Çocuk Gürültüsünün Bir Kira Sözleşmesini Gerçekten Bitirdiği Berlin Davası: Mahkeme Ne Buldu

Berlin’in Kendi Fesih Davasında Gerçekte Ne Oldu

Bu konudaki çoğu anlatım, bir Berlin kararından tek bir cümlede bahsediyor, bir aile çığlıklar ve kapı çarpmaları yüzünden kirasını kaybetti, ve devam ediyor. Gerçek dava bundan çok daha fazlasını hak ediyor, çünkü bir Alman mahkemesinin bir ailenin çocuklarının gürültüsü yüzünden kira sözleşmesini bitirmesine izin vermeden önce neyin gerçekten doğru olması gerektiğini tam olarak gösteriyor, ve bu, geçiştirilmiş bir özetin ima ettiğinden daha yüksek bir eşik.

Ekim 2018 ile Mart 2019 arasında, Berlin-Neukölln’de kirada oturan bir aile, binadaki komşulardan gelen tekrarlanan şikayetlerin konusu oldu. Rahatsızlıklar arasında çocuklardan gelen yüksek sesli tartışmalar, çığlıklar, ve bağırmalar, ayrıca kapı çarpması vardı, bunlar özellikle saat 22.00’de başlayan gece sessizliği saatlerinde tekrar tekrar yaşanıyordu. Bu tek bir kötü hafta değildi. Ev sahibi, anlaşmazlık boyunca üç ayrı resmi uyarı gönderdi, ve dava yazılarına göre, davranış bundan sonra anlamlı şekilde değişmedi. Davanın bazı daha ayrıntılı anlatımları, çocukların ötesine geçen davranışları da tarif ediyor, bir komşuya yönelik hakaret içeren sözler ve en az bir kez ortak merdiven boşluğunda tükürme, bu önemli çünkü mahkemenin tarttığı şeyin sadece bir çocuğun kaçınılmaz gürültüsü değil, hanenin genel davranışı olduğu anlamına geliyor.

Ev sahibi kira sözleşmesini hem olağanüstü (fristlos) hem de, bir yedek olarak, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB uyarınca olağan (ordentlich) bir fesihle bitirdi. Kiracılar gönüllü olarak taşınmadı, ve dava tahliye sürecine girdi. Amtsgericht Berlin-Neukölln ev sahibinin lehine karar verdi. Temyizde, Landgericht Berlin bu kararı 30 Temmuz 2021’de (Az. 65 S 104/21) onadı, ve gerekçesi yakından okumaya değer: mahkeme, çocuk gürültüsünün genel olarak yasal açıdan ayrıcalıklı olduğunu yeniden teyit etti, ama bu tolerans yükümlülüğünün sınırsız olmadığına hükmetti. Gece sessizliği saatlerinin yetişkin gözetimiyle gerçekçi şekilde korunabileceği, ve korunmadığı yerde, mahkeme tekrarlanan rahatsızlığı, kiracıların komşularına karşı özen yükümlülüğünün gerçek ve önlenebilir bir ihlali olarak değerlendirdi, bir dairede çocuk büyütmenin kaçınılmaz bir özelliği olarak değil. Mahkeme, olağan feshin, olağanüstü olandan bağımsız olarak tek başına ayakta kalacağını tespit etti.

Fotoğraf: Julia Bataeva, Pexels üzerinden

Her Ev Sahibinin Hâlâ Aşması Gereken Federal Eşik

Bunların hiçbiri Berlin mahkemelerinin gürültü yüzünden bir ailenin kirasını bitirme eşiğini sessizce düşürdüğü anlamına gelmiyor. § 543 Abs. 3 BGB hâlâ ülke genelinde aynı usul tabanını belirliyor: olağanüstü bir fesih genelde önce belgelenmiş bir Abmahnung, yani kiracılara sorunu düzeltmesi için gerçek bir fırsat veren resmi bir uyarı, ardından hem bu uyarıya hem de feshin kendisine zaman olarak yakından bağlı tekrarlanan bir ihlal gerektiriyor. Bu sırayı atlarsanız, gürültü gerçekte ne kadar yüksek olursa olsun, fesih itiraza açık kalıyor.

Örüntü hepsinde aynı şekilde geçerli: bir davayı belirleyen şey asla belirli bir desibel seviyesi ya da çocukların yaşı değil, gürültünün sıradan, kaçınılmaz bir çocukluk türü mü, yoksa gerçek bir düzeltme fırsatına rağmen süregelen belgelenmiş bir örüntü mü olduğu.

Berlin Mahkemeleri Bu Sorunun İki Ucunu da Gerçekte Şekillendirdi

Berlin’in kendi içtihadını yakından incelemeye değer kılan şey sadece Neukölln feshi değil, Berlin mahkemelerinin bu konuyu yıllar arayla iki tamamen farklı açıdan ele almış olması. Neukölln davası toleransın dış sınırının nerede durduğunu tanımlıyor. Çok daha eski, ilgisiz bir Berlin anlaşmazlığı ise, bir mahkemenin bir gürültü şikayetini baştan ciddiye alması için gerçekte ne kanıtlamanız gerektiğini tanımlıyor, ve bunun etkisi Berlin’in çok ötesine uzanıyor.

