Коли орендодавець фактично може попросити ваш SCHUFA, три юридичні етапи оренди
Чимало мюнхенських орендодавців просять повний звіт SCHUFA й підтвердження доходу ще до того, як призначити перегляд, але німецькі органи захисту даних кажуть, що це незаконно, і знання фактичних поетапних правил дає вам конкретну відповідь, коли це трапляється. Згідно з настановою Datenschutzkonferenz (DSK), конференції незалежних органів захисту даних Німеччини, від січня 2024 року, орендодавець може збирати лише ваше ім'я, адресу й контактні дані до того, як відбудеться перегляд. Лише коли ви справді заявили, що хочете орендувати саме цю квартиру, вони можуть запитати базову інформацію про вашу платоспроможність, і лише після того, як вони фактично обрали вас орендарем, вони можуть вимагати повне підтвердження доходу й копію документа. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, довідка від попереднього орендодавця, що підтверджує відсутність боргу з оренди, - не те, що орендодавець може легітимно вимагати взагалі, оскільки попередній орендодавець не має жодного юридичного обов'язку видавати таку довідку. Повний звіт саморозкриття SCHUFA згідно зі статтею 15 GDPR - інший, значно ширший документ, ніж проста перевірка кредитоспроможності SCHUFA, і рекомендації із захисту даних чіткі: орендодавці не повинні просити цю ширшу версію на жодному етапі.
Офіційне правило
Мюнхенський орендний ринок достатньо тугий, тож чимало родин-новоприбулих припускають, що просто мусять віддати все, що вимагає орендодавець, звіт SCHUFA, повну історію доходів, іноді навіть копію паспорта, ще до того, як фактично побачили квартиру особисто. Це реальний, поширений досвід, але насправді це не так, як німецьке законодавство про захист даних очікує, що працюватиме процес.
Datenschutzkonferenz, конференція незалежних органів захисту даних Німеччини, опублікувала настанову 24 січня 2024 року, що прив’язує те, що орендодавець може просити, саме до того, на якому етапі орендного процесу ви перебуваєте. Модель має три чіткі етапи, і кожен розкриває дедалі більше даних, ніколи все одразу.
- Етап 1, до перегляду Можна збирати лише ваше ім'я, адресу й контактні дані, достатньо для організації самого запису. Питання про національність, сімейний стан чи склад родини тут недоречні.
- Етап 2, після того, як ви заявите справжню зацікавленість орендувати саме цю квартиру Базова інформація, релевантна для оцінки вашої платоспроможності, стає доречною. Дані про дохід інших членів домогосподарства, з якими ви не подаєте заявку, чи контактна інформація попереднього орендодавця, все ще ні.
- Етап 3, після того, як орендодавець фактично обрав вас орендарем Лише тепер можна запитати підтвердні документи: повне підтвердження доходу й копію документа. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, що підтверджує відсутність боргу з оренди попередньому орендодавцю, - не те, що орендодавець може легітимно вимагати, оскільки попередній орендодавець взагалі не має юридичного обов'язку видавати таку довідку.
Саморозкриття SCHUFA й стандартна перевірка кредитоспроможності SCHUFA - не той самий запит, і ця різниця має значення. Згідно з mietrecht-ratgeber.de, повний звіт саморозкриття, який ви б запросили в кредитного агентства про себе згідно зі статтею 15 GDPR, містить значно більше особистих даних, ніж потрібно орендодавцю для простої оцінки кредитоспроможності. Рекомендації із захисту даних послідовні: орендодавці мають покладатися на вужчий, спеціально створений продукт кредитоспроможності, а не просити заявників віддавати повну версію.
Що кажуть реальні люди
Обговорення серед орендарів, що навігують конкурентним ринком квартир Мюнхена, описують справжнє напруження: на практиці деякі орендодавці й компанії з управління нерухомістю просто все одно просять усе наперед, оскільки з десятками заявників на одну квартиру запитати дешево, і більшість людей підкоряються без питань. Люди, що чинили опір, описують змішаний, але часто робочий результат, кілька повідомляють, що спокійне посилання на поетапний підхід, чи просто пропозиція базових контактних даних спершу й повніших документів, щойно перегляд фактично призначено, не коштувало їм квартири. Порада, що постійно повторюється, - ставитися до раннього надмірного збору даних як до питання захисту даних, вартого назви, а не як до неминучої ціни пошуку житла.
