Mietrückstand in München: Warum Nachzahlen die Kündigung nicht immer rettet
Wer mit der Miete in Rückstand gerät, muss nicht monatelang warten, bis daraus ein echtes Kündigungsrisiko wird: Schon zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Rückstand, oder ein über mehrere Termine verteilter Rückstand von insgesamt zwei Monatsmieten, reichen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für eine fristlose Kündigung aus, und zwar ohne vorherige Abmahnung. Das deutsche Mietrecht kennt mit der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar eine echte zweite Chance: Wer die gesamte offene Summe innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht, oder wer eine Behörde wie das Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme verbindlich zusagen lässt, macht die fristlose Kündigung damit unwirksam. Der Haken, den der Bundesgerichtshof zuletzt am 23. Juli 2025 (Az. VIII ZR 287/23) erneut bestätigt hat: Diese Nachzahlung heilt ausschließlich die fristlose Kündigung. Verschickt der Vermieter, wie in der Praxis üblich, gleichzeitig eine ordentliche Kündigung für denselben Rückstand, eine Doppelkündigung, läuft diese unabhängig weiter, meist mit einer Frist von rund drei Monaten. Einzelne Berliner Kammern, zuletzt das Landgericht Berlin II im Januar 2026, sehen das anders, doch bundesweit gilt die Linie des BGH. Ein Gesetzentwurf, der genau das ändern und die Schonfristzahlung künftig auch auf die ordentliche Kündigung ausweiten würde, befand sich Stand Sommer 2026 erst im parlamentarischen Verfahren und war noch nicht geltendes Recht. Und selbst wer die fristlose Kündigung erfolgreich abgewendet hat: Dieses Mittel steht nur einmal innerhalb von zwei Jahren zur Verfügung.
Die offizielle Regel
Ein Mietrückstand muss nicht monatelang wachsen, bevor er zu einem echten Risiko für die Wohnung wird. Schon ein vergleichsweise kurzer Zahlungsausfall kann ausreichen, damit ein Vermieter fristlos kündigen darf, und zwar ohne vorherige Mahnung.
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erhält ein Vermieter das Recht auf eine sofortige, unangekündigte Kündigung, sobald Sie an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand sind, wobei ein Rückstand von mehr als einer vollen Monatsmiete immer als erheblich zählt, oder sobald sich Ihr Rückstand über mehr als zwei Termine hinweg auf insgesamt zwei Monatsmieten summiert. Anders als bei den meisten übrigen Gründen für eine fristlose Kündigung ist bei Zahlungsverzug keine vorherige Abmahnung nötig, die Kündigung kann direkt ausgesprochen werden.
Das Gesetz sieht mit der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB allerdings eine echte zweite Chance vor. Begleichen Sie die gesamte offene Summe, oder verpflichtet sich eine Behörde wie das Jobcenter oder Sozialamt formell zur Übernahme, innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der tatsächlichen Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dieses Zweimonatsfenster lohnt sich genau zu lesen: Es beginnt mit der Zustellung der Klage, also erst, nachdem der Vermieter bereits vor Gericht gezogen ist, nicht mit dem ursprünglichen Kündigungsschreiben.
Was die meisten Mieter überrascht, ist das, was diese Heilung nicht erreicht. Vermieter verschicken sehr häufig zwei Kündigungen gleichzeitig für denselben Rückstand: eine außerordentliche nach § 543 und eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, eine Kombination, die als Doppelkündigung bekannt ist. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, zuletzt in einem Urteil vom 23. Juli 2025, Az. VIII ZR 287/23, dass die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung heilt. Die ordentliche Kündigung läuft mit ihrer eigenen Frist, meist rund drei Monaten, unverändert weiter, selbst wenn der Rückstand innerhalb der Schonfrist komplett ausgeglichen wird. Einzelne Berliner Kammern widersprechen dem seit Jahren, zuletzt das Landgericht Berlin II mit einem Urteil vom 14. Januar 2026, Az. 66 S 18/25, das die Revision zum BGH ausdrücklich zugelassen hat. Bis eine höchstrichterliche Klärung dieser konkreten Runde vorliegt, gilt bundesweit weiterhin die Linie des BGH. Ein Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform, der die Schonfristzahlung künftig auch auf die ordentliche Kündigung ausweiten würde, befand sich im Sommer 2026 erst in der parlamentarischen Beratung und war noch nicht geltendes Recht. Wer sich auf die aktuelle Rechtslage verlässt, sollte also im Blick behalten, ob sich hier in absehbarer Zeit etwas ändert.
