Вашу орендну будівлю продали як кондомініуми: 10-річний захист від виселення Мюнхена (Umwandlungsschutz)
Якщо будівля, яку ви орендуєте в Мюнхені, перетворюється на окремо власні кондомініуми, і вашу конкретну квартиру потім продають комусь новому, цей покупець не може виселити вас через Eigenbedarf (особисте використання) чи через економічну експлуатацію протягом повних 10 років після продажу, а не 3 роки, що застосовуються майже всюди в Німеччині. Цей розширений захист існує, оскільки Мюнхен перебуває у баварському списку муніципалітетів з напруженим житлом згідно з Mieterschutzverordnung землі, який з січня 2026 року охоплює 285 муніципалітетів, зросши з 208. Згідно зі статтею 577a BGB, загальнонаціональна базова норма - 3 роки, але уряди земель можуть подовжити її до 10 у районах, де пропозиція доступного орендного житла справді обмежена, і Баварія зробила саме це для Мюнхена та його ширшої метрополійної зони. Відлік починається з дати, коли новий окремий власник фактично зареєстрований у поземельній книзі, не з моменту, коли будівлю початково перетворили, і мюнхенська справа, що дійшла до Федерального суду Німеччини в січні 2026 року, підтвердила, що передача квартири родинному товариству пізніше не скидає цей відлік і не створює способу його обійти.
Офіційне правило
Перетворення орендної будівлі на окремо власні кондомініуми саме собою не ставить вашу оренду під якийсь конкретний ризик. Справжній момент ризику настає пізніше, коли вашу конкретну квартиру фактично продають новому окремому власнику, оскільки саме це активує можливість розірвання через Eigenbedarf чи те, що закон називає економічною експлуатацією.
Згідно зі статтею 577a BGB, новий власник зазвичай не може посилатися на жодну з цих підстав, доки не пройшло три роки з моменту продажу. Це загальнонаціональна базова норма. Але той самий закон дозволяє урядам земель подовжувати цей період до десяти років у муніципалітетах, де постачання доступного орендного житла офіційно визнане особливо обмеженим, і Баварія зробила саме це для Мюнхена.
З січня 2026 року баварський Mieterschutzverordnung охоплює 285 муніципалітетів з розширеним 10-річним захистом, зрослих з попередніх 208. Розширення відбулося переважно навколо великого Мюнхена й регіону Oberland на південь від міста, і той самий регламент об’єднує два інші захисти, вже знайомі з мюнхенського орендного ринку: Mietpreisbremse, що обмежує орендну плату на нових договорах, і знижений Kappungsgrenze на підвищення орендної плати. Сам регламент триває до кінця 2029 року, після чого його можна оновити чи переглянути знову.
| Загальнонаціональна базова норма | Мюнхен і 284 інші баварські муніципалітети | |
|---|---|---|
| Період блокування | 3 роки | 10 років |
| Починається з | Продажу перетвореної квартири | Продажу перетвореної квартири |
| Охоплює | Розірвання через Eigenbedarf та економічну експлуатацію | Так само, Eigenbedarf і економічна експлуатація |
| Юридична основа | Ст. 577a абз. 1 BGB | Ст. 577a абз. 2 BGB плюс баварський регламент |
Сам відлік точний щодо того, що його запускає. Це не дата, коли конверсію будівлі на окремі квартири-кондомініуми було формально завершено, і не дата підписання договору купівлі-продажу. Це дата, коли новий окремий власник фактично вноситься до Grundbuch, німецької поземельної книги. Квартира може залишатися перетвореною й непроданою роками, і нічого у вашій оренді не змінюється, доки фактичний новий власник не зареєстрований щодо вашої конкретної квартири.
Що кажуть реальні люди
Спір, що дійшов до власного Landgericht München I Мюнхена, а потім до Bundesgerichtshof, показує, наскільки далеко готові піти суди, щоб зберегти десятирічний відлік недоторканим, щойно він почався. Одноосібний покупець придбав орендовану будівлю в Мюнхені у 2021 році, перетворив її на окремо власні квартири, а потім, протягом приблизно року, передав одну квартиру родинному товариству, яке він сформував зі своїм чоловіком/дружиною й двома дорослими дітьми. Родинне товариство потім видало повідомлення про розірвання, стверджуючи потребу особистого використання для однієї з дочок. Amtsgericht спочатку задовольнив виселення, але Landgericht München I скасував це рішення, і 21 січня 2026 року Bundesgerichtshof (справа VIII ZR 247/24) підтвердив скасування в подальшій апеляції. Родинний виняток, на який покупці намагалися посилатися, окреме положення статті 577a, що дозволяє родинним товариствам купувати частку в будівлі без незалежного повторного запуску блокування, було визнано таким, що взагалі не застосовується до цього фактичного шаблону: одна особа спершу купує й запускає відлік, а передача квартири в родинну домовленість пізніше не перезапускає його й не пропонує спосіб уникнути.