Крок за кроком
- Пропонуйте лише ваше ім’я, адресу й контактні дані до перегляду, це справді все, що доречно на цьому етапі, навіть якщо оголошення натякає на інше.
- Зачекайте, доки не заявите справжню зацікавленість конкретною квартирою, перш ніж очікувати, що ділитиметеся базовою інформацією про платоспроможність.
- Не поспішайте з підтвердженням доходу й копіями документів, доки орендодавець фактично не повідомить вам, що ви обраний орендар, і визнайте вимогу Mietschuldenfreiheitsbescheinigung як те, що ви не зобов’язані легітимно надавати, оскільки попередній орендодавець не має обов’язку його видавати.
- Визнайте запит на повне саморозкриття SCHUFA за статтею 15 як надмірний, і натомість запропонуйте стандартну SCHUFA-Bonitätsauskunft, якщо справді потрібне підтвердження кредитоспроможності.
- Подайте скаргу до BayLDA, якщо орендодавець у Баварії неодноразово наполягає на неправильних даних на неправильному етапі.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальний поетапний підхід, описаний у німецьких рекомендаціях із захисту даних, але це не юридична консультація, і те, наскільки суворо його дотримуються, на практиці відрізняється. Щодо вашої конкретної ситуації підтвердьте свої права з асоціацією орендарів (Mieterverein) чи відповідним органом захисту даних.
Часті запитання та типові помилки
Чи може орендодавець відмовитися призначити перегляд, якщо я спершу не надішлю звіт SCHUFA?
Ні, не згідно з настановою DSK. До того, як взагалі відбудеться перегляд, орендодавець має право збирати лише ваше ім'я, адресу й контактні дані, достатньо для організації самого запису. Прохання про звіт SCHUFA, підтвердження доходу чи заповненої форми Selbstauskunft як передумову для простого перегляду квартири виходить за межі того, що вважається необхідним на цьому етапі. На практиці орендодавець, що має багато заявників на одну мюнхенську квартиру, все одно може спробувати це зробити, але ви маєте право вказати, що це не той етап для такого запиту, і натомість запропонувати базову контактну інформацію.
У чому фактична різниця між Selbstauskunft і SCHUFA-Bonitätsauskunft?
Це справді різні документи. Selbstauskunft - форма, яку ви заповнюєте самі, перелічуючи такі речі, як дохід, роботодавець і розмір домогосподарства, вона безкоштовна й повністю ґрунтується на ваших власних заявах. SCHUFA-Bonitätsauskunft, натомість, - зовнішній звіт, створений самим кредитним агентством, що показує об'єктивні, перевірені дані, як-от ваш кредитний бал і будь-які негативні платіжні записи, і зазвичай коштує близько 30 євро. Орендодавець, що просить Selbstauskunft, просить дещо інше, ніж орендодавець, що просить звіт SCHUFA, і згідно з поетапною моделлю DSK, жодне з цього не доречне до того, як ви фактично заявили справжню зацікавленість саме цією квартирою.
Що я фактично можу зробити, якщо орендодавець просить документи занадто рано?
Ви можете вказати на власну поетапну модель DSK як основу для заперечення, більшість орендодавців і керуючих нерухомістю не знайомі з точними етапами й часто приймуть просте пояснення. Якщо орендодавець у Баварії продовжує наполягати на надмірних даних на неправильному етапі, чи конкретно вимагає повний звіт саморозкриття за статтею 15 GDPR від кредитного агентства замість стандартної перевірки кредитоспроможності, ви можете подати скаргу до Bayerisches Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA), органу, відповідального за скарги щодо захисту даних у приватному секторі Баварії, який раніше проводив спеціальні аудити саме цієї практики серед мюнхенських орендодавців і керуючих нерухомістю.