Когда арендодатель фактически может попросить ваш SCHUFA, три юридических этапа аренды

Немало мюнхенских арендодателей просят полный отчет SCHUFA и подтверждение дохода еще до того, как назначить просмотр, но немецкие органы защиты данных говорят, что это незаконно, и знание фактических поэтапных правил дает вам конкретный ответ, когда это случается. Согласно указанию Datenschutzkonferenz (DSK), конференции независимых органов защиты данных Германии, от января 2024 года, арендодатель может собирать только ваше имя, адрес и контактные данные до того, как состоится просмотр. Только когда вы действительно заявили, что хотите арендовать именно эту квартиру, они могут спросить базовую информацию о вашей платежеспособности, и только после того, как они фактически выбрали вас арендатором, они могут требовать полное подтверждение дохода и копию документа. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, справка от предыдущего арендодателя, подтверждающая отсутствие долга по аренде, - не то, что арендодатель может легитимно требовать вообще, поскольку предыдущий арендодатель не имеет никакой юридической обязанности выдавать такую справку. Полный отчет самораскрытия SCHUFA согласно статье 15 GDPR - другой, значительно более широкий документ, чем простая проверка кредитоспособности SCHUFA, и рекомендации по защите данных четкие: арендодатели не должны просить эту более широкую версию ни на каком этапе.

Официальное правило

Мюнхенский арендный рынок достаточно тугой, поэтому немало семей-новоприбывших предполагают, что просто обязаны отдать все, что требует арендодатель, отчет SCHUFA, полную историю доходов, иногда даже копию паспорта, еще до того, как фактически увидели квартиру лично. Это реальный, распространенный опыт, но на самом деле это не так, как немецкое законодательство о защите данных ожидает, что будет работать процесс.

Datenschutzkonferenz, конференция независимых органов защиты данных Германии, опубликовала указание 24 января 2024 года, которое привязывает то, что арендодатель может просить, именно к тому, на каком этапе арендного процесса вы находитесь. Модель имеет три четких этапа, и каждый раскрывает все больше данных, никогда все сразу.

Этап 1, до просмотра Можно собирать только ваше имя, адрес и контактные данные, достаточно для организации самой записи. Вопросы о национальности, семейном положении или составе семьи здесь неуместны.
Этап 2, после того, как вы заявите настоящую заинтересованность арендовать именно эту квартиру Базовая информация, релевантная для оценки вашей платежеспособности, становится уместной. Данные о доходе других членов домохозяйства, с которыми вы не подаете заявку, или контактная информация предыдущего арендодателя, все еще нет.
Этап 3, после того, как арендодатель фактически выбрал вас арендатором Только теперь можно запросить подтверждающие документы: полное подтверждение дохода и копию документа. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, подтверждающий отсутствие долга по аренде предыдущему арендодателю, - не то, что арендодатель может легитимно требовать, поскольку предыдущий арендодатель вообще не имеет юридической обязанности выдавать такую справку.

Самораскрытие SCHUFA и стандартная проверка кредитоспособности SCHUFA - не один и тот же запрос, и эта разница имеет значение. Согласно mietrecht-ratgeber.de, полный отчет самораскрытия, который вы бы запросили у кредитного агентства о себе согласно статье 15 GDPR, содержит значительно больше личных данных, чем нужно арендодателю для простой оценки кредитоспособности. Рекомендации по защите данных последовательны: арендодатели должны полагаться на более узкий, специально созданный продукт кредитоспособности, а не просить заявителей отдавать полную версию.

Что говорят реальные люди

Обсуждения среди арендаторов, навигирующих конкурентным рынком квартир Мюнхена, описывают настоящее напряжение: на практике некоторые арендодатели и компании по управлению недвижимостью просто все равно просят все заранее, поскольку с десятками заявителей на одну квартиру спросить дешево, и большинство людей подчиняются без вопросов. Люди, оказывавшие сопротивление, описывают смешанный, но часто рабочий результат, несколько сообщают, что спокойная ссылка на поэтапный подход, или просто предложение базовых контактных данных сначала и более полных документов, как только просмотр фактически назначен, не стоило им квартиры. Совет, который постоянно повторяется, - относиться к раннему избыточному сбору данных как к вопросу защиты данных, достойному упоминания, а не как к неизбежной цене поиска жилья.

