متى يمكن لمالك العقار فعلا طلب SCHUFA الخاص بكم: المراحل القانونية الثلاث للاستئجار
يطلب كثير من ملاك العقارات في ميونخ تقرير SCHUFA كاملا وإثبات دخل قبل حتى تحديد موعد معاينة، لكن سلطات حماية البيانات الألمانية تقول إن هذا غير قانوني، ومعرفة القواعد المرحلية الفعلية تمنحكم إجابة ملموسة عند حدوث ذلك. وفقا لورقة إرشادية من يناير 2024 صادرة عن Datenschutzkonferenz (DSK)، مؤتمر سلطات حماية البيانات المستقلة في ألمانيا، لا يجوز لمالك العقار جمع سوى اسمكم وعنوانكم وبيانات الاتصال قبل إجراء المعاينة. فقط بعد أن تُصرّحوا فعليا برغبتكم في استئجار تلك الشقة تحديدا يمكنه طلب معلومات أساسية عن قدرتكم على الدفع، وفقط بعد أن يختاركم فعليا كمستأجر يمكنه طلب إثبات دخل كامل ونسخة من الهوية. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung، شهادة من مالك عقاركم السابق تؤكد عدم وجود ديون إيجار، ليست شيئا يمكن لمالك العقار المطالبة به بشكل مشروع على الإطلاق، لأن مالك العقار السابق ليس عليه أي التزام قانوني بإصدارها في المقام الأول. تقرير الإفصاح الذاتي الكامل لـSCHUFA بموجب المادة 15 من GDPR وثيقة مختلفة وأوسع بكثير من فحص الجدارة الائتمانية البسيط لـSCHUFA، وتوضح إرشادات حماية البيانات بجلاء أنه لا يجب على ملاك العقارات طلب تلك النسخة الأوسع في أي مرحلة.
القاعدة الرسمية
سوق الإيجار في ميونخ ضيق بما يكفي ليفترض كثير من الأسر الوافدة حديثا أن عليهم ببساطة تسليم كل ما يطلبه مالك العقار، تقرير SCHUFA، وتاريخ دخل كامل، وأحيانا حتى نسخة من جواز السفر، قبل حتى رؤية الشقة شخصيا. هذه تجربة حقيقية وشائعة، لكنها ليست فعليا الطريقة التي يتوقع بها قانون حماية البيانات الألماني أن تسير العملية.
نشر Datenschutzkonferenz، مؤتمر سلطات حماية البيانات المستقلة في ألمانيا، ورقة إرشادية في 24 يناير 2024 تربط ما يجوز لمالك العقار طلبه بالمرحلة المحددة التي تكونون فيها من عملية الاستئجار. يحتوي النموذج على ثلاث مراحل واضحة، وتفتح كل مرحلة تدريجيا مزيدا من البيانات، لا كلها دفعة واحدة أبدا.
- المرحلة 1، قبل المعاينة لا يجوز جمع سوى اسمكم وعنوانكم وبيانات الاتصال، بما يكفي لترتيب الموعد نفسه. الأسئلة عن الجنسية أو الحالة الاجتماعية أو تكوين الأسرة غير مناسبة هنا.
- المرحلة 2، بعد تصريحكم باهتمام حقيقي باستئجار تلك الشقة تحديدا تصبح المعلومات الأساسية ذات الصلة بتقييم قدرتكم على الدفع مقبولة الطلب الآن. تفاصيل دخل أفراد الأسرة الآخرين الذين لا تتقدمون معهم، أو معلومات اتصال مالك عقار سابق، ما زالت غير مناسبة.
- المرحلة 3، بعد أن يختاركم مالك العقار فعليا كمستأجر فقط الآن يمكن طلب المستندات الداعمة: إثبات دخل كامل ونسخة من هويتكم. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung التي تؤكد عدم مديونيتكم بإيجار لمالك عقار سابق ليست شيئا يمكن لمالك العقار المطالبة به بشكل مشروع، لأن مالك العقار السابق ليس عليه أي التزام قانوني بإصدار تلك الشهادة في المقام الأول.
الإفصاح الذاتي لـSCHUFA وفحص الجدارة الائتمانية القياسي لـSCHUFA ليسا الطلب نفسه، ويهم هذا التمييز. وفقا لـmietrecht-ratgeber.de، يحتوي تقرير الإفصاح الذاتي الكامل الذي تطلبونه من وكالة ائتمان عن أنفسكم بموجب المادة 15 من GDPR على بيانات شخصية أكثر بكثير مما يحتاجه مالك العقار لتقييم جدارة ائتمانية بسيط. إرشادات حماية البيانات ثابتة على أن ملاك العقارات يجب أن يعتمدوا على منتج جدارة ائتمانية أضيق ومخصص للغرض، لا مطالبة المتقدمين بتسليم النسخة الشاملة.
