Kiracısı Olduğunuz Bina Kat Mülkiyetine Dönüşüp Satıldı: Münih'in 10 Yıllık Tahliye Koruması (Umwandlungsschutz)

Resmi Kural

Kiralık bir binanın bağımsız kat mülkiyeti dairelerine dönüştürülmesi, tek başına, kiracılığınızı belirli bir riske sokmaz. Gerçek risk anı daha sonra gelir: sizin spesifik daireniz gerçekten yeni bir bireysel malike satıldığında, çünkü bunu tetikleyen şey budur, Eigenbedarf ya da kanunun “ekonomik değerlendirme” dediği gerekçeyle bir fesih olasılığı.

§ 577a BGB uyarınca, yeni bir malik satıştan itibaren üç yıl geçmeden bu iki gerekçeden hiçbirini kullanamaz. Bu, ülke genelindeki temel kural. Ama aynı kanun, eyalet hükümetlerinin uygun fiyatlı kiralık konut arzının resmen özellikle sıkışık kabul edildiği belediyelerde bu süreyi on yıla kadar uzatmasına izin veriyor, ve Bavyera bunu tam olarak Münih için yapmış durumda.

Ocak 2026’dan beri Bavyera’nın Mieterschutzverordnung’u, önceki 208’den yükselerek, genişletilmiş 10 yıllık korumayla 285 belediyeyi kapsıyor. Genişleme ağırlıklı olarak büyük Münih ve şehrin güneyindeki Oberland bölgesine yayıldı, ve aynı yönetmelik Münih’in kira piyasasından zaten aşina olduğumuz iki koruma daha içeriyor: yeni kira sözleşmelerinde tavan koyan Mietpreisbremse ve düşürülmüş bir Kappungsgrenze kira artışı sınırı. Yönetmeliğin kendisi 2029 sonuna kadar geçerli, sonrasında yenilenip yeniden gözden geçirilebilir.

Sürenin kendisi, onu neyin başlattığı konusunda kesin. Bu, binanın ayrı kat mülkiyeti dairelerine dönüşümünün resmen tamamlandığı tarih değil, ve bir satış sözleşmesinin imzalandığı tarih de değil. Bu, yeni bireysel malikin Almanya’nın tapu sicili olan Grundbuch’a gerçekten kaydedildiği tarih. Bir daire yıllarca dönüştürülmüş ama satılmamış halde kalabilir, ve gerçek bir yeni malik sizin spesifik daireniz için kaydedilene kadar kiracılığınızla ilgili hiçbir şey değişmez.

Gerçek Hayattan

Münih’in kendi Landgericht München I’ine, ve sonra Bundesgerichtshof’a kadar giden bir dava, mahkemelerin on yıllık süre başladıktan sonra bunu korumak için ne kadar ileri gitmeye istekli olduğunu gösteriyor. Tek bir alıcı 2021’de Münih’te kiralık bir bina satın aldı, onu bağımsız dairelere dönüştürdü, ve yaklaşık bir yıl içinde bir daireyi eşi ve iki yetişkin çocuğuyla kurduğu bir aile ortaklığına devretti. Aile ortaklığı sonra kızlarından birinin kişisel kullanım ihtiyacı gerekçesiyle bir fesih bildirimi gönderdi. Amtsgericht başlangıçta tahliyeyi onayladı, ama Landgericht München I bu kararı bozdu, ve 21 Ocak 2026’da Bundesgerichtshof (dava VIII ZR 247/24) temyizde bu bozmayı onayladı. Alıcıların dayanmaya çalıştığı aile muafiyeti, § 577a’nın ayrı bir hükmü, aile sahipli ortaklıkların bir binaya girdiğinde engelleme süresini yeniden bağımsız olarak tetiklemeden satın alabilmesine izin veren hüküm, bu olgu örüntüsüne hiç uygulanmadığı tespit edildi: tek bir birey önce satın alıp süreyi başlatıyorsa, daireyi sonradan bir aile düzenlemesine devretmek ne süreyi yeniden başlatıyor ne de bir çıkış yolu sunuyor.

Daha önceki bir Münih davası benzer bir yolu tersinden takip etti. Bir yönetim şirketi 2011’de bir Münih binası satın aldı ve bir yıl sonra kat mülkiyetine dönüştürdü. Yeni bir bireysel malik daha sonra dairelerden birini edindi ve Mart 2017’de tapu siciline kaydedildi. O malik 2022’de, Mart 2023’te taşınma tarihini hedefleyen bir kişisel kullanım feshi denediğinde, hem yerel hem bölge mahkemesi feshi geçersiz buldu, çünkü Mart 2017 kaydından başlayan on yıllık süre ancak Mart 2027’de sona erecekti. Dava, hesaplamanın gerçekten mekanik olduğunun bir hatırlatıcısıydı: kayıt tarihinden on yıl say, hiçbir şey bunu kısaltmıyor.

Adım Adım

1. Binanızın orijinal olarak bir bütün olarak kiralık başlayıp sonradan bağımsız kat mülkiyeti dairelerine bölünüp bölünmediğini öğrenin, çünkü bu spesifik koruma kiracılığınız başladıktan sonra gerçekleşen dönüşümler için geçerli, siz taşındığınızda daireniz zaten kat mülkiyetiyse değil.
2. Dairenizin satıldığına dair bir bildirim alırsanız, yeni malikin Grundbuch’a gerçekten hangi tarihte kaydedildiğini kontrol edin, satış sözleşmesinin tarihini ya da önceki bir duyuruyu değil, çünkü on yıllık süreyi başlatan bu kayıt tarihi.
3. Eigenbedarf ya da ekonomik değerlendirme gerekçesiyle bir fesih bildirimi gelirse, o kayıt tarihinden itibaren gerçekten on yıl geçip geçmediğini hesaplayın, feshin geçerli olduğunu varsaymadan önce.
4. Yeniden yapılandırma hamlelerine dikkat edin, örneğin orijinal satın almadan kısa süre sonra bir dairenin bir ortaklığa ya da aile düzenlemesine devredilmesi gibi, çünkü mahkemeler bunun süreyi sıfırlamadığını ya da bir muafiyet yaratmadığını doğruladı.
5. Bir feshin koruma süresi gerçekten sona ermeden geldiğine inanıyorsanız, yazılı yanıt verin ve bir Mieterverein ya da kira hukuku avukatına danışmayı düşünün, çünkü engelleme süresinin gerçekten dolduğunu göstermek yeni malikin sorumluluğunda.
6. Elde edebilirseniz tapu sicili kayıt tarihinin kendi kopyanızı saklayın, çünkü bu korumanın tamamı bu tek olguya dayanıyor.

Uyumluluk Notu

Bu sayfa, § 577a BGB’nin genel çerçevesini ve Bavyera’nın Münih’te uygulanan genişletilmiş Umwandlungsschutz’unu 2026 ortası itibarıyla anlatır. Hukuki tavsiye değildir, ve bu spesifik korumanın sizin durumunuza uygulanıp uygulanmadığı binanızın dönüşüm tarihçesine, taşınma tarihinize ve herhangi bir yeni malikin tam kayıt tarihine bağlıdır. Belirli bir feshin geçerli ya da geçersiz olduğunu varsaymadan önce kendi durumunuzu bir Mieterverein ya da kira hukuku uzmanı bir avukatla doğrulayın.