| Außerordentliche (fristlose) Kündigung | Ordentliche Kündigung wegen Rückstands | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Kündigungsfrist | Keine, sofort wirksam | In der Regel 3 Monate |
| Heilbar durch Schonfristzahlung | Ja, bei Zahlung innerhalb von 2 Monaten nach Klagezustellung | Nein, bleibt auch nach Zahlung bestehen |
| Erneut nutzbar innerhalb von 2 Jahren | Nein, nur einmal pro Zweijahreszeitraum | Nicht zutreffend, eigener Mechanismus |
Was Betroffene berichten
Mietrechtliche Ratgeber, die verfolgen, wie solche Fälle in der Praxis tatsächlich ablaufen, beschreiben ein wiederkehrendes Muster: Familien, die durch eine plötzliche Einkommenslücke geraten, etwa durch verspätetes Elterngeld, einen Jobverlust oder ausgelaufenes Kinderkrankengeld, konzentrieren sich fast immer zuerst auf die fristlose Kündigung, weil sie am dringendsten klingt. Dass daneben noch eine zweite, ordentliche Kündigung als eigenständiges, weiterlaufendes Problem existiert, fällt oft erst auf, wenn ein Mieterverein oder eine Anwältin das komplette Kündigungsschreiben tatsächlich durchgeht. Der praktische Ratschlag, der dabei immer wieder auftaucht: ein Kündigungsschreiben genau danach lesen, was es tatsächlich erklärt. Werden sowohl § 543 als auch § 573 genannt, oder die deutschen Kurzformen für eine außerordentliche und eine hilfsweise ordentliche Kündigung, reicht das bloße Nachzahlen des Rückstands allein nicht aus, die ordentliche Kündigung selbst muss dann gesondert geprüft oder angefochten werden.
Der zweite wiederkehrende Punkt ist, wie sehr die Zweijahresregel bei einem zweiten Vorfall überrascht. Familien, die eine Schonfristzahlung einmal erfolgreich genutzt haben, oft mit spürbarer Erleichterung, gehen nicht immer davon aus, dass dasselbe Sicherheitsnetz bei einem zweiten Rückstand innerhalb von zwei Jahren nicht automatisch wieder greift. Genau deshalb lohnt sich frühzeitiges Handeln, sei es direkt beim Vermieter, bei einer Schuldnerberatung im Sozialbürgerhaus oder beim Jobcenter, bei einer Wiederholung umso mehr.
Schritt für Schritt
- Melden Sie sich bei Zahlungsproblemen beim Vermieter, bevor zwei volle Fälligkeitstermine verstreichen. Eine früh vereinbarte Ratenzahlung kann verhindern, dass der Rückstand überhaupt die Schwelle für eine fristlose Kündigung erreicht.
- Prüfen Sie ein zugestelltes Kündigungsschreiben genau darauf, ob es sowohl eine außerordentliche als auch eine ordentliche Kündigung ausspricht. Bei einer Doppelkündigung braucht es zwei getrennte Reaktionen, nicht eine.
- Notieren Sie sich bei einer tatsächlich zugestellten Räumungsklage das genaue Zustellungsdatum. Ab diesem Tag läuft Ihr Zweimonatsfenster für die Schonfristzahlung, nicht ab dem früheren Kündigungsschreiben.
- Zahlen Sie den vollständigen Rückstand innerhalb dieses Zweimonatsfensters, oder lassen Sie sich die Übernahme durch das Jobcenter oder Sozialamt schriftlich zusagen, wenn Sie die fristlose Kündigung stoppen wollen.
- Kümmern Sie sich getrennt um eine eventuell gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Die Nachzahlung hebt sie nicht auf, hier braucht es meist eine direkte Verhandlung mit dem Vermieter oder eine rechtliche Prüfung, ob die ordentliche Kündigung überhaupt wirksam ausgesprochen wurde.
- Gehen Sie bei einem zweiten Rückstand innerhalb von zwei Jahren nicht automatisch davon aus, dass die Schonfristzahlung erneut greift, und wenden Sie sich stattdessen möglichst früh an eine Schuldnerberatung im Sozialbürgerhaus oder an einen Mieterverein.