ماذا يقول الناس فعليا
تصف النقاشات بين المستأجرين الذين يخوضون سوق الشقق التنافسي في ميونخ توترا حقيقيا: عمليا، يطلب بعض ملاك العقارات وشركات إدارة العقارات كل شيء مقدما على أي حال، لأنه مع عشرات المتقدمين لشقة واحدة، الطلب رخيص ويمتثل معظم الناس دون تساؤل. يصف من اعترض نتيجة متباينة لكن قابلة للتطبيق غالبا، إذ يذكر عدة منهم أن الاستشهاد الهادئ بالنهج المرحلي، أو ببساطة تقديم بيانات الاتصال الأساسية أولا والمستندات الأكمل بمجرد تحديد موعد المعاينة فعليا، لم يكلفهم الشقة. النصيحة المتكررة هي معاملة الجمع المفرط المبكر للبيانات كمسألة حماية بيانات تستحق التسمية، لا كتكلفة لا مفر منها للبحث عن سكن.
خطوة بخطوة
- قدّموا فقط اسمكم وعنوانكم وبيانات الاتصال قبل المعاينة، هذا فعلا كل ما هو مناسب في هذه المرحلة، حتى لو أوحى إعلان بغير ذلك.
- انتظروا حتى تُصرّحوا باهتمام حقيقي بشقة محددة قبل توقع مشاركة معلومات القدرة على الدفع الأساسية.
- أجّلوا إثبات الدخل ونسخ الهوية حتى يخبركم مالك العقار فعليا بأنكم المستأجر المختار، واعرفوا أن طلب Mietschuldenfreiheitsbescheinigung شيء لا يمكن إلزامكم بتقديمه بشكل مشروع، إذ لا التزام على مالك عقار سابق بإصداره.
- اعرفوا أن طلب إفصاح ذاتي كامل لـSCHUFA بموجب المادة 15 مفرط، وقدّموا SCHUFA-Bonitätsauskunft قياسيا بدلا من ذلك إذا كان إثبات الجدارة الائتمانية مطلوبا فعليا.
- قدّموا شكوى إلى BayLDA إذا استمر مالك عقار في بافاريا في الإصرار على البيانات الخاطئة في المرحلة الخاطئة.
ملاحظة الامتثال
توضح هذه الصفحة النهج المرحلي العام الموصوف في إرشادات حماية البيانات الألمانية، لكنها ليست نصيحة قانونية، ويختلف مدى التقيد الصارم به عمليا. لوضعكم المحدد، تأكدوا من حقوقكم مع جمعية مستأجرين (Mieterverein) أو سلطة حماية البيانات المختصة.
الأسئلة الشائعة والأخطاء الشائعة
هل يمكن لمالك العقار رفض تحديد موعد معاينة إلا إذا أرسلت تقرير SCHUFA أولا؟
لا، ليس بموجب إرشادات DSK. قبل إجراء المعاينة حتى، يحق لمالك العقار جمع اسمكم وعنوانكم وبيانات الاتصال فقط، بما يكفي لتنظيم الموعد نفسه. طلب تقرير SCHUFA أو إثبات دخل أو نموذج Selbstauskunft مكتمل كشرط مسبق لمجرد رؤية الشقة يتجاوز ما يُعتبر ضروريا في تلك المرحلة. عمليا، قد يحاول مالك عقار يواجه متقدمين كثرا لشقة واحدة في ميونخ ذلك على أي حال، لكن من حقكم الإشارة إلى أن هذه ليست المرحلة المناسبة لذلك الطلب، وتقديم بيانات الاتصال الأساسية بدلا من ذلك.
ما الفرق الفعلي بين Selbstauskunft وSCHUFA-Bonitätsauskunft؟
هما وثيقتان مختلفتان فعلا. Selbstauskunft نموذج تعبئونه بأنفسكم، يُدرج أشياء كدخلكم وصاحب عملكم وحجم أسرتكم، وهو مجاني ويعتمد كليا على تصريحاتكم الخاصة. أما SCHUFA-Bonitätsauskunft، بالمقابل، فهو تقرير خارجي تنتجه وكالة الائتمان نفسها، يُظهر بيانات موضوعية موثَّقة كدرجتكم الائتمانية وأي سجلات دفع سلبية، ويكلف عادة نحو 30 يورو. مالك عقار يطلب Selbstauskunft يطلب شيئا مختلفا عن مالك عقار يطلب تقرير SCHUFA، وبموجب نموذج DSK المرحلي، لا يُعتبر أي منهما مناسبا قبل أن تُصرّحوا فعليا باهتمام حقيقي بتلك الشقة تحديدا.
ماذا يمكنني فعله فعليا إذا طلب مالك العقار مستندات مبكرا جدا؟
يمكنكم الإشارة إلى نموذج DSK المرحلي نفسه كأساس لاعتراضكم، فمعظم ملاك العقارات ومديري العقارات ليسوا على دراية بالمراحل الدقيقة وغالبا ما يقبلون تفسيرا بسيطا. إذا استمر مالك عقار في بافاريا في الإصرار على بيانات مفرطة في المرحلة الخاطئة، أو طالب تحديدا بتقرير إفصاح ذاتي كامل بموجب المادة 15 من GDPR من وكالة ائتمان بدلا من فحص جدارة ائتمانية قياسي، يمكنكم تقديم شكوى إلى Bayerisches Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA)، السلطة المسؤولة عن شكاوى حماية البيانات في القطاع الخاص في بافاريا، التي أجرت سابقا تدقيقات مخصصة لهذه الممارسة بالذات بين ملاك العقارات ومديري العقارات في منطقة ميونخ.