O daha eski dava, Tiergarten’da bir apartman dairesinde oturan bir kiracıyla başladı, üstüne iki küçük çocuklu bir aile taşındıktan sonra alt kattaki huzuru bozuldu. Ağır tepinme, zıplama, tıkırtı, ve çığlıkları, ayrıca yüksek sesli, agresif aile tartışmalarını tarif etti, bazen günde birkaç kez bir ile dört saat sürüyordu, kulak tıkacıyla bile duyulabilecek kadar yüksek olduğunu söyledi. Kira indirimi talebiyle, ödenmiş tutarların geri ödenmesiyle birlikte yüzde elli bir indirim istedi, ve anlaşmazlık sonunda Bundesgerichtshof’a kadar gitti (Az. VIII ZR 226/16). Federal mahkemenin gerçek kararı o belirli gürültünün bir yasal sınırı geçip geçmediğiyle ilgili değildi, daha pratik bir şeyi ele aldı: tekrarlayan bir gürültü şikayetinin ciddiye alınması için bir kiracının yazılı olarak ne kadar ayrıntı vermesi gerektiği. Mahkemenin yanıtı, genel bir açıklamanın, rahatsızlığın türü, kabaca ne zaman olduğu, ne kadar sürdüğü, ve ne sıklıkta olduğunun yeterli olduğu yönündeydi. Kimsenin duyulmak için dakika dakika bir kayıt tutmasına gerek yok.

Birlikte okunduğunda, iki Berlin davası çocuk gürültüsü üzerine bir anlaşmazlığın pratik şeklini baştan sona kapsıyor: Tiergarten kararı bir şikayeti güvenilir şekilde belgelemek için kanıt eşiğini belirliyor, Neukölln kararı ise bu belgelemenin birinin kira sözleşmesini gerçekten bitirmeyi desteklemesinden önce, aylarca süren, göz ardı edilen resmi uyarılar boyunca tekrarlanan belgelenmiş rahatsızlık dahil, neyin doğru olması gerektiğini gösteriyor.

Berlin’de Bunu Gerçekte Kim Ele Alıyor

Çocuklarınızın gürültüsü yüzünden bir Abmahnung, ya da daha kötüsü bir fesih bildirimi almış bir ebeveynseniz, Berliner Mieterverein Berlin’deki çoğu yeni gelenin sonunda başvurduğu dernek. 1888’de kuruldu, ve 190.000’den fazla üyesiyle, açık farkla Almanya’nın en büyük kiracı derneği. Şehir genelinde birden fazla lokasyonda kişisel hukuki danışmanlık, bir telefon danışma hattı sunuyor, ve aldığınız bir feshin doğrudan tahliyeye atlamak yerine gerçekten § 543 Abs. 3 BGB uyarınca gereken uyarı-sonra-tekrar-ihlal sırasını izleyip izlemediğini inceleyebilir. Neukölln feshinin mahkemede ayakta kalabilmesi için gerçeklerin ne kadar somut ve sürekli olması gerektiği düşünüldüğünde, üç ayrı uyarı, aylarca belgelenmiş rahatsızlık, ve çocukların ötesine geçen davranışlar, tek bir uyarı mektubu nadiren son söz oluyor, ve aksini varsaymadan önce birinin kendi durumunuzu incelemesi gerçekten değer.

Adım Adım

1. Çocuklarınızın gürültüsüyle ilgili bir Abmahnung gelirse, görmezden gelmek yerine yazılı olarak yanıt verin, endişeyi kabul etmek ve attığınız somut adımları anlatmak, olağan gürültüyü Neukölln kararının tarif ettiği örüntüden ayıran tam olarak bu türden bir kayıt.
2. Gerçekte neler olduğuna dair kendi kaydınızı tutun, yatma saatleri, atılan adımlar, ve tarihler, Tiergarten kararı mahkemelerin adli bir kayıt gerektirmediğini teyit ediyor, ama tarihli, genel bir açıklama yine de gerçek bir ağırlık taşıyor.
3. Bir fesih bildirimi belgelenmiş bir uyarı ve buna yakından bağlı tekrarlanan bir ihlal olmadan gelirse, hemen yazılı olarak itiraz edin, § 543 Abs. 3 BGB uyarınca bu usul şartı, aceleyle çıkarılmış bir feshi geçersiz kılmaya tam olarak yarayan şey.
4. Ara sıra dışarıda ya da gündüz oyununun, Neukölln davasındaki riskin benzerini taşıdığını varsaymayın, o karar aylarca süren geceleri rahatsızlık ve tekrar tekrar göz ardı edilen uyarılar üzerine döndü, olağan oyun üzerine değil.
5. Aleyhinize gerçek bir şikayet örüntüsü oluşuyorsa, görmezden gelmek yerine ciddiye alın, Neukölln ailesinin feshi ayakta kaldı çünkü tam olarak üç gerçek düzeltme fırsatı yanıtsız kaldı.
6. Elinizdeki bir Abmahnung ya da fesih bildirimini hemen Berliner Mieterverein’a götürün, tek bir mektubun sonucu çoktan belirlediğini varsaymak yerine.

Uyumluluk Notu

Bu sayfa, Alman kira hukuku altında çocuk gürültüsü ve kira feshine dair genel yasal çerçeveyi, iki gerçek Berlin mahkeme kararı dahil, anlatır, ama resmi bir hukuki tavsiye değildir, somut sonuçlar bir davanın belgelenmiş gerçeklerine büyük ölçüde bağlıdır. Kendi durumunuz için, özellikle resmi bir Abmahnung ya da fesih bildirimi aldıysanız, hemen Berliner Mieterverein’a ya da bir Mietrecht avukatına danışın.