Захист при перетворенні квартир у Франкфурті: два правила, обидва зараз слабші, ніж очікувалося б
Якщо ваш орендований будинок перетворюють на квартири, які продаються окремо, мають діяти два окремі захисні механізми, і обидва зараз у Франкфурті вужчі, ніж їх спершу задумували. По-перше, вимога дозволу на саме перетворення: загальноміське правило Гессена для будинків із 7 і більше квартир закінчилося за власним графіком 31 грудня 2025 року і не було продовжене, тож з 1 січня 2026 року дозвіл на перетворення потрібен лише в межах 14 визначених франкфуртських Milieuschutzgebiete (Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen-Nord, Bornheim, Ostend та подібні райони), за іншим федеральним законом, параграфом 172 BauGB. Поза цими зонами орендодавці можуть перетворювати вільно. По-друге, продовжений захист від виселення після продажу перетвореної квартири, Kündigungssperrfrist, у Франкфурті за гессенською Mieterschutzverordnung було встановлено на 8 років, значно більше за федеральний стандарт у 3 роки, але рішення Amtsgericht Frankfurt від червня 2026 року визнало все це положення недійсним, і суди наразі трактують продовжений строк як такий, що повернувся до 3 років для всього, датованого груднем 2025 року і пізніше. Жодна з цих ситуацій не є активним, загальноміським, десятирічним захистом, як у Берліні.
Два окремі правила, а не одне
Більшість пояснень “захисту при перетворенні” в Німеччині трактують це як одну річ. У Франкфурті наразі це справді не так, і змішування двох правил веде до неправильного висновку про власну ситуацію. Існує два незалежні механізми, з двома різними правовими підставами, двома різними поточними статусами, і жоден із них наразі не працює так, як у Берліні.
Перший, це вимога дозволу на саме перетворення орендованого будинку на квартири, що продаються окремо. Другий, це продовжений захист від виселення для чинного орендаря, щойно конкретну квартиру фактично продано новому власнику. Вас може стосуватися один із них, обидва, або жоден, залежно від адреси і історії продажу вашого будинку.
Правило перше: дозвіл на перетворення, тепер прив’язаний до зон
Гессен запровадив у 2022 році загальноміську вимогу, за Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung, що будинки із 7 і більше орендованих квартир потребували формального дозволу перед перетворенням на квартири у власності, у районах, визначених як напружені ринки житла. Ця загальноміська вимога закінчилася за власним графіком 31 грудня 2025 року, і Гессен її не продовжив. Це закінчення строку окреме від судової справи, описаної нижче, воно завершилося за власними умовами, а не через судовий процес.
З 1 січня 2026 року дозвіл на перетворення у Франкфурті потрібен лише в межах міських Milieuschutzgebiete (зон соціального захисту), за зовсім іншим законом: параграфом 172 федерального Baugesetzbuch (BauGB), а не закінченим гессенським земельним положенням. У Франкфурті наразі 14 таких зон, позначених кодами E2Ä, E4, E5, E7, E9, E43, E44, E47, E50, E51, E52, E53, E55 і E56, що охоплюють частини Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen-Nord, Bornheim, Ostend та подібних районів. Свою адресу можна перевірити відносно цих зон через міський інструмент планування planAS.frankfurt.de.
| Період | Де потрібен був дозвіл |
|---|---|
| До 31 грудня 2025 року | Загальноміськи, для будинків із 7+ орендованих квартир, за гессенським земельним положенням |
| З 1 січня 2026 року | Лише в межах 14 визначених франкфуртських Milieuschutzgebiete, за федеральним параграфом 172 BauGB |
| Поза цими 14 зонами, з 1 січня 2026 року | Наразі дозвіл на перетворення не потрібен |
Навіть у межах захищеної зони дозвіл не є автоматичним. За даними будівельного управління, схвалення надається лише у вузьких, конкретних виняткових випадках: поділ спадщини між спадкоємцями, член родини бере квартиру для власного проживання, або власник письмово зобов’язується, зафіксувавши це в поземельній книзі, продавати перетворені квартири виключно чинним орендарям протягом 7 років. Поза цими випадками просте перетворення, спрямоване на відкритий ринок, зазвичай не подолає цей бар’єр у межах захищеної зони.
