Два місяці заборгованості з орендної плати: чому її погашення не завжди рятує ваш договір оренди
Відставання від орендної плати приблизно на два місяці дає німецькому орендодавцю право на негайне розірвання договору без попередження (fristlose Kündigung) за статтею 543 BGB, і німецьке право дійсно дає вам справжній другий шанс під назвою Schonfristzahlung: погасіть повну заборгованість протягом двох місяців з моменту формального вручення вам позову про виселення, і те надзвичайне розірвання стає недійсним. Пастка, яка дивує багатьох орендарів, і яку Bundesgerichtshof повторно підтвердив у липні 2025 року, це те, що ця пільгова виплата виправляє лише надзвичайне розірвання. Орендодавці регулярно надсилають друге, звичайне розірвання за ту саму заборгованість одночасно, практика, звана Doppelkündigung, і своєчасне погашення боргу нічого не робить, щоб зупинити те друге повідомлення від завершення вашого договору оренди за власним окремим графіком, зазвичай через три місяці. Ви також можете використати виправлення Schonfristzahlung лише раз на два роки, тож повторний епізод відставання не отримає ту саму страхову сітку вдруге.
Офіційне правило
Відставання від орендної плати не потребує накопичуватися місяцями, перш ніж стати справжнім ризиком для вашого договору оренди. За статтею 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB орендодавець отримує право на негайне розірвання без попередження, щойно ви відстаєте на два послідовні терміни платежу з незначною часткою орендної плати, нестача понад одну повну місячну орендну плату завжди рахується як незначна, чи щойно ваша заборгованість через більш ніж два терміни платежу додається до двох місяців орендної плати. На відміну від більшості інших підстав для fristlose Kündigung, прострочення платежу не потребує попереднього формального попередження (Abmahnung), перш ніж може бути видане розірвання.
Німецьке право дійсно вбудовує справжній другий шанс, званий Schonfristzahlung, за статтею 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Якщо ви сплачуєте всю непогашену суму, чи публічне відомство на кшталт Jobcenter чи Sozialamt формально зобов’язується покрити її, протягом двох місяців з моменту вручення вам фактичного позову про виселення (Räumungsklage), надзвичайне розірвання стає недійсним. Це двомісячне вікно варте уважного прочитання: воно починає відлік з моменту вручення вам позову, що настає після того, як орендодавець вже звернувся до суду, а не з самого початкового листа про розірвання.
Частина, яка найбільше дивує орендарів, це те, чого не досягає це виправлення. Орендодавці дуже часто надсилають два розірвання одночасно за ту саму заборгованість: надзвичайне за статтею 543 і звичайне (ordentliche Kündigung) за статтею 573 BGB, комбінацію, широко відому як Doppelkündigung. Bundesgerichtshof неодноразово вирішував, найостанніше в рішенні липня 2025 року, справа VIII ZR 287/23, що Schonfristzahlung виправляє лише надзвичайне розірвання. Звичайне розірвання, яке триває за власним терміном попередження, зазвичай три місяці, продовжує стояти навіть після того, як заборгованість сплачена повністю протягом пільгового періоду. Деякі земельні суди Берліна відкрито не погодилися з BGH і застосували виправлення до обох розірвань, суперечка, що все ще активна в судах, але позиція BGH, це те, що застосовується по всій країні прямо зараз, тож розраховувати на берлінський виняток, це справжній ризик.
| Надзвичайне (fristlose) розірвання | Звичайне розірвання за заборгованість | |
|---|---|---|
| Юридична підстава | Стаття 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Стаття 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
| Термін попередження | Немає, чинне негайно | Зазвичай 3 місяці |
| Виправляється Schonfristzahlung | Так, якщо сплачено протягом 2 місяців з вручення позову | Ні, залишається чинним, навіть якщо заборгованість сплачена |
| Можна використати знову протягом 2 років | Ні, лише раз за 2-річний період | Не застосовно, окремий механізм |
Що кажуть реальні люди
Гіди з орендного права, що відстежують, як ці справи фактично розвиваються, описують послідовний патерн: родини, що справляються з раптовим розривом доходу, затриманою виплатою Elterngeld, втратою роботи, чи закінченням Kinderkrankengeld, часто повністю фокусуються на надзвичайному розірванні, оскільки воно звучить найтерміновіше, і лише усвідомлюють, що звичайне розірвання існує як окрема, чинна проблема, щойно адвокат чи Mieterverein дійсно прочитає весь лист. Практична порада, яка постійно з’являється, це читати лист про розірвання на предмет того, що саме він викликає: якщо він цитує і статтю 543, і статтю 573, чи німецькі скорочені терміни для außerordentliche і vorsorgliche ordentliche Kündigung, саме погашення заборгованості не буде кінцем справи, а перегляд чи оскарження самого звичайного розірвання, це окреме завдання.