Rechtlicher Hinweis
Diese Seite erklärt den allgemeinen rechtlichen Rahmen rund um die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands und die Schonfristzahlung nach deutschem Bundesrecht, Stand Mitte 2026. Ein Gesetzentwurf, der die Schonfristzahlung künftig auch auf die ordentliche Kündigung ausweiten würde, befand sich zu diesem Zeitpunkt noch im parlamentarischen Verfahren und war noch nicht in Kraft, sodass sich die hier beschriebene Rechtslage in absehbarer Zeit ändern könnte. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung, wie diese Regeln auf Ihren konkreten Mietvertrag, Ihre Rückstandshöhe und Ihr Kündigungsschreiben zutreffen, hängt von Ihren individuellen Unterlagen und Ihrem Zeitablauf ab. Bestätigen Sie Ihre Situation bei einem Mieterverein, einer Schuldnerberatung im Sozialbürgerhaus oder einer Anwältin beziehungsweise einem Anwalt für Mietrecht, bevor Sie davon ausgehen, dass eine bestimmte Kündigung wirksam, unwirksam oder heilbar ist.
Häufige Fragen & Stolperfallen
Wie hoch muss mein Mietrückstand tatsächlich sein, damit fristlos und ohne Vorwarnung gekündigt werden kann?
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nennt zwei getrennte Wege zum selben Ergebnis. Der erste: Sie geraten an zwei aufeinanderfolgenden Fälligkeitsterminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Rückstand, wobei ein Rückstand von mehr als einer vollen Monatsmiete immer als erheblich gilt und in der Praxis schon etwa eine halbe Monatsmiete als untere Grenze angesehen wird. Der zweite Weg: Ihr Rückstand verteilt sich auf mehr als zwei Termine und summiert sich insgesamt auf zwei Monatsmieten. Beide Wege geben dem Vermieter ein sofortiges Kündigungsrecht, ohne dass vorher eine Abmahnung nötig wäre, ein Unterschied zu den meisten anderen Gründen für eine fristlose Kündigung.
Was genau ist die Schonfristzahlung, und ab wann läuft die Frist?
Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erlaubt es, eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands rückgängig zu machen: Wer die komplette offene Summe begleicht, oder wer eine Behörde wie das Jobcenter oder Sozialamt die Übernahme verbindlich zusagen lässt, und zwar innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, macht die außerordentliche Kündigung unwirksam. Diese Frist beginnt also spürbar später als das Kündigungsschreiben selbst, denn der Vermieter muss erst tatsächlich klagen, und die Klage muss zugestellt werden, bevor das Zweimonatsfenster überhaupt zu laufen beginnt.
Wenn ich alles rechtzeitig nachzahle, ist meine Wohnung dann sicher garantiert?
Nicht unbedingt, und genau das überrascht viele. Vermieter verschicken sehr häufig neben der fristlosen gleichzeitig eine ordentliche Kündigung für denselben Rückstand, eine Kombination, die als Doppelkündigung bekannt ist. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, zuletzt in einem Urteil vom 23. Juli 2025, Az. VIII ZR 287/23, dass die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung heilt. Die ordentliche Kündigung, die mit ihrer eigenen, meist rund dreimonatigen Frist läuft, bleibt bestehen, selbst wenn der Rückstand innerhalb der Schonfrist vollständig ausgeglichen wird. Einzelne Berliner Kammern, zuletzt das Landgericht Berlin II im Januar 2026, widersprechen dieser Linie ausdrücklich, doch bundesweit gilt derzeit die Position des BGH. Ein Gesetzentwurf, der die Schonfristzahlung künftig auch auf die ordentliche Kündigung ausweiten soll, befand sich Stand Sommer 2026 noch im parlamentarischen Verfahren und war noch nicht in Kraft.
Kann ich die Schonfristzahlung jedes Mal nutzen, wenn ich in Rückstand gerate?
Nein. Das Gesetz beschränkt dieses Mittel auf eine Anwendung innerhalb von jeweils zwei Jahren. Haben Sie eine Kündigung bereits einmal per Schonfristzahlung abgewendet, greift bei einem zweiten Rückstand innerhalb dieser zwei Jahre dasselbe Sicherheitsnetz nicht automatisch erneut. Genau deshalb lohnt es sich beim zweiten Mal umso mehr, frühzeitig zu handeln, etwa über eine Ratenvereinbarung mit dem Vermieter oder eine städtische Schuldnerberatung.