член семьи принимает квартиру для собственного проживания, или когда собственник письменно обязуется, с записью в поземельной книге, продавать конвертированные квартиры исключительно текущим арендаторам в течение 7 лет. Простая конверсия, нацеленная на открытый рынок, как правило, не преодолевает этот барьер внутри защищённой зоны.
Правило второе: продлённая защита от выселения, та же правовая неопределённость, что и у Mietpreisbremse
Тем, кто читал страницу SettledIn про Mietpreisbremse Франкфурта, следующая часть покажется знакомой. Отдельно от вопроса разрешения выше, немецкий федеральный закон (§ 577a BGB) даёт текущему арендатору защиту от выселения для собственного проживания на определённый срок после того, как его квартира конвертирована и продана индивидуальному покупателю, по умолчанию 3 года по всей стране. Земли могут продлевать этот срок в напряжённых районах до законного предела, и гессенский Mieterschutzverordnung установил его в 8 лет для Франкфурта и других 48 обозначенных муниципалитетов.
Это то же самое постановление, продление которого в ноябре 2025 года Amtsgericht Frankfurt признал недействительным 10 июня 2026 года, в деле, которое также напрямую затронуло эту продлённую защиту. Сообщения об этом решении (дело Az. 33029 C 130/25) прямо утверждают, что 8-летний срок в результате возвращается к федеральному стандарту в 3 года. Обоснование суда было тем же, что и в деле о Mietpreisbremse: обоснование Гессена для продления в ноябре 2025 года опиралось на устаревшие данные, а не на актуальные цифры.
Решение не является окончательным юридически, и ожидается апелляция. Но сейчас для квартиры, проданной начиная с декабря 2025 года, окно защиты от выселения, которое обязан соблюдать новый собственник, трактуется как 3 года, а не 8.
Фото: wal_172619, источник: Pixabay
- Проверьте свой адрес по 14 Milieuschutzgebiete Франкфурта, используя planAS.frankfurt.de, это определяет, требуется ли для вашего дома разрешение на конверсию вообще.
- Если вы внутри зоны, знайте, что разрешения выдаются только для узких исключений: наследство, собственное проживание члена семьи, или 7-летнее обязательство продавать только арендатору.
- Если ваша квартира уже конвертирована и продана, выясните дату продажи, это определяет, находитесь ли вы всё ещё внутри 8-летнего окна защиты от выселения или уже в оспариваемом 3-летнем.
- Проверьте оба вопроса в Mieterschutzverein Frankfurt, вместо того чтобы предполагать, что какая-либо защита применяется автоматически, правовая картина здесь действительно в движении.
Шаг за шагом
- Проверьте адрес своего дома на planAS.frankfurt.de, чтобы увидеть, попадает ли он в одну из 14 Milieuschutzgebiete Франкфурта.
- Если вы получили уведомление о конверсии, спросите, заявляет ли арендодатель одно из узких исключений (наследство, собственное проживание члена семьи, 7-летнее обязательство продажи арендатору), поскольку простая рыночная конверсия внутри защищённой зоны иначе не должна одобряться.
- Если ваша квартира уже продана индивидуальному покупателю, зафиксируйте точную дату продажи, именно она определяет, применяется ли 8-летнее или 3-летнее окно защиты от выселения.
- Не предполагайте, что здесь действуют берлинские правила. Ситуация Франкфурта структурно иная и сейчас слабее по обоим направлениям.
- Свяжитесь с Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V. (069 5601057-0, info@msv-frankfurt.de) с вашим конкретным адресом и датами, прежде чем принимать какие-либо решения на основе любой из этих защит.
- Следите за ожидаемой апелляцией. Решение от июня 2026 года не является окончательным, а правительство Гессена заявило, что работает над исправленным постановлением, так что описание текущего статуса на этой странице может измениться.
Уведомление о соответствии
Эта страница объясняет общие правила и пока не разрешённый правовой спор, затрагивающий защиту при конверсии квартир во Франкфурте, но это не юридическая консультация, и описанное здесь судебное решение не было окончательным на момент написания. Для вашего конкретного дома и ситуации подтвердите актуальный статус в Mieterschutzverein Frankfurt или у адвоката, специализирующегося на Mietrecht, прежде чем принимать решения.