Інша послідовна нитка, це те, наскільки правило двох років застає людей зненацька вдруге. Родини, які успішно використали Schonfristzahlung один раз, часто зі справжнім полегшенням, не завжди усвідомлюють, що та сама страхова сітка не з’явиться знову, якщо другий випадок заборгованості трапиться протягом двох років, саме тому раннє звернення, чи то безпосередньо до орендодавця, консультанта з боргів Sozialbürgerhaus, чи Jobcenter, має ще більше значення при повторному випадку.
Крок за кроком
- Якщо проблема з платежами починає накопичуватися, зв’яжіться з вашим орендодавцем до того, як мине два повні терміни платежу, оскільки план виплат, узгоджений рано, може запобігти тому, щоб заборгованість коли-небудь досягла порогу, що дозволяє розірвання без попередження.
- Якщо приходить лист про розірвання, уважно прочитайте, чи цитує він і надзвичайне, і звичайне розірвання, оскільки Doppelkündigung вимагає двох окремих відповідей, а не однієї.
- Якщо Räumungsklage дійсно подано і вручено, зазначте точну дату вручення, оскільки саме це запускає ваше двомісячне вікно Schonfristzahlung, а не попередній лист про розірвання.
- Сплатіть повну непогашену заборгованість протягом того двомісячного вікна, чи домовтеся, щоб Jobcenter чи Sozialamt формально зобов’язалися її покрити, якщо ви хочете зупинити набуття чинності надзвичайним розірванням.
- Окремо розберіться з будь-яким звичайним розірванням у тому самому листі, оскільки погашення заборгованості не скасовує його, це може вимагати прямих переговорів з орендодавцем чи отримання юридичної консультації щодо того, чи саме звичайне розірвання було видане дійсно.
- Якщо це другий випадок заборгованості протягом двох років, не припускайте, що Schonfristzahlung доступна знову, і зверніться до консультанта з боргів Sozialbürgerhaus чи Mieterverein якомога раніше натомість.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальну рамку навколо fristlose Kündigung за заборгованість з оренди та Schonfristzahlung за німецьким федеральним правом, актуальну станом на середину 2026 року. Це не юридична порада, і те, як ці правила застосовуються до вашого конкретного договору оренди, суми заборгованості та листа про розірвання, залежить від ваших індивідуальних документів і термінів. Підтвердьте вашу ситуацію з Mieterverein, консультантом з боргів Sozialbürgerhaus чи адвокатом з орендного права, перш ніж припускати, що конкретне розірвання дійсне, недійсне чи виправне.
Часті запитання та типові помилки
Скільки орендної плати я фактично маю заборгувати, перш ніж орендодавець зможе розірвати договір без жодного попередження?
Стаття 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB дає два окремі шляхи до того самого результату. Перший, це відставання на два послідовні терміни платежу з незначною часткою орендної плати, і нестача понад одну повну місячну орендну плату завжди рахується як незначна, з приблизно половиною місячної орендної плати, що розглядається як практичний нижній поріг. Другий, це відставання через більш ніж два терміни платежу, де загальна нестача досягає двох місяців орендної плати. Будь-який шлях дає орендодавцю право негайного розірвання без жодного попереднього попередження, що робить прострочення платежу відмінним від більшості інших підстав для fristlose Kündigung.
Що саме таке Schonfristzahlung, і коли починається відлік?
Schonfristzahlung, за статтею 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, дозволяє скасувати надзвичайне розірвання за заборгованість, сплативши повну заборгованість, чи через те, що публічне відомство на кшталт Jobcenter чи Sozialamt зобов'язується покрити її, протягом двох місяців з моменту формального вручення вам самого позову про виселення. Це значно пізніша початкова точка, ніж лист про розірвання, оскільки орендодавцю все ще потрібно фактично подати і вручити Räumungsklage, перш ніж це двомісячне вікно взагалі почнеться.
Якщо я все погашу вчасно, чи мій договір оренди точно в безпеці?
Не обов'язково, і це та частина, яка застає людей зненацька. Орендодавець дуже часто надсилає звичайне розірвання (ordentliche Kündigung) за ту саму заборгованість поряд з надзвичайним, комбінацію, відому як Doppelkündigung. Bundesgerichtshof неодноразово вважав, найостанніше в рішенні липня 2025 року, що Schonfristzahlung виправляє лише надзвичайне розірвання. Звичайне, яке триває за власним окремим терміном попередження, зазвичай три місяці, залишається чинним навіть якщо ви сплатите повністю протягом пільгового періоду. Деякі берлінські суди чинили опір цьому і застосовували виправлення до обох розірвань, але позиція BGH, це те, що зараз контролює по всій країні, тож не безпечно припускати, що берлінський підхід вас захищає.
Чи можу я використовувати Schonfristzahlung щоразу, коли відстаю?
Ні. Закон обмежує вас використанням цього конкретного виправлення один раз протягом будь-якого дворічного періоду. Якщо ви вже використали Schonfristzahlung, щоб зупинити виселення один раз, другий епізод заборгованості протягом двох років не отримає той самий автоматичний другий шанс, саме тому випередження проблеми з платежами, через план виплат з вашим орендодавцем чи муніципальне консультування з боргів, має більше значення вдруге, коли щось подібне трапляється.