Шаг за шагом

Предлагайте только ваше имя, адрес и контактные данные до просмотра, это действительно все, что уместно на этом этапе, даже если объявление намекает на иное.
Подождите, пока не заявите настоящую заинтересованность конкретной квартирой, прежде чем ожидать, что будете делиться базовой информацией о платежеспособности.
Не спешите с подтверждением дохода и копиями документов, пока арендодатель фактически не сообщит вам, что вы выбранный арендатор, и признайте требование Mietschuldenfreiheitsbescheinigung как то, что вы не обязаны легитимно предоставлять, поскольку предыдущий арендодатель не обязан его выдавать.
Признайте запрос на полное самораскрытие SCHUFA по статье 15 как избыточный, и вместо этого предложите стандартную SCHUFA-Bonitätsauskunft, если действительно нужно подтверждение кредитоспособности.
Подайте жалобу в BayLDA, если арендодатель в Баварии неоднократно настаивает на неправильных данных на неправильном этапе.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общий поэтапный подход, описанный в немецких рекомендациях по защите данных, но это не юридическая консультация, и насколько строго его придерживаются, на практике отличается. По поводу вашей конкретной ситуации подтвердите свои права с ассоциацией арендаторов (Mieterverein) или соответствующим органом защиты данных.

Частые вопросы и типичные ошибки

Может ли арендодатель отказаться назначить просмотр, если я сначала не пришлю отчет SCHUFA?

Нет, не согласно указанию DSK. До того, как вообще состоится просмотр, арендодатель имеет право собирать только ваше имя, адрес и контактные данные, достаточно для организации самой записи. Просьба об отчете SCHUFA, подтверждении дохода или заполненной форме Selbstauskunft как предпосылке для простого просмотра квартиры выходит за пределы того, что считается необходимым на этом этапе. На практике арендодатель, у которого много заявителей на одну мюнхенскую квартиру, все равно может попытаться это сделать, но вы имеете право указать, что это не тот этап для такого запроса, и вместо этого предложить базовую контактную информацию.

В чем фактическая разница между Selbstauskunft и SCHUFA-Bonitätsauskunft?

Это действительно разные документы. Selbstauskunft - форма, которую вы заполняете сами, перечисляя такие вещи, как доход, работодатель и размер домохозяйства, она бесплатна и полностью основана на ваших собственных заявлениях. SCHUFA-Bonitätsauskunft, напротив, - внешний отчет, созданный самим кредитным агентством, показывающий объективные, проверенные данные, вроде вашего кредитного балла и любых негативных платежных записей, и обычно стоит около 30 евро. Арендодатель, просящий Selbstauskunft, просит нечто иное, чем арендодатель, просящий отчет SCHUFA, и согласно поэтапной модели DSK, ни то ни другое не уместно до того, как вы фактически заявили настоящую заинтересованность именно этой квартирой.

Что я фактически могу сделать, если арендодатель просит документы слишком рано?

Вы можете указать на собственную поэтапную модель DSK как основу для возражения, большинство арендодателей и управляющих недвижимостью не знакомы с точными этапами и часто примут простое объяснение. Если арендодатель в Баварии продолжает настаивать на избыточных данных на неправильном этапе, или конкретно требует полный отчет самораскрытия по статье 15 GDPR от кредитного агентства вместо стандартной проверки кредитоспособности, вы можете подать жалобу в Bayerisches Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA), орган, ответственный за жалобы по защите данных в частном секторе Баварии, который ранее проводил специальные аудиты именно этой практики среди мюнхенских арендодателей и управляющих недвижимостью.