Вашу арендную квартиру продали как кондоминиум: 10-летняя защита от выселения Мюнхена (Umwandlungsschutz)
Если здание, которое вы арендуете в Мюнхене, превращается в отдельно принадлежащие кондоминиумы, и вашу конкретную квартиру затем продают кому-то новому, этот покупатель не может выселить вас из-за Eigenbedarf (личное использование) или из-за экономической эксплуатации в течение полных 10 лет после продажи, а не 3 года, которые применяются почти везде в Германии. Эта расширенная защита существует, поскольку Мюнхен находится в баварском списке муниципалитетов с напряженным жильем согласно Mieterschutzverordnung земли, который с января 2026 года охватывает 285 муниципалитетов, выросших с 208. Согласно статье 577a BGB, общенациональная базовая норма - 3 года, но правительства земель могут продлить ее до 10 в районах, где предложение доступного арендного жилья действительно ограничено, и Бавария сделала именно это для Мюнхена и его более широкой метропольной зоны. Отсчет начинается с даты, когда новый отдельный владелец фактически зарегистрирован в поземельной книге, не с момента, когда здание изначально преобразовали, и мюнхенское дело, дошедшее до Федерального суда Германии в январе 2026 года, подтвердило, что передача квартиры семейному товариществу позже не сбрасывает этот отсчет и не создает способа его обойти.
Официальное правило
Преобразование арендного здания в отдельно принадлежащие кондоминиумы само по себе не ставит вашу аренду под какой-либо конкретный риск. Настоящий момент риска наступает позже, когда вашу конкретную квартиру фактически продают новому отдельному владельцу, поскольку именно это активирует возможность расторжения из-за Eigenbedarf или того, что закон называет экономической эксплуатацией.
Согласно статье 577a BGB, новый владелец обычно не может ссылаться ни на одно из этих оснований, пока не прошло три года с момента продажи. Это общенациональная базовая норма. Но тот же закон позволяет правительствам земель продлевать этот период до десяти лет в муниципалитетах, где предложение доступного арендного жилья официально признано особенно ограниченным, и Бавария сделала именно это для Мюнхена.
С января 2026 года баварский Mieterschutzverordnung охватывает 285 муниципалитетов с расширенной 10-летней защитой, выросших с предыдущих 208. Расширение произошло преимущественно вокруг большого Мюнхена и региона Oberland к югу от города, и тот же регламент объединяет две другие защиты, уже знакомые с мюнхенского арендного рынка: Mietpreisbremse, ограничивающую арендную плату на новых договорах, и сниженный Kappungsgrenze на повышение арендной платы. Сам регламент длится до конца 2029 года, после чего его можно обновить или пересмотреть снова.
| Общенациональная базовая норма | Мюнхен и 284 других баварских муниципалитета | |
|---|---|---|
| Период блокировки | 3 года | 10 лет |
| Начинается с | Продажи преобразованной квартиры | Продажи преобразованной квартиры |
| Охватывает | Расторжение из-за Eigenbedarf и экономической эксплуатации | Так же, Eigenbedarf и экономическая эксплуатация |
| Юридическая основа | Ст. 577a абз. 1 BGB | Ст. 577a абз. 2 BGB плюс баварский регламент |
Сам отсчет точен насчет того, что его запускает. Это не дата, когда конверсия здания на отдельные квартиры-кондоминиумы была формально завершена, и не дата подписания договора купли-продажи. Это дата, когда новый отдельный владелец фактически вносится в Grundbuch, немецкую поземельную книгу. Квартира может оставаться преобразованной и непроданной годами, и ничего в вашей аренде не меняется, пока фактический новый владелец не зарегистрирован в отношении вашей конкретной квартиры.
Что говорят реальные люди
Спор, дошедший до собственного Landgericht München I Мюнхена, а затем до Bundesgerichtshof, показывает, насколько далеко готовы пойти суды, чтобы сохранить десятилетний отсчет неприкосновенным, как только он начался. Единоличный покупатель приобрел арендованное здание в Мюнхене в 2021 году, преобразовал его в отдельно принадлежащие квартиры, а затем, в течение примерно года, передал одну квартиру семейному товариществу, которое он сформировал со своим супругом и двумя взрослыми детьми. Семейное товарищество затем выдало уведомление о расторжении, заявляя потребность личного использования для одной из дочерей. Amtsgericht изначально удовлетворил выселение, но Landgericht München I отменил это решение, и 21 января 2026 года Bundesgerichtshof (дело VIII ZR 247/24) подтвердил отмену в дальнейшей апелляции. Семейное исключение, на которое покупатели пытались ссылаться, отдельное положение статьи 577a, позволяющее семейным товариществам покупать долю в здании без независимого повторного запуска блокировки, было признано вообще не применимым к этому фактическому шаблону: одно лицо сначала покупает и запускает отсчет, а передача квартиры в семейную договоренность позже не перезапускает его и не предлагает способ избежать.