Частые вопросы и типичные ошибки
Чем ситуация во Франкфурте отличается от берлинской?
Структурно, а не просто другой цифрой. Берлин ведёт единую, унифицированную, общегородскую защиту, активно действующую до 2030 года, без драмы с истечением срока, без лоскутного одеяла по зонам. У Франкфурта вместо этого два отдельных, более слабых механизма. Требование разрешения на саму конверсию теперь действует только внутри 14 конкретных Milieuschutzgebiete, а не по всему городу, после того как более широкое правило истекло по графику в конце 2025 года. А продлённая защита от выселения после продажи в результате конверсии увязла в том же судебном споре, что затрагивает Mietpreisbremse, сейчас она трактуется как вернувшаяся к федеральному минимуму в 3 года, а не к задуманным Гессеном 8 годам. Если вы сравниваете свою ситуацию с кем-то из Берлина, не предполагайте, что их защиты действуют здесь, сейчас на самом деле это не так.
Как узнать, находится ли мой дом в одной из 14 Milieuschutzgebiete Франкфурта?
Строительное управление Франкфурта ведёт онлайн-инструмент планирования, planAS.frankfurt.de, где можно проверить конкретный адрес по обозначенным зонам (обозначенным кодами вроде E2Ä, E4, E5, E7, E9, E43, E44, E47, E50 через E53, E55 и E56, охватывающим части Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen-Nord, Bornheim и Ostend среди прочих). Если ваш дом попадает в одну из этих зон, разрешение на конверсию по-прежнему требуется по § 172 BauGB, федеральному закону об охране среды проживания, независимо от истёкшего гессенского земельного постановления. Если он находится вне всех зон, арендодателю сейчас разрешение на конверсию вообще не нужно.
Если мой дом в защищённой зоне, значит ли это, что конверсия полностью заблокирована?
Не полностью, но действительно ограничительно. По данным строительного управления Франкфурта, разрешения внутри Milieuschutzgebiete выдаются только в конкретных предусмотренных законом исключениях, а не как общий вариант: когда конверсия происходит в рамках раздела наследства между наследниками, когда член семьи принимает квартиру для собственного проживания, или когда собственник письменно обязуется, с записью в поземельной книге, продавать конвертированные квартиры только текущим арендаторам в течение 7 лет. Вне этих узких ситуаций простая конверсия, нацеленная на продажу на открытом рынке, как правило, не будет одобрена внутри Milieuschutzgebiet.
Что на самом деле сейчас происходит с продлённой защитой от выселения после продажи в результате конверсии?
По гессенскому Mieterschutzverordnung Франкфурт (вместе с другими 48 обозначенными муниципалитетами Гессена) должен был иметь 8-летнюю Kündigungssperrfrist, то есть новый собственник, купивший конвертированную квартиру, как правило, не мог выселить текущего арендатора для собственного проживания (Eigenbedarf) в течение 8 лет, значительно дольше федерального стандарта в 3 года. 10 июня 2026 года Amtsgericht Frankfurt постановил (дело Az. 33029 C 130/25), что продление Гессеном всего постановления в ноябре 2025 года было недействительным, то же самое решение, о котором рассказано на странице SettledIn про Mietpreisbremse, и это решение отбрасывает эту защиту к федеральному минимуму в 3 года для всего, что датировано начиная с декабря 2025 года. Решение не является окончательным юридически, и ожидается апелляция, так что это может снова измениться, но сейчас суды во Франкфурте трактуют более короткий срок как действующий.
Куда мне на самом деле обращаться, если я получу уведомление о конверсии своей квартиры?
Не пытайтесь самостоятельно разобраться, какое из этих двух правил применяется к вашей конкретной ситуации, вопрос разрешения зависит от вашего точного адреса относительно 14 зон, а вопрос защиты от выселения зависит от точной даты продажи вашего дома и от того, изменила ли что-то ожидаемая апелляция к моменту, когда вы это читаете. Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., по адресу Eckenheimer Landstraße 339, 60320 Frankfurt (069 5601057-0, info@msv-frankfurt.de), может проверить оба вопроса по вашему реальному адресу и хронологии, что здесь важнее, чем в городах с одним простым правилом.