Попередня мюнхенська справа пройшла подібну дугу з іншого боку. GmbH & Co. KG купила мюнхенську будівлю у 2011 році й перетворила її на кондомініуми роком пізніше. Новий окремий власник потім придбав одну з квартир і був зареєстрований у поземельній книзі в березні 2017 року. Коли той власник спробував розірвання для особистого використання у 2022 році, орієнтуючись на дату виїзду в березні 2023 року, Bundesgerichtshof підтвердив 6 серпня 2025 року (справа VIII ZR 161/24), що розірвання недійсне, оскільки десятирічний період, що триває з реєстрації березня 2017 року, фактично не закінчився б до березня 2027 року. Те саме рішення прояснило окремий нюанс, вартий знати: продаж комерційному товариству на кшталт GmbH & Co. KG взагалі не запускає період блокування, лише продаж фізичній особі чи цивільно-правовому товариству (GbR) робить це, тож саме продаж 2016 року окремому власнику, а не купівля 2011 року GmbH & Co. KG, фактично запустив цей конкретний відлік. Справа стала нагадуванням, що обчислення справді механічне: рахуйте десять років з дати реєстрації, і ніщо його не скорочує.
Крок за кроком
- З’ясуйте, чи вашу будівлю початково здавали в оренду як цілісну й лише пізніше поділили на окремо власні квартири-кондомініуми, оскільки цей конкретний захист застосовується до конверсій, що відбулися після початку вашої оренди, а не до квартир, які вже були власністю-кондомініумом, коли ви заселилися.
- Якщо ви отримуєте повідомлення, що вашу квартиру продано, перевірте дату, коли новий власник фактично зареєстрований у Grundbuch, не дату договору купівлі-продажу чи будь-якого раннішого оголошення, оскільки саме ця дата реєстрації запускає десятирічний відлік.
- Якщо надходить повідомлення про розірвання через Eigenbedarf чи економічну експлуатацію, обчисліть, чи справді пройшло десять років з тієї дати реєстрації, перш ніж припустити, що розірвання дійсне.
- Слідкуйте за реструктуризаційними кроками, як-от передача квартири товариству чи родинній домовленості невдовзі після початкової купівлі, оскільки суди підтвердили, що це не скидає відлік і не створює винятку.
- Якщо ви вважаєте, що розірвання надійшло до фактичного закінчення періоду захисту, відповідайте письмово й розгляньте консультацію з Mieterverein чи юристом з орендного права, оскільки тягар доведення того, що період блокування справді минув, лежить на новому власнику.
- Зберігайте власну копію дати запису поземельної книги, якщо можете її отримати, оскільки це єдиний факт, на якому базується весь цей захист.
Примітка про відповідність
Ця сторінка пояснює загальну структуру навколо статті 577a BGB й розширеного Umwandlungsschutz Баварії, як він застосовується в Мюнхені станом на середину 2026 року. Це не юридична консультація, і чи застосовується цей конкретний захист до вашої ситуації, залежить від історії конверсії вашої будівлі, дати вашого заселення й точної дати реєстрації будь-якого нового власника. Підтвердьте власні обставини з Mieterverein чи юристом, що спеціалізується на орендному праві, перш ніж припустити, що конкретне розірвання дійсне чи недійсне.
Часті запитання та типові помилки
Чи застосовується 10-річний захист до кожної орендної будівлі в Мюнхені?
Він застосовується конкретно до ситуації, охопленої статтею 577a BGB: будівлі, яку здавали в оренду, потім перетворили на окремо власні квартири-кондомініуми після того, як ви вже там жили, з подальшим продажем вашої конкретної квартири новому власнику. Якщо ваша квартира вже була власністю-кондомініумом до того, як ви взагалі підписали договір оренди, цей конкретний захист не застосовується таким самим чином, оскільки сама конверсія відбулася до початку вашого проживання. Варто перевірити фактичний графік конверсії вашої будівлі й дату вашого власного заселення, якщо ви не впевнені, яка ситуація застосовується до вас.
Чи 10-річний відлік починається, коли будівлю перетворюють, чи коли продають мою квартиру?
Він починається з продажу, конкретно з дати, коли новий окремий власник вноситься до Grundbuch, німецької поземельної книги, не з моменту, коли базова конверсія на окремі квартири-кондомініуми була юридично завершена. Будівля може залишатися перетвореною, але непроданою роками, не запускаючи нічого, відлік починається лише коли ваша конкретна квартира фактично переходить до нового власника.
Чи може новий власник обійти 10-річний захист, передавши квартиру члену родини?
Справа, що дійшла до Bundesgerichtshof у січні 2026 року, розглянула саме це. Одноосібний покупець придбав мюнхенську будівлю у 2021 році, перетворив її на кондомініуми, і протягом приблизно року передав одну квартиру родинному товариству зі своїм чоловіком/дружиною й двома дорослими дітьми, які потім спробували розірвати договір оренди для особистого використання однією з дочок. Власний Landgericht München I Мюнхена відхилив розірвання, і Bundesgerichtshof підтвердив в апеляції, що термін блокування продовжує діяти незалежно, родинне товариство, сформоване після початкової купівлі, не отримує новий відлік чи звільнення від правила.
Чи 10 років стандартні всюди в Німеччині, чи це специфічно для Баварії?
Базовий загальнонаціональний захист згідно зі статтею 577a BGB становить лише 3 роки. Уряди земель мають повноваження подовжити його до 10 років регламентом, але лише в муніципалітетах, які вони конкретно позначили як такі, що мають особливо тугий ринок орендного житла. Баварія використала ці повноваження для 285 муніципалітетів станом на січень 2026 року, значно зосереджених навколо Мюнхена й навколишнього регіону Oberland, але це не автоматично загальнонаціонально, інші німецькі землі й навіть інші баварські муніципалітети поза визначеним списком можуть все ще мати лише стандартний 3-річний захист.