Два месяца задолженности по аренде: почему её погашение не всегда спасает ваш договор аренды

Официальное правило

Отставание от арендной платы не нуждается накапливаться месяцами, прежде чем стать настоящим риском для вашего договора аренды. По статье 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB арендодатель получает право на немедленное расторжение без предупреждения, как только вы отстаёте на два последовательных срока платежа со значительной долей арендной платы, нехватка более одной полной месячной арендной платы всегда считается значительной, или как только ваша задолженность через более чем два срока платежа складывается до двух месяцев арендной платы. В отличие от большинства других оснований для fristlose Kündigung, просрочка платежа не требует предварительного формального предупреждения (Abmahnung), прежде чем может быть выдано расторжение.

Немецкое право действительно встраивает настоящий второй шанс, называемый Schonfristzahlung, по статье 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Если вы платите всю непогашенную сумму, или публичное ведомство вроде Jobcenter или Sozialamt формально обязуется покрыть её, в течение двух месяцев с момента вручения вам фактического иска о выселении (Räumungsklage), чрезвычайное расторжение становится недействительным. Это двухмесячное окно достойно внимательного прочтения: оно начинает отсчёт с момента вручения вам иска, что наступает после того, как арендодатель уже обратился в суд, а не с самого первоначального письма о расторжении.

Часть, которая больше всего удивляет арендаторов, это то, чего не достигает это исправление. Арендодатели очень часто присылают два расторжения одновременно за ту же задолженность: чрезвычайное по статье 543 и обычное (ordentliche Kündigung) по статье 573 BGB, комбинацию, широко известную как Doppelkündigung. Bundesgerichtshof неоднократно решал, самое последнее в решении июля 2025 года, дело VIII ZR 287/23, что Schonfristzahlung исправляет только чрезвычайное расторжение. Обычное расторжение, которое длится по собственному сроку предупреждения, обычно три месяца, продолжает стоять даже после того, как задолженность оплачена полностью в течение льготного периода. Некоторые земельные суды Берлина открыто не согласились с BGH и применили исправление к обоим расторжениям, спор, который всё ещё активен в судах, но позиция BGH, это то, что применяется по всей стране прямо сейчас, так что рассчитывать на берлинское исключение, это настоящий риск.

Что говорят реальные люди

Гиды по арендному праву, отслеживающие, как эти дела фактически развиваются, описывают последовательный паттерн: семьи, справляющиеся с внезапным разрывом дохода, задержанной выплатой Elterngeld, потерей работы, или окончанием Kinderkrankengeld, часто полностью фокусируются на чрезвычайном расторжении, поскольку оно звучит наиболее срочно, и лишь осознают, что обычное расторжение существует как отдельная, действующая проблема, как только адвокат или Mieterverein действительно прочитает всё письмо. Практический совет, который постоянно появляется, это читать письмо о расторжении на предмет того, что именно оно вызывает: если оно цитирует и статью 543, и статью 573, или немецкие сокращённые термины для außerordentliche и vorsorgliche ordentliche Kündigung, само погашение задолженности не будет концом дела, а пересмотр или обжалование самого обычного расторжения, это отдельная задача.

Другая последовательная нить, это то, насколько правило двух лет застаёт людей врасплох во второй раз. Семьи, успешно использовавшие Schonfristzahlung один раз, часто с настоящим облегчением, не всегда осознают, что та же страховочная сетка не появится снова, если второй случай задолженности произойдёт в течение двух лет, именно поэтому раннее обращение, будь то напрямую к арендодателю, консультанту по долгам Sozialbürgerhaus, или Jobcenter, имеет ещё большее значение при повторном случае.

Шаг за шагом

1. Если проблема с платежами начинает накапливаться, свяжитесь с вашим арендодателем до того, как пройдут два полных срока платежа, поскольку план выплат, согласованный рано, может предотвратить достижение задолженностью порога, позволяющего расторжение без предупреждения.
2. Если приходит письмо о расторжении, внимательно прочитайте, цитирует ли оно и чрезвычайное, и обычное расторжение, поскольку Doppelkündigung требует двух отдельных ответов, а не одного.
3. Если Räumungsklage действительно подан и вручён, отметьте точную дату вручения, поскольку именно это запускает ваше двухмесячное окно Schonfristzahlung, а не предыдущее письмо о расторжении.
4. Заплатите полную непогашенную задолженность в течение того двухмесячного окна, или договоритесь, чтобы Jobcenter или Sozialamt формально обязались её покрыть, если вы хотите остановить вступление в силу чрезвычайного расторжения.
5. Отдельно разберитесь с любым обычным расторжением в том же письме, поскольку погашение задолженности не отменяет его, это может потребовать прямых переговоров с арендодателем или получения юридической консультации о том, было ли само обычное расторжение выдано действительно.
6. Если это второй случай задолженности в течение двух лет, не предполагайте, что Schonfristzahlung доступна снова, и обратитесь к консультанту по долгам Sozialbürgerhaus или Mieterverein как можно раньше вместо этого.

Примечание о соответствии

Эта страница объясняет общую рамку вокруг fristlose Kündigung за задолженность по аренде и Schonfristzahlung по немецкому федеральному праву, актуальную по состоянию на середину 2026 года. Это не юридический совет, и то, как эти правила применяются к вашему конкретному договору аренды, сумме задолженности и письму о расторжении, зависит от ваших индивидуальных документов и сроков. Подтвердите вашу ситуацию с Mieterverein, консультантом по долгам Sozialbürgerhaus или адвокатом по арендному праву, прежде чем предполагать, что конкретное расторжение действительно, недействительно или исправимо.