Правило друге: продовжений захист від виселення, та сама правова невизначеність, що й у Mietpreisbremse
Хто читав сторінку SettledIn про франкфуртську Mietpreisbremse, впізнає наступну частину. Окремо від питання дозволу вище, німецьке федеральне право (параграф 577a BGB) дає чинному орендарю захист від виселення через власне проживання протягом визначеного строку після того, як його квартиру перетворено і продано окремому покупцю, за замовчуванням 3 роки по всій країні. Землі можуть продовжувати цей строк у напружених районах, до законодавчої межі, і гессенська Mieterschutzverordnung встановила його на 8 років для Франкфурта та інших 48 визначених громад.
Це те саме положення, чиє продовження в листопаді 2025 року Amtsgericht Frankfurt визнав недійсним 10 червня 2026 року, у справі, що також безпосередньо стосувалася цього продовженого захисту. Повідомлення про рішення (справа Az. 33029 C 130/25) прямо стверджують, що 8-річний строк унаслідок цього повертається до федерального мінімуму в 3 роки. Обґрунтування суду було тим самим, що й у справі про Mietpreisbremse: обґрунтування Гессена для продовження в листопаді 2025 року спиралося на застарілі, а не поточні дані.
Рішення не є остаточним, і очікується апеляція. Але наразі для квартири, проданої з грудня 2025 року, вікно захисту від виселення, яке має поважати новий власник, трактується як 3, а не 8 років.
Фото wal_172619 на Pixabay
- Перевірте свою адресу відносно 14 франкфуртських Milieuschutzgebiete, на planAS.frankfurt.de, це визначає, чи потрібен дозвіл на перетворення для вашого будинку взагалі.
- Якщо ви в межах зони, майте на увазі, що дозволи надаються лише у вузьких виняткових випадках: спадщина, власне проживання родини, або 7-річне зобов'язання продавати лише орендарям.
- Якщо вашу квартиру вже перетворено і продано, з'ясуйте точну дату продажу, це визначає, чи ви досі в межах 8-річного вікна захисту від виселення, чи вже в оспорюваному 3-річному.
- Перевірте обидва питання в Mieterschutzverein Frankfurt, а не припускайте, що якийсь із захистів застосовується автоматично, правова картина тут справді в русі.
Крок за кроком
- Перевірте адресу свого будинку на planAS.frankfurt.de, щоб побачити, чи він у межах однієї з 14 франкфуртських Milieuschutzgebiete.
- Якщо ви отримали повідомлення про перетворення, запитайте, чи орендодавець посилається на один із вузьких виняткових випадків (спадщина, власне проживання родини, 7-річне зобов’язання продажу орендарям), оскільки просте ринкове перетворення в межах захищеної зони інакше не мало б отримати схвалення.
- Якщо вашу квартиру вже продано окремому покупцю, зафіксуйте точну дату продажу, саме вона визначає, яке вікно захисту від виселення застосовується, 8-річне чи 3-річне.
- Не припускайте, що берлінські правила діють тут. Ситуація Франкфурта структурно інша і наразі слабша з обох боків.
- Зверніться до Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V. (069 5601057-0, info@msv-frankfurt.de) з вашою конкретною адресою і датами, перш ніж ухвалювати будь-яке рішення на основі одного з захистів.
- Слідкуйте за апеляцією, що розглядається. Рішення від червня 2026 року не є остаточним, і уряд Гессена заявив, що працює над виправленим положенням, тож опис поточного статусу на цій сторінці може змінитися.
Застереження щодо надійності
Ця сторінка пояснює загальні правила і наразі невирішену правову суперечку щодо захисту при перетворенні квартир у Франкфурті, але це не юридична консультація, і описане тут судове рішення на момент написання не було остаточним. Для вашого конкретного будинку і ситуації уточнюйте поточний статус у Mieterschutzverein Frankfurt або в адвоката, що спеціалізується на Mietrecht, перш ніж ухвалювати рішення.