Предыдущее мюнхенское дело прошло похожую дугу с другой стороны. GmbH & Co. KG купила мюнхенское здание в 2011 году и преобразовала его в кондоминиумы годом позже. Новый отдельный владелец затем приобрел одну из квартир и был зарегистрирован в поземельной книге в марте 2017 года. Когда тот владелец попытался расторгнуть для личного использования в 2022 году, ориентируясь на дату выезда в марте 2023 года, Bundesgerichtshof подтвердил 6 августа 2025 года (дело VIII ZR 161/24), что расторжение недействительно, поскольку десятилетний период, длящийся с регистрации марта 2017 года, фактически не закончился бы до марта 2027 года. То же решение прояснило отдельный нюанс, стоящий знать: продажа коммерческому товариществу вроде GmbH & Co. KG вообще не запускает период блокировки, только продажа физическому лицу или гражданско-правовому товариществу (GbR) делает это, поэтому именно продажа 2016 года отдельному владельцу, а не покупка 2011 года GmbH & Co. KG, фактически запустил этот конкретный отсчет. Дело стало напоминанием, что вычисление действительно механическое: считайте десять лет с даты регистрации, и ничто его не сокращает.
Шаг за шагом
- Выясните, сдавали ли ваше здание изначально в аренду как целостное и только позже разделили на отдельно принадлежащие квартиры-кондоминиумы, поскольку эта конкретная защита применяется к конверсиям, произошедшим после начала вашей аренды, а не к квартирам, которые уже были собственностью-кондоминиумом, когда вы заселились.
- Если вы получаете уведомление, что вашу квартиру продали, проверьте дату, когда новый владелец фактически зарегистрирован в Grundbuch, не дату договора купли-продажи или любого более раннего объявления, поскольку именно эта дата регистрации запускает десятилетний отсчет.
- Если приходит уведомление о расторжении из-за Eigenbedarf или экономической эксплуатации, вычислите, действительно ли прошло десять лет с той даты регистрации, прежде чем предположить, что расторжение действительно.
- Следите за реструктуризационными шагами, вроде передачи квартиры товариществу или семейной договоренности вскоре после первоначальной покупки, поскольку суды подтвердили, что это не сбрасывает отсчет и не создает исключения.
- Если вы считаете, что расторжение поступило до фактического окончания периода защиты, отвечайте письменно и рассмотрите консультацию с Mieterverein или юристом по арендному праву, поскольку бремя доказывания того, что период блокировки действительно прошел, лежит на новом владельце.
- Сохраняйте собственную копию даты записи поземельной книги, если можете ее получить, поскольку это единственный факт, на котором основана вся эта защита.
Примечание о соответствии
Эта страница объясняет общую структуру вокруг статьи 577a BGB и расширенного Umwandlungsschutz Баварии, как он применяется в Мюнхене по состоянию на середину 2026 года. Это не юридическая консультация, и применяется ли эта конкретная защита к вашей ситуации, зависит от истории конверсии вашего здания, даты вашего заселения и точной даты регистрации любого нового владельца. Подтвердите собственные обстоятельства с Mieterverein или юристом, специализирующимся на арендном праве, прежде чем предположить, что конкретное расторжение действительно или недействительно.
Частые вопросы и типичные ошибки
Применяется ли 10-летняя защита к каждому арендному зданию в Мюнхене?
Она применяется конкретно к ситуации, охваченной статьей 577a BGB: зданию, которое сдавали в аренду, затем преобразовали в отдельно принадлежащие квартиры-кондоминиумы после того, как вы уже там жили, с последующей продажей вашей конкретной квартиры новому владельцу. Если ваша квартира уже была собственностью-кондоминиумом до того, как вы вообще подписали договор аренды, эта конкретная защита не применяется таким же образом, поскольку сама конверсия произошла до начала вашего проживания. Стоит проверить фактический график конверсии вашего здания и дату вашего собственного заселения, если вы не уверены, какая ситуация применяется к вам.
Начинается ли 10-летний отсчет, когда здание преобразуют, или когда продают мою квартиру?
Он начинается с продажи, конкретно с даты, когда новый отдельный владелец вносится в Grundbuch, немецкую поземельную книгу, не с момента, когда базовая конверсия на отдельные квартиры-кондоминиумы была юридически завершена. Здание может оставаться преобразованным, но непроданным годами, не запуская ничего, отсчет начинается только когда ваша конкретная квартира фактически переходит к новому владельцу.
Может ли новый владелец обойти 10-летнюю защиту, передав квартиру члену семьи?
Дело, дошедшее до Bundesgerichtshof в январе 2026 года, рассмотрело именно это. Единоличный покупатель приобрел мюнхенское здание в 2021 году, преобразовал его в кондоминиумы, и в течение примерно года передал одну квартиру семейному товариществу со своим супругом и двумя взрослыми детьми, которые затем попытались расторгнуть договор аренды для личного использования одной из дочерей. Собственный Landgericht München I Мюнхена отклонил расторжение, и Bundesgerichtshof подтвердил в апелляции, что срок блокировки продолжает действовать независимо, семейное товарищество, сформированное после первоначальной покупки, не получает новый отсчет или освобождение от правила.
Являются ли 10 лет стандартными везде в Германии, или это специфично для Баварии?
Базовая общенациональная защита согласно статье 577a BGB составляет только 3 года. Правительства земель имеют полномочия продлить ее до 10 лет регламентом, но только в муниципалитетах, которые они конкретно обозначили как имеющие особенно тугой рынок арендного жилья. Бавария использовала эти полномочия для 285 муниципалитетов по состоянию на январь 2026 года, значительно сконцентрированных вокруг Мюнхена и окружающего региона Oberland, но это не автоматически общенационально, другие немецкие земли и даже другие баварские муниципалитеты за пределами определенного списка могут все еще иметь только стандартную 3-летнюю защиту.