Часті запитання та типові помилки
Чим ситуація Франкфурта відрізняється від берлінської?
Структурно, а не просто іншим числом. Берлін веде єдиний, уніфікований, загальноміський захист, що активно діє до 2030 року, без драми закінчення строку, без клаптикової системи за зонами. У Франкфурта натомість два окремі, слабші механізми. Вимога дозволу на саме перетворення тепер діє лише в межах 14 конкретних Milieuschutzgebiete, а не загальноміськи, після того як ширше правило закінчилося за графіком наприкінці 2025 року. А продовжений захист від виселення після продажу перетвореної квартири застряг у тій самій судовій суперечці, що й Mietpreisbremse, наразі його трактують як такий, що повернувся до федерального мінімуму в 3 роки замість запланованих Гессеном 8 років. Якщо ви порівнюєте свою ситуацію з кимось у Берліні, не припускайте, що його захисти діють тут, наразі це справді не так.
Як дізнатися, чи мій будинок у одній з 14 франкфуртських Milieuschutzgebiete?
Франкфуртське будівельне управління веде онлайн-інструмент планування, planAS.frankfurt.de, де можна перевірити конкретну адресу відносно визначених зон (позначених кодами на кшталт E2Ä, E4, E5, E7, E9, E43, E44, E47, E50-E53, E55 і E56, що охоплюють частини Bockenheim, Nordend, Sachsenhausen-Nord, Bornheim та Ostend, серед інших). Якщо ваш будинок у межах однієї з цих зон, дозвіл на перетворення все ще потрібен за параграфом 172 BauGB, федеральним законом про зони соціального захисту, незалежно від закінченого гессенського земельного положення. Якщо він поза всіма зонами, орендодавцю наразі взагалі не потрібен дозвіл на перетворення.
Якщо мій будинок у захищеній зоні, чи означає це, що перетворення повністю заблоковане?
Не повністю, але справді обмежено. За даними франкфуртського будівельного управління, дозволи в межах Milieuschutzgebiete надаються лише в конкретних законодавчих виняткових випадках, а не як загальний варіант: коли перетворення відбувається через поділ спадщини між спадкоємцями, коли член родини бере квартиру для власного проживання, або коли власник письмово зобов'язується, зафіксувавши це в поземельній книзі, продавати перетворені квартири лише чинним орендарям протягом 7 років. Поза цими вузькими випадками просте перетворення, спрямоване на відкритий ринок, зазвичай не отримає схвалення в межах Milieuschutzgebiet.
Що насправді зараз відбувається з продовженим захистом від виселення після продажу перетвореної квартири?
За гессенською Mieterschutzverordnung, Франкфурт (разом з іншими 48 визначеними гессенськими громадами) мав 8-річний Kündigungssperrfrist, тобто новий власник, що купує перетворену квартиру, зазвичай не міг виселити чинного орендаря через власне проживання (Eigenbedarf) протягом 8 років, значно довше за федеральний стандарт у 3 роки. 10 червня 2026 року Amtsgericht Frankfurt ухвалив рішення (справа Az. 33029 C 130/25), що продовження Гессеном усього положення в листопаді 2025 року було недійсним, те саме рішення, що розглядається на сторінці SettledIn про Mietpreisbremse, і це рішення повертає цей захист до федерального мінімуму в 3 роки для всього, датованого груднем 2025 року і пізніше. Рішення не є остаточним, і очікується апеляція, тож це може знову змінитися, але наразі суди у Франкфурті трактують коротший строк як чинний.
Куди насправді звертатися, якщо я отримую повідомлення про перетворення моєї квартири?
Не намагайтеся самостійно визначити, яке з цих двох правил застосовується до вашої ситуації, питання дозволу залежить від точної адреси відносно 14 зон, а питання захисту від виселення залежить точно від того, коли будинок було продано і чи змінила щось апеляція на момент, коли ви це читаєте. Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.V., за адресою Eckenheimer Landstraße 339, 60320 Frankfurt (069 5601057-0, info@msv-frankfurt.de), може перевірити обидва питання за вашою фактичною адресою і хронологією, що тут важливіше, ніж у містах з одним